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‘지분제’냐 ‘도급제’냐 그것이 문제로다고덕지구 재건축發 무상지분율 바람 ‘잠잠’… 이제는 뭐?

   
▲ 무상지분율 바람에 편승해 지분제 선택한 과천주공6단지
   
▲ 사업진행방식을 도급제로 전환한 강동구 고덕주공2단지

 

[아유경제=유준상 기자] 재건축 사업장에서 사업 방식을 ‘지분제’와 ‘도급제’ 중 어느 것으로 할 것인지에 대한 논란은 항상 존재했다. 하지만 사업 방식 관련해 특별한 규정도 존재하지 않을 뿐더러, 주택 경기에 따라 유·불리의 여부가 달라지기 때문에 정비사업조합(이하 조합)과 시공자는 시장 흐름을 적절히 판단해 유리한 계약 형태를 자체적으로 판단할 수 있는 역량을 갖춰야 한다는 게 업계 중론이다.

올 들어 ‘지분제’ 방식으로 사업을 시행하던 구역에서 ‘도급제’로 변경하는 사례가 증가하고 있다. 서울 등 수도권 주택시장이 활성화될 때에는 건설사들이 재건축 수익을 기대하면서 ‘지분제’를 선호했지만 2008년 이후 주택시장이 침체기에 접어들면서 ‘지분제’의 방식에 지쳐 나가떨어지며 ‘도급제’로 전환하려는 움직임이 곳곳에서 나타나고 있는 실정이다.

경기 광명시의 철산주공10·11단지의 경우가 그러하다. 이 단지의 1차 시공자 입찰 때 사업 방식은 ‘지분제’였지만 재입찰을 진행하며 ‘도급제’로 사업 방식을 변경했다. 이러한 이유는 한차례 유찰 경험이 있었기도 했지만 이보다 앞서 사업 방식을 ‘지분제’로 선택한 철산주공8·9단지의 과열된 수주 경쟁이 큰 영향을 미친 것으로 업계 관계자들은 판단하고 있다.

주목해야 할 점은 해당 단지만이 아닌 인근 단지들로 확산되는 영향을 불러일으킬 수 있다는 점에서 상당한 파급효과가 예상된다는 것이다. 일례로 서울 강동구 고덕주공3단지는 자신보다 앞서 고덕주공6단지가 무상지분율을 174% 획득한 것에 영향을 받아 기존의 ‘도급제’ 방식을 철회하고 ‘지분제’로 갈아탔다. 이에 ▲과천주공6단지 ▲과천주공1단지 ▲과천주공7-1단지 등도 우후죽순으로 이에 영향을 받아 ‘지분제’ 바람에 편승해 업계의 주목을 받았다.

그러나 하나의 사업 방식이 마치 유행처럼 퍼져 나가는 현상은 조합과 시공자 모두에게 적잖은 불이익을 안겨줄 가능성이 있다는 지적이 나오고 있다. 물론 주택시장의 상황이 좋을 때 조합이 수단과 방법을 가리지 않고 시공자를 상대로 무상지분율을 최대한 끌어올려 이익을 극대화하는 것이 최상의 시나리오다. 그러나 이러한 경우에도 주택시장의 상황이 항상 호황기에만 머무른다는 보장이 없기 때문에 변수가 뒤따른다고 볼 수 있다.

관련 업계 종사자들에 의하면 무상지분율은 한 번 확정되면 조합 입장에서는 주택 경기가 하락한다고 해도 지분율과 분담금이 변동되지 않는 장점이 있지만 시공자가 최대 수치로 무상지분율을 제공하는 경우는 매우 드문 일이라고 설명했다. 부동산 경기 상황이 좋다고 해서 꼭 시공자가 높은 무상지분율을 제시한다는 보장이 없기 때문이라는 이유에서다.

 

기본은 ‘호황일 땐 지분제, 불황일 땐 도급제’

조합-시공자 모두 이익 집단… 상호 이익 존중해야 ‘윈윈’

사업 방식에 있어 대세를 따르기보다 주택 경기에 따라 적합한 방식을 선택함과 동시에 조합과 시공자 모두에게 득이 되도록 win-win(윈윈) 전략을 세우는 것이 필요하다는 주장이 설득력을 얻고 있다.

조합과 시공자가 서로에게 유리한 사업 방식만을 추구하는 이기적인 마인드와 아집을 내려놓고 각자에게 부여된 역할을 잘 수행할 때 사업비를 줄일 수 있고 개발 이익도 훨씬 커진다는 얘기다.

조합과 시공자가 각자에게 부여된 역할을 등한시하고 사업 방식에만 신경이 쏠리게 되면 사업 지연 등 차질을 빚는 경우를 허다하게 볼 수 있다. 지난달 A아파트 재건축사업과 관련해 나온 판례가 이에 해당한다. 조합은 2007년 경기도의 A아파트를 재건축하기 위해 B건설을 시공자로 선정한 후 사업 방식을 ‘지분제’로 선택했다. 그런데 시공자 측은 부동산 시장 침체 및 물가 상승으로 인해 일반분양가가 하락해 사업 방식 변경이 불가피하다며 ‘도급제’로 변경할 것을 요구했다. 이에 조합 측은 추가부담금 1378억원이 발생하게 됐다며 소송을 제기했다.

서울고등법원 제31민사부는 지난달 26일 A아파트 재건축 조합이 시공자를 상대로 한 공사 도급변경계약 무효 확인 소송에서 “사업시행 방식을 지분제에서 도급제로 변경하는 것은 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적인 변경에 해당하기 때문에 조합원 2/3 이상의 동의가 필요하다”며 “시공자는 2/3 이상의 동의를 받지 못한 총회 결의가 무효라는 점을 충분히 알 수 있다고 판단된다”며 무효 판결을 내렸다.

법원이 사업시행 방식 변경에 필요한 조합원 의결정족수를 충족하지 못했다고 판단한 것으로 볼 수 있다. 패소한 B건설은 지난달 29일 대법원에 상고한 상태로 알려졌으며 결과적으로 추후 조합과 시공자 간 갈등이 언제 해소될지 알 수 없을 뿐더러 사업 지체로 인한 비용과 시간 등 손실은 가히 천문학적이란 분석이 나오고 있다.

서울 강동구 고덕주공C단지의 경우도 마찬가지다. 이 단지도 2010년 무상지분율 163%를 제시한 D건설을 시공자로 선정했지만 부동산 경기가 장기간 침체되며 D건설이 조합 측에 무상지분율을 낮추는 것을 받아들이거나 ‘도급제’로 변경할 것을 요구하며 조합과 기 싸움을 벌여 결과적으로 사업이 정체되는 결과를 가져왔다.

이에 대하여 일각에서는 건설사가 부동산 경기가 호황일 때는 지분제를, 침체됐을 때는 ‘도급제’를 고수하거나 사업을 포기하는 것은 시공자로서의 책임을 다하지 않는 것이라는 비판의 목소리가 커지고 있는 실정이다.

 

시공자-조합 간 합의점 도출 필요… “소통이 관건”

개발 이익 좇기보단 각 사업장에 맞는 ‘옷’ 입어야

재건축사업에 많이 활용되는 방식이지만 두 방식에는 장단점이 있다. 건설사 입장에선 ‘도급제’가 안정성이 더 높고 지분제의 경우 수익성은 높지만 다소 위험이 존재한다. 조합 입장에선 건설사에 비해 상대적으로 전문성이 떨어진다는 점에서 사업 책임을 시공자에게 넘기는 ‘지분제’가 유리하나, 상대적으로 전문성이 담보되는 조합이라면 사업을 주관할 수 있는 ‘도급제‘가 유리하다. 이에 조합은 시장 흐름에 따라 적절히 판단하는 것이 필요하다는 게 업계 관계자 다수 의견이다.

한 건설사 재개발·재건축 담당자는 “현재 고덕주공 재건축 단지들의 시공이 지연되는 이유는 이러한 간격을 좁히는 데 서투른 면이 있기 때문이다”며 “「도시 및 주거환경정비법」 등 관계 법령이 존재하더라도 실질적으로 사업이 차질 없이 시행되기 위해 필요한 타협점을 찾기 위해서는 조합과 시공자가 얼마만큼 소통을 자주하느냐가 관건”이라고 조언했다. 이 관계자는 이어 “일반적으로 사업시행에 있어서 시공자와 조합 양측 모두 이익을 추구하는 집단이기 때문에 아무래도 마찰이 있을 수 있지만 재건축 현장에서 문제가 없을 수는 없다”며 “서로 상충되는 부분의 간격을 좁히고 접점을 찾아내는 것이 사업의 성패를 좌우한다”고 덧붙였다.

이와 반대로 서울 강동구 고덕주공2단지가 사업 방식을 변경한 것은 개발 이익에 매몰되지 않고 자신의 사업장에 걸맞은 방도를 찾아낸 긍정적 사례라고 평가받고 있다. 지분제 방식을 택했던 고덕주공2단지는 2010년 5월 같은 단지인 고덕주공6단지가 당시 두산건설에게 무상지분율 174%를 확보한 사실에 대해 조합 내에서 갈등을 빚기도 하였지만 시공자 선정을 위한 3차 입찰 공고를 내면서 사업 방식을 ‘도급제’로 전환했다.

전문가들은 고덕주공2단지가 당시 대세였던 ‘확정지분제’ 방식을 포기한 데에는 더 이상 시공자를 뽑지 못한 채 사업이 장기간 표류할 경우 추가부담금이 급증할 수 있다는 위기의식이 강하게 작용했기 때문이라고 설명했다.

고덕주공2단지 재건축 조합 관계자는 “2010년도에 무상지분율 137%을 조건으로 지분제사업을 시도했지만 옆 단지에서 174%가 나와 시공자선정총회가 성원 미달로 무산됐다”며 “작년에도 ‘지분제’로 시공자를 뽑는다고 입찰공고를 냈지만 건설사들이 들어오지 않아 사업 방식을 도급제로 바꿨다”고 말했다. 그는 이어 “사업 방식이 ‘도급제’로 바뀐 후 사업이 순항 중이다”며 “부동산 경기가 악화돼 건설사들이 지분제사업에 뛰어들지 않는다는 것은 이미 알려진 일이기 때문에 조합 내에서는 하루빨리 시공자를 선정해야 한다는 쪽에 의견이 모아지면서 도급제로 갈아타 좋은 결과를 냈던 것 같다”고 분석했다.

   
 
 

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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