▲ 이부환 우인법무사합동사무소 대표법무사/아유경제 편집인

그럼에도 서울행정법원(제1심판결이라 함)은 조합 정관에 청산자 비용 징수의 별도 규정이 없다거나 장래 정비사업비의 이익을 산출하기 어렵다는 등의 이유로 청산자의 정비사업비 분담 의무가 없다고 판단하였다. 이 판결이 상급법원에서 확정될 경우 불확실한 도시정비시장에서 분양신청이나 분양계약 마감 후 사업성의 악화로 더 이상 사업을 추진할 수 없게 되는 경우 남아 있는 조합원들은 모든 위험성을 떠안을 수밖에 없어 장차 사회적인 문제가 될 것이 불을 보듯 뻔하다.

정비사업의 일선 현장에서 볼 때 이 판결은 조합의 현실에 비추어 많은 모순점과 문제점을 안고 있다. 필자는 어느 조합에서 이 판결에 대해 전문가와 토의하며 그 논점을 정리하였는바 도움이 되었으면 한다.

가. 정비사업비 발생과 관련하여

도정법상 재개발사업이나, 재건축사업의 경우 초기 추진위원회(이하 추진위) 단계에서부터 사업 종료 시까지 상당 금액의 사업비가 소요될 수밖에 없는바, 조합이 청산자에게 청구하는 분담금은 추진위 단계에서부터 청산자가 분양신청을 하지 않아 조합에서 탈퇴한 시점까지 발생한 조합 운영비, 총회 등 각종 회의비용, 사업시행인가에 필요한 교통 및 환경영향평가비용, 세입자조사비용 등 제반 비용은 조합원 전체가 공동으로 부담하여야 할 비용의 일부로서 공평과 형평의 원칙에 따라 청산자도 부담해야 할 비용이다.

이처럼 분양신청 기간 종료일까지 조합원 지위를 유지하면서 재개발사업에 동참하고 있던 조합원이 분양신청을 하지 않고 현금청산자로 남는 방법으로 조합원의 지위를 탈퇴한다고 하여 그 이전에 공동 참여로 인하여 발생한 비용에 관하여 분담책임을 지지 않겠다는 것은 일반인의 상식에도 반한다. 또 재개발 구역 내 토지 또는 건축물을 소유하고 조합원의 지위를 가지던 토지등소유자가 사업시행인가 후 분양신청 시점에 이르러 해당 사업의 사업성이 없다고 판단하여 탈퇴하고 현금청산을 요구할 경우 자신의 재산평가액 외에 이주정착비와 주거이전비 등까지 받아 감은 물론 세입자의 이사비용, 상가 세입자의 영업보상금 등을 조합에 부담케 하여 사업성을 더욱 악화시킬 위험성이 있음에도 불구하고 계속 조합원으로 남게 되는 조합원들에게 자신들이 조합원으로 참여하였던 기간 동안의 정비사업의 비용까지 떠넘기게 되는 불합리한 점이 발생하므로 위 분담금 청구는 당연히 인정되어야 한다는 것이다.

나. 분담금 부담 근거

(1) 일반 법인 이론

관할 구청의 승인을 받은 재개발 추진위가 법인격이 없는 사단으로 해석되고, 재개발 조합은 법인의 지위에 있는 점에 비추어 재개발 조합이 도정법에 의하여 설립된 공법인이라고 하더라도 조합원들은 법인의 사원의 지위를 가지게 되는 이상 법인 운영비나 지출금에 관하여 공동으로 부담하여야 하고, 위 부담 의무는 탈퇴 등으로 사원의 지위를 상실하는 시점까지 발생하는 비용에 관하여 발생하며 도정법에 조합 탈퇴자의 비용 부담에 관하여 특별히 정한 사항이 없다면 일반 법 원칙에 따라 사원 총회의 결의가 없더라도 사원으로서 당연히 부담해야 할 의무이다. 조합은 도정법에 따라 관할관청으로부터 추진위 승인 및 조합설립인가를 받은 후 정비구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 토지등소유자들을 조합원으로 하여 재개발사업을 진행해 왔고 사업비용에 관하여는 조합원들이 출자 및 부담하는 비용을 재원으로 하여 조달할 수밖에 없으며 조합원의 정비사업비 부담 의무는 재개발 조합 조합원으로 있는 이상 사업이 진행됨에 따라 일반 법인에 관한 법 논리에 따라 당연히 성립하는 것이지 명시적인 조합의 정관 규정 또는 총회 결의에 의한 부과처분에 의하여 성립하는 것이 아니다. 또한 조합의 위 정관 규정들에 의하면 조합원들로서는 자신들의 분담금 부담 및 청구에 관한 예측도 충분히 가능하였다 할 것이다. 따라서 조합원의 경우에도 적어도 탈퇴 시점까지 발생한 비용에 관하여는 정관이나 총회 결의에 무관하게 부담 비율에 따라 부담하여야 하며, 재개발사업이 도정법에 따라 규율되어진다고 하더라도 내부적으로 발생한 사업비 등에 관하여는 일반 「민법」의 적용을 받는 사원과 다르다고 할 수 없다는 것이다.

(2) 정관 규정에 따른 부담 의무

조합 정관 제10조제1항제6호는 조합원에 대하여 정비사업비 등의 비용 납부 의무를 규정하고 있는바, 위 규정에 의하더라도 분양신청을 하지 않는 자 등의 청산자는 조합원 지위를 유지하고 있던 기간 동안에 발생한 사업비 중 개별 부담 비율에 해당하는 금액을 분담할 의무가 있다. 제1심 판결은 정관 제10조는 조합원의 분양청구권, 총회의결권 등 일반적인 권리와 관계 법령 준수 의무 등 일반적인 의무에 관한 규정일 뿐, 조합원의 지위를 상실한 토지등소유자가 그 지위 상실 이전까지 발생한 정비사업비 분담금을 납부하여야 할 의무의 근거 규정이라 할 수 없다고 판단하였으나, 위 규정이 일반적인 의무에 관한 규정이라고 제한하여 해석할 하등의 이유가 없고, 규정 문언에 의하더라도 조합원의 경우 공동으로 영위하는 정비사업비를 부담하여야 한다는 당연한 내용을 규정한 것이며, 조합 탈퇴자에 대하여 조합원 지위 상실 시점까지 발생한 정비사업비 납부 의무를 면하게 해줄 특별한 사정도 없으므로 위 판단은 옳다고 할 수 없다.

다음 호에 이어짐

이부환 편집인  chemicalline@naver.com

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