[아유경제=서승아ㆍ 이경은 기자]  지난 1일 정부가 당정 협의를 거쳐 ‘규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거 안정 강화 방안(이하 9·1대책)’을 확정·발표했다.

9·1대책에는 과거 시장 과열기에 도입돼 국민과 민간 부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 오래되고 낡은 규제를 과감하게 개혁해 최근 회복세를 보이고 있는 신규 분양시장은 물론, 기존 주택의 거래를 활성화해 주택시장의 활력을 회복해 나가겠다는 정부의 의도가 담겨 있다.

이에 본보는 9·1대책을 자세히 살펴보고 유관 업계 전문가들과 추후 이 대책으로 인해 발생될 파급효과와 부작용 등에 대해 되짚어 봤다.

재건축 연한 최장 40년에서 30년으로 단축

서울 시내 354개 단지 19만4000가구 수혜 예상

먼저 이번 대책을 통해 준공 후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임돼 있는 재건축 허용연한(서울시는 최장 40년)이 최장 30년으로 완화했다. 이번 조치로 인해 1987~1990년 준공된 서울 아파트는 재건축 가능 연한이 2~8년(▲1987년 준공 : 2019년→2017년 ▲1988년 준공 : 2022년→2018년 ▲1989년 준공 : 2025년→2019년 ▲1990년 준공 : 2028년→2020년), 1991년 이후 준공된 단지는 10년씩 단축되면서 재건축을 시행하는 단지들이 늘어날 전망이다.

부동산114에 따르면 1987~1991년 준공된 354개 단지 총 19만4435가구가 이번 정책의 수혜 단지로 집계됐다. 지역별로는 ▲노원구 6만5509가구 ▲양천구 2만266가구 ▲송파구 1만6486가구 ▲서초구 5146가구 ▲강남구 3435가구 ▲강동구 2646가구 등 순이다. 특히 노원구와 양천구 목동 소재 단지는 용적률 160% 안팎으로 개발 여력이 충분하다는 평가를 받고 있다.

반면 재건축이 지지부진한 부산에서는 실효성이 적다는 게 전문가들의 판단이다. 부산에는 지난 5월 말 기준 약 90개의 재건축 구역이 지정돼 있으나 절반 이상인 53개 구역은 제자리걸음 상태를 보이고 있다. 여기에 재건축 연한 완화는 내년부터 100세 장수 아파트 인증사업을 하겠다고 밝힌 정부의 기존 입장과도 상반된다는 지적이 잇따라 논란이 빚어지고 있다.

공공관리제, 공공지원제로 변경… 시공자 선정 시기 단축

내년 재개발·재건축 큰 장 열리나… 서울시 반발이 변수

도시정비업계의 ‘뜨거운 감자’인 공공관리제도는 토지등소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공자를 선택할 수 있도록 하는 ‘공공지원제도’로 변경돼 귀추가 주목된다.

향후 이 제도가 시행되면 서울에서도 조합설립인가 후 시공자 선정이 가능해지지만 시공자 선정을 제외한 나머지 부분은 종전 공공관리제도의 큰 틀이 유지될 전망이다. 이는 국토교통부(장관 서승환·이하 국토부)가 발표한 공공관리제도 자율화 추진에 대해 강력히 반발하고 나선 서울시의 의견을 받아 들여 내놓은 정책으로 풀이된다.

하지만 서울시는 여전히 “시공자 선정 시기는 앞당길 수 없다”는 입장을 고수하고 있어 공공지원제 적용 여부는 아직 확신할 수 없다는 게 전문가들의 판단이다. 현재 서울시가 공공지원제를 반대하는 가장 큰 원인은 시공자가 공사비를 임의로 상승시키고 비리 발생 가능성이 높아진다는 데 있다.

이에 정부는 “지자체가 인허가 과정에서 다른 사업장의 공사비 등 정비사업비에 대한 정보를 정기적으로 공시하도록 해 조합원이 참고 자료로 활용할 수 있도록 했을 뿐 아니라 시공자 선정 시 불법행위에 대한 처벌 규정은 이미 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」에 명시돼 있다”며 반박했다.

임대주택 의무건설 비율 완화로 개발이익 상승 기대

재개발사업 시 사업의 수익과 관련되는 임대주택 의무건설 비율 중 총면적 기준을 폐지하고 세대수 기준 비율이 5%포인트 완화된다. 이로 인해 수도권은 20%에서 15%로, 비수도권은 17%에서 12%로 축소된다. 이렇게 되면 정비사업조합(이하 조합) 처지에서는 임대주택 물량이 일반분양 물량으로 전환돼 사업 수입이 늘어나게 된다.

일각에선 이로 인해 임대주택이 감소한다는 우려의 목소리도 나오고 있다. 이에 대해 국토부는 임대주택 비율을 완화하지만 세입자용 임대주택이 부족할 경우 지자체장이 5%포인트까지 상향 조정할 수 있어 문제가 발생할 가능성은 낮다고 판단하고 있다. 또한 외려 재개발사업의 활성화로 인해 임대주택이 늘어나 전월세 가격 안정에 도움이 될 것이라 전망하고 있다.

재건축 시 국민주택 규모 건설 규모서 총면적 규제 없애

전용면적 85㎡ 이하 전체 세대수의 60%만 지으면 “OK”

과밀억제권역 내에서 재건축 시 85㎡ 이하의 주택을 세대수 기준 60% 이상 및 전체 총면적 대비 50% 이상 건설하도록 규정돼 있는 재건축 주택 건설 규모 제한에도 손질이 가해졌다.

과거 건설사들이 수익성을 높이기 위해 중대형 주택을 중점으로 분양에 나서 문제가 됐지만 최근 부동산시장은 60~85㎡ 규모의 중소형 주택 수요가 높아졌다. 이에 정부는 더 이상 이 규제가 필요 없다 판단해 총면적 기준을 폐지하기로 했다.

하지만 1~2인 가구가 급격하게 증가하고 있는 현실에서 이 같은 제한을 완화한다는 것은 최근 추세와는 맞지 않는 시대 역행적인 정책이라는 비난의 목소리가 나오고 있다. 인구구조 변화에 대응해 소형주택 공급을 확대하는 등 정비사업으로 인한 서민의 주거 불안정 해소와 부담 가능한 주택 공급을 위해 정비구역 내 소형주택 확대 공급 방안을 논의해야 하는 마당에 외려 이를 완화하는 것은 시기와 맞지 않다는 얘기다.

이와 관련해 정부 관계자는 “최근 약 80%에 달하는 가구를 중소형 주택으로 짓는 재건축 사업장이 늘고 있다. 또 이러한 추세는 당분간 오랫동안 지속될 것으로 보여 큰 문제가 되진 않을 것”이라 판단하고 있다.

살기 불편해도 재건축 가능해진다… 안전진단 기준 완화

정부의 재건축사업 활성화 의지는 안전진단 기준을 완화한 것에서도 엿볼 수 있다.

국토부는 재건축 연한 도래 후 생활에 불편이 큰 경우 주거환경평가 비중을 15%에서 40%로 강화해 재건축이 가능하도록 안전진단 기준을 합리화했다. 이외에도 연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에는 구조 안전성만으로 재건축 여부를 결정할 수 있도록 했다. 현재 재건축 안전진단 기준은 ▲구조안전성 40% ▲건축마감 및 설비노후도 30% ▲주거환경 15% ▲비용 분석 15%로 규정돼 있어 구조에 별 문제가 없다면 평가 점수가 높아 재건축 판정을 받기가 사실상 어려웠다.

하지만 이번 대책을 통해 국토부가 예시로 든 기준에 따르면 기존 40%인 구조안전성 항목과 15%인 비용분석 항목을 각각 20%와 10%로 낮추고, 대신 15%에 불과하던 ‘주거환경’ 부문을 40%로 높였다. 도시정비업계 전문가들은 이번 제도 개선으로 인해 재건축을 추진하는 단지들이 늘어날 것으로 전망하고 있다.

이처럼 9·1대책은 재개발·재건축사업의 문턱을 낮춰 도심 내 주거환경 정비 및 신규 주택 공급을 유도하고 있다. 9·1대책 발표 전에도 부동산시장 활성화를 위한 정책들을 정부가 연이어 발표하면서 현재 도시정비업계는 큰 기대감을 안고 있다. 전문가들 또한 이러한 정책들로 인해 정비사업 활성화를 예상하고 있으며 부동산시장에도 활력소가 될 것이라 보고 있다.

이에 본보는 자세한 부동산시장 전망에 대해 알아보고자 한국건설산업연구원 두성규 연구위원, 주택산업연구원 김태섭 정책연구실장, 부동산114 함영진 리서치센터장, 부동산富테크연구소 김부성 대표 등과 9·1대책에 관한 인터뷰를 진행했다.

* 인터뷰 *

Q. 정부가 발표한 9·1대책의 핵심은/

A. (두성규 연구위원) 과도한 재건축 규제의 장벽 철폐를 통한 주택시장의 정상화

A. (함영진 리서치센터장) 민간 부분 활력 회복에 방점을 찍을 만한 부동산시장 부양 의지

Q. 정부가 재건축 연한을 완화해 정비사업을 활성화시킨다 해도 현재 서울시는 정비사업 출구전략에 초점을 두고 정책을 펴고 있다. 9·1대책이 실효성을 확보하기 위해 필요한 조치는/

A. (두성규 연구위원) 서울시의 출구전략은 결과적으로 정비사업을 중단 또는 후퇴시키는 결과를 초래하고 있다. 그러나 출구전략에 따른 매몰비용의 처리를 둘러싸고 주민 간 또는 조합원 간 갈등이 심화되고 있는 가운데 그 처리의 방법에 대한 예산 확보 등의 명확한 방안이 마련돼 있지 않은 상태다. 출구전략이 주로 재정비촉진사업 현장 등 재개발 구역을 대상으로 하는 경우가 많다는 점에서 이번 9·1대책은 재건축사업을 주 대상으로 한 것은 선택과 집중을 통한 도시정비시장의 전환점 마련이라는 측면에서도 적절하다. 서울시는 예산 마련이 되지 않은 상황에서 출구전략을 밀어붙일 게 아니라 현장의 상황과 조합원의 진정한 의사를 제대로 파악해 방향을 정하되, 이번 9·1대책이 성과를 거둘 수 있도록 시공자 선정 시기 조정 및 공공관리제도 보완을 위한 도정법 개정에 적극 협조하고, 안전진단 등의 시행과 판단에도 주민들의 진정한 의사 반영을 위한 적극적인 지원을 아끼지 말아야 한다.

A. (함영진 리서치센터장) 재개발·뉴타운 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 법적상한용적률 적용 추진 및 조합설립추진위원회(이하 추진위)·조합의 해산 신청 유효기간 연장, 추진위 승인 취소 시 사용비용의 지자체 일부 지원 유효기간 연장, 지정 해제된 정비구역 등에 새로운 사업 모델 제시 등과 같은 대안이 필요하다.

Q. 임대주택 비율 완화 또한 서울시가 추진하고 있는 것과는 상반된 정책인데 이에 대한 의견은/

A. (두성규 연구위원) 도심지에 임대주택을 신규로 공급할 만한 별도의 수단이 마땅치 않은 상황에서 정비사업을 통한 임대주택 공급은 필요하다. 다만 그 비율이 과다해 사업성 확보에 큰 부담 요인으로 작용하고 있다는 점에서 다소 완화하는 방향은 적절하다고 보인다. 하지만 서울시로서는 임대주택 정책의 연장선상에서 적극적으로 임대주택 물량 확보를 추진하고 있기 때문에 당연히 축소되는 것에는 반대하는 입장을 보일 수 있으나 임대주택 매입 가격을 시중 거래 수준까지 현실화시켜 주는 등의 방안을 통해 조합과 서울시가 모두 만족할 수 있는 보완 방안 찾기 등에 공동으로 노력하는 것이 필요하다.

A. (함영진 리서치센터장) 도심 내 공급이 확대돼야 임대주택 공급도 병행될 수 있다. 종전 뉴타운·재개발 출구전략과 주택시장 위축으로 정비사업이 정체 상태임을 고려한다면 임대주택 비율을 다소 낮추는 등 정비사업에 대한 규제를 풀어 장기적인 임대주택 공급원으로 활용하는 게 현명하다고 본다.

Q. 공공관리제가 공공지원제로 바뀌고 시공자 선정 시기가 앞당겨지면 현재 재개발·재건축을 진행 중인 곳과 사업이 예정된 곳에서 생기는 변화는/

A. (두성규 연구위원) 공공지원제도로의 전환은 공공관리자가 정비사업 추진 과정에 과도하게 개입 또는 관여를 하고 있는 부작용은 배제하되 사업의 투명성 제고와 같은 긍정적 측면은 강화하는 등 공공관리자의 성격과 역할을 효율적으로 바꾸게 된다는 점에서 바람직하고, 시공자 선정 시기가 앞당겨짐에 따라 사업 추진에 필요한 비용의 조기 대여 및 충분한 확보가 가능해지게 돼 사업 추진 속도를 높일 수 있을 것으로 전망된다.

A. (함영진 리서치센터장) 이번 정책의 영향으로 서울시에서 시범사업으로 추진했던 18개 정비구역(중단과 해제, 완료 구역을 제외하면 실제는 13개 구역)을 중심으로 사업 진행 방식이 우선 재검토될 것으로 예상된다. 공공관리제도 대상으로 1차 선정된 성동구 성수전략정비구역 내 1~4지구의 경우를 보면 2011년 2월 정비구역 지정 이후 이렇다 할 사업 진행이 이뤄지지 않고 있다. 게다가 공공관리제 시범사업지구로 지정됐음에도 불구하고 해제된 구역이 4곳에 이르고 있는 상황이다.

정부는 현재 시·도 조례에 따라 의무 적용하는 공공관리제를 개선해 토지등소유자의 과반수가 찬성할 경우 사업시행인가 이전이라도 시공자를 선정할 수 있도록 허용할 방침이다. 이 방안이 현실화하면 조합의 자율성 강화와 사업비 운영 부담 감소로 사업 추진이 빨라지는 긍정적인 효과가 기대된다.

Q. 공공지원제로 시공자 선정 시기가 앞당겨질 경우 현재 재건축사업을 진행하고 있는 사업과 사업이 예정된 구역에도 적용이 가능한가/

A. (김태섭 정책연구실장) 아직 적용 대상에 대한 구체적인 내용은 없는 것 같다. 이미 공공지원제로 사업을 추진하고 있는 단지 중 시공자 선정 시기를 앞당길 수 있는지는 국토부 의견을 들어 보는 것이 필요하다.

A. (김부성 대표) 공공관리제는 정비사업 기간의 단축 및 사업 투명성을 높이고 주민 부담을 낮추자는 취지로 도입됐으나 외려 재건축사업을 더디게 한다는 비판을 받아 왔고 9·1대책에서 정부는 공공관리제를 공공지원제로 바꾸고 토지등소유자의 과반수가 찬성할 경우 조합설립인가 이후에 시공자 선정이 가능하도록 했다. 만약 공공지원제로 시공자 선정 시기가 앞당겨진다면 현재 재건축사업을 진행하고 있거나 예정된 구역에도 적용이 될 것으로 보이나 서울시가 공공관리제를 바꾸는 것에 대해 반대할 가능성도 있어 귀추를 살펴봐야 한다.

Q. 시공자 선정 시기를 조합원 투표로 결정할 때 공사비 상승 및 비리 우려가 큰데 같은 우려의 시각으로 보는가/

A. (김태섭 정책연구실장) 과거에는 조합설립인가 이전부터 건설사와 사업 주체 간 이른바 ‘거래’로 시공자가 결정됐으나 정부의 제도 개선으로 과거와 같이 비리가 나타날 것으로 보이지는 않는다. 지금은 시공자 선정이 투명하게 이뤄지기 때문에 문제 발생 가능성은 낮아지고 있는 추세다. 다만 공사비 상승 가능성을 차단하는 방안은 필요하며 공공지원제하에서 시공자 선정을 투명하게 하기 때문에 이를 그대로 적용하면 될 것으로 보인다.

A. (김부성 대표) 지자체가 인허가 과정에서 확보한 다른 사업장의 공사비 등 정비사업비에 대한 정보를 정기 공시하면 조합원은 이를 근거로 다른 사업장과 비교해 시공자 선정에 참고 자료로 활용할 수 있다. 시공자 선정과 관련한 금품·향응 제공 등의 불법행위에 대해서는 이미 2012년 5월 도정법 개정을 통해 처벌 규정이 신설됐기 때문에 비리 우려가 크지 않다.

Q. 9·1대책으로 인한 부동산업계의 가장 큰 변화는/

A. (두성규 연구위원) 그동안 부동산시장 과열기에 도입됐던 대부분의 규제들이 폐지 또는 완화되는 방향으로 정책이 추진돼 오고 있으나 국회 의결이 필요한 법률 개정 사항들(분양가상한제, 재건축초과이익환수제도 등)은 여전히 정치권에서 처리되지 못하고 있어 부동산시장 내의 불확실성에 대한 부담감이 여전히 남아 있기는 하다. 그러나 전체적으로 재건축시장에 대한 규제 완화와 관심 제고 등으로 인해 수요 심리 회복이 이뤄질 것으로 기대돼 본격적인 이사철의 도래와 함께 부동산시장의 거래 증가 등 전반적인 회복세로의 전환이 본격화할 것으로 전망된다.

A. (함영진 리서치센터장) 2분기 비해 3분기는 단기적으로 거래량도 늘고 있고 9·1대책 이후 강남권과 양천구 목동 일부 지역의 호가가 상승하는 등 시가총액이 늘고 있는 모양새다. 가을 이사철 분양시장과 재고주택시장 모두 회복 움직임이 이어질 것으로 기대된다. 다만 대형평형 이상에서는 가수요가 생길 가능성이 적고 유동성과 정책에 기대어 상승하는 부동산에 섣불리 투자하는 것은 위험할 수 있다. 철저하게 실수요 개념으로 접근해야 하며 외려 이번 사이클을 부동산 비중이 너무 많은 분들이 비중을 조절할 수 있는 시기로 보는 것이 좋겠다. 인구 통계나 산업구조 등의 변화에 비춰 볼 때 주택시장에서 가수요 또는 가격이 크게 상승하기에는 무리가 있어 보인다.

A. (김태섭 연구정책실장) 전반적으로 주택 가격이 저점이라는 인식이 확산돼 주택 구입에 대한 관심 증가, 주택 실수요자들의 주택매매시장 진입이 확대될 것으로 보인다.

A. (김부성 대표) 서울권 재건축시장 및 청약시장 활성화, 거래 증가에 따른 호황 장세 전개, 2기 신도시 반사이익 등이 일어날 것으로 보인다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>