[한국주택문화연구원 정책위원 릴레이 인터뷰] 법무법인 산하 안광순 대표변호사


▲ 조합원들이 정비사업의 큰 그림을 볼 수 있도록 하는 데 일조하고 싶다고 밝힌 법무법인 산하의 안광순 대표변호사. <사진=유준상 기자>

도시정비사업ㆍ아파트 관리 등에 특화… Team별 유기적 協業으로 시너지 극대화

“노하우 쏟아 내는 강의로 조합원들이 ‘전체’를 볼 수 있는 ‘디딤돌’ 역할 하고파”

[아유경제=유준상 기자] 도시정비업계의 전문성을 강화하며 달려온 법무법인 산하가 창립된 지 올해로 14년이 됐다. 대부분의 로펌들이 ‘인센티브제’를 도입해 사건 유치 건수로 개별 변호사의 실적을 판단하는 것에 비해 산하는 ‘팀제’를 운영하면서 담당 사건에 충실하도록 해 왔다. 또한 일선 정비사업 현장에서 전문성이 부족해 발생하는 불필요한 분쟁을 해결하는 것을 최우선 목표로 삼고 사업장과 지속적인 소통을 해 온 점은 산하의 ‘진정성’이 엿보이는 대목이다.

이러한 점은 이달부터 ‘무료 교육 시스템’을 구축해 정비사업조합(이하 조합) 등을 위한 양질의 교육을 제공하는 한국주택문화연구원의 창립 취지와 일맥상통한다. 법무법인 산하의 안광순 대표변호사는 한국주택문화연구원의 정책위원으로 위촉됐으며 조만간 정비사업 관련 전문 지식에 목말라하는 조합을 위해 강의에 나선다. 오랫동안 도시정비사업이라는 한 우물만 파온 안 변호사의 열정과 노하우가 어떠한 형태로 강의를 통해 사업 주체들에게 전달될 지 업계 관계자들의 이목이 집중되고 있다. 다음은 지난달 24일 만난 그와의 일문일답.

- 법무법인 산하를 소개하자면/

부동산ㆍ건설 전문 로펌으로 시작해 올해로 설립 14주년을 맞이했다. 2002년 5명의 변호사로 시작했던 기억이 난다. 약 7~8년 간 전문성을 강화하는 데 주력했고 이후 4~5년간 변호사 추가 채용으로 급속도로 성장하게 됐다. 기존에 수행해서 완결한 것만 해도 도시정비사업 소송 300~400건, 아파트 관리 문제 소송 300~400건이 된다. 이미 많은 분들에게 알려져 있지만 다른 로펌과는 달리 산하는 특화된 전략을 갖고 있다. ▲도시정비사업 ▲아파트 관리 및 하자 ▲기업 법무 등 분야별로 팀이 구성돼 아파트 건설에서부터 준공 후 하자보수 등 관리에 이르기까지 ‘토털 서비스’를 제공한다는 점이다.

그러다 보니 다른 로펌이 주로 ‘별산제’ 방식으로 운영되는 것과는 달리 우리는 총 14명의 변호사가 각기 전공 분야는 다양하지만 서로 유기적인 관계를 맺기 위해 ‘팀제’로 운영된다. 사실 ‘팀제’는 이 업계에서 굉장히 독특한 제도다. 변호사 업무 특성상 ‘별산제’ 형태가 고착화하는 경향이 짙은데 이에 따르면 변호사나 직원들이 사건에 충실하기보다는 사건 유치에 힘쓰는 경우를 많이 보게 된다. 또한 누가 유치해 왔느냐 식의 ‘변(辯)-변’ 갈등이 발생할 뿐더러 결과적으로 개인별로 움직이는 형국에 직면하게 된다.

우리는 이러한 점을 미연에 방지하고 변호사들이 담당 사건에 충실하도록 하기 위해 ‘팀제’가 뿌리내리도록 했다. 돌이켜 보면 ‘팀제’를 선택한 점은 현명한 판단이었다. ‘팀제’의 효과가 점차 수면 위로 드러나고 있기 때문이다. ‘별산제’가 개별 변호사에게 ‘인센티브’를 나눠주는 반면 우리는 법인 전체의 수익을 성과급 형태로 나눠주고 있다. 성과급 제도는 자신의 전문 분야로 인한 각 팀의 수익률과도 관련이 있지만 다른 팀의 수행으로 인해 발생하는 회사 전체의 수익률과도 연동되기 때문에 팀 간 벽이 쳐질 수 없다. 이렇다 보니 변호사 및 직원들 모두 ‘주인의식’을 갖고 있으며 팀 회의, 전체 회의를 통해 부족한 부분은 다른 팀의 자문을 거치는 형태의 ‘협업’이 자연스럽게 자리 잡게 됐다.

- 올해 도시정비사업 분야에서 이슈가 될 만한 사안이 있다면/

이슈가 될 만한 사안은 여러 개가 있다. 가장 반가운 것은 지난해 도시정비업계의 숙원이라 할 수 있는 ‘부동산 3법’의 국회 의결 및 시행이다. 오는 4월부터 사실상 분양가상한제가 폐지되고 재건축초과이익환수제가 유예됨으로써 도시정비사업이 조금씩 기지개를 펴고 있는 형국이다. 이에 따라 조합 설립 이후 매도청구, 관리처분 단계 이후 이주, 현금청산, 명도소송 등 각각의 사업 단계별 소송 또한 증가할 것이라고 본다. 이러한 맥락에서 도시정비사업을 하는 변호사는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」만 이해해선 안 된다. 특히 사업 단계 중 ‘꽃’이라고 할 수 있는 시공자 선정과 관련한 절차와 각종 정관, 계약서 등을 꼼꼼히 챙겨 봐야 한다. 요즘 시공자를 선정하고도 시공자의 비협조적인 태도로 인해 계약을 해지하는 사업지가 부쩍 늘고 있다.

이로 인해 궁극적으로, 강제 수단으로써 제도 개선 논의가 필요할 듯 싶다. 지금은 공적 보증으로 시공 보증만 존재하는데 ‘계약이행보증(수주자가 계약을 성실히 이행하지 않거나 의무 사항을 준수하지 않아 발주자가 입는 손실을 금융기관이 연대해 보전한다는 내용의 보증)’이 필요하다고 본다. 계약이행보증의 성격이 공적으로 전환된다면 시공자도 사업을 함부로 거부할 수 없기 때문이다. 이와 더불어 언론에서 자주 언급되고 있는 ‘일몰제’를 들 수 있겠다. 이미 여러 시민 단체들도 일몰제 폐지ㆍ유예 및 일몰 기간 개정(추진위 설립부터 조합 설립까지 의무화 기간을 2년 내→ 3년 내로 완화)을 추진하고 있다.

다른 한 가지는 올해 바로 피부에 와 닿기는 힘들겠지만 일반분양분을 통으로 기업에 매각하고 기업에서 임대주택으로 활용하는 방안인 ‘기업형 임대주택’이 있을 수 있겠다. 이 정책이 현실적으로 자리 잡기 위해서는 어떻게 관련 법제가 정비되느냐가 관건이다. 이렇게 되면 조합으로서는 일반분양분의 불확실성을 해소할 수 있고 시공자는 종전과 비교해 높은 용적률 인센티브를 받을 수 있게 된다. 수익성 제고는 물론 분양 불확실성의 해소 및 임대주택 공급 등 3박자가 고루 균형을 갖추게 되는 효과가 생기는 것이다.

- 이에 대해 산하는 어떠한 대응책을 마련할 예정이며 차별화 전략이 있다면/

사업이 늦는다고 해서 획일적인 기준으로 정비구역 등을 해제해야 한다고 의무적으로 규정해 놓은 ‘일몰제’는 문제가 있다고 본다. 해제된 구역에서 다시 정비사업이 필요하다고 문제가 제기되면 ‘소 잃고 외양간 고치는 격’이나 다름없다. 궁극적으로 사업 속도의 차원이 아니라 반드시 도시재생적인 차원에서 해당 사업의 당위를 따져 봐야 한다. 도시가 지속적으로 낙후ㆍ노후화하면 제 기능을 발휘할 수 없게 된다. 나아가 일몰제는 이미 현장에서 문제가 되고 있기 때문에 <아유경제>도 이미 여러 가지 교육사업을 진행하고 있지만 결국 관련 단체들이 같이 힘을 모아서 이 논의를 진행해 나가야 한다고 생각한다.

우리 산하도 관련 단체들과 함께 국회에 입법 청원을 준비 중이다. 사실 차별화 전략이기보다는 이전부터 우리가 고수해 왔던 방법들 중 수많은 시행착오를 거쳐 전문성을 확보한 노하우 여러 개가 있다. 그중 한 가지를 소개하자면 법률 자문을 할 때 기존의 일방적 소통을 탈피해 로펌-조합 간 쌍방향 소통으로 조합 측의 사업 일정을 배려하는 것이다. 우리 직원이나 변호사들이 현장을 직접 방문해 방법1ㆍ2ㆍ3 등 여러 가지를 제시해 조합이 금융비용과 소송비용 등을 고려해서 판단해 달라는 식으로 조언 및 자문을 한다. 이와 동시에 우리 담당 직원이 조합에 수시로 방문하면서 소송 일정뿐 아니라 사업 일정까지 일일이 체크하고 문제점들을 찾아온다. 이렇게 하면 로펌 마음대로 재판 일정을 결정하는 것이 아니라 법률 자문을 통해 조합의 사업 일정을 고려하게 되는 등 현장 사정에 맞춤형으로 소송을 진행할 수 있게 된다. 도시정비사업 법률 서비스를 제공하면서 가장 중요하다고 생각하는 것은 소송의 속도를 조절하는 것이다. 부동산이 불황이어서 사업 진행이 난항을 겪을 때는 이주, 매도청구, 현금청산 등 관련 소송의 진행 속도를 조절할 필요가 있고, 반면 사업 적기에 신속한 착공을 위해서는 기간을 최단기화하는 것이 관건이다.

산하는 이러한 맥락에서 이주에 돌입하는 곳에 대해 이주비가 지출되는 시점부터 이주비 지급이 완료되는 시점까지의 기간을 최소화해 이주비 금융비용을 절약하고 조합원 분담금을 최소화하기 위한 강구책을 마련하고 있다. 그 일환으로 각 조합들에게 통 이주ㆍ명도소송을 진행하도록 적극 권하고 있다. ‘통 이주ㆍ명도소송’이란 미리 전체 조합원들을 대상으로 소를 제기해 놓고 이주 기간이 끝난 뒤 자발적으로 이주를 하지 않은 세대를 제외한 나머지 세대가 바로 판결을 받을 수 있도록 하는 것이다. 비록 전체 조합원을 대상으로 소송비용이 지출되긴 하지만 기존의 이주 기간이 만료된 후 이주를 하지 않은 세대를 선별해서 명도소송을 진행하는 것에 비해 시간적ㆍ비용적 절감 효과를 누릴 수 있다.

- 한국주택문화연구원에서 교육을 앞두고 있는데 지향점은 무엇인지/

강의를 많이 다녀 봤는데 강의를 들으러 오는 분들의 성향 자체가 천차만별이다. 조합 임원으로서 사업을 성공적으로 완수해야겠다는 목표를 가진 분도 있는 반면 사유재산을 보호하기 위해 소위 말하는 ‘내 재산 지킴이’ 활동을 하는 분들도 더러 있다. 목적이 어느 것이든지 간에 그분들에게 정비사업에 관한 정확한 정보를 제공하고 싶다. 특히 법률 분쟁에 있어서 문제가 있는 부분은 정확히 무엇이고 손해를 보지 않기 위해 반드시 피해야 할 부분 등의 정보 말이다.

그분들이 사안의 핵심을 정확히 보고 앞으로 나갈 것이냐 말 것이냐를 판단할 수 있는 ‘디딤돌’이 있어야 한다고 본다. 아직까지 조합원은 물론 조합 임원들도 전문적인 지식이 부족하다고 본다. 상황이 이렇다 보니 전혀 엉뚱한 사실을 갖고 논쟁이 발생하거나 감정싸움으로 번지는 경우를 종종 봐 왔다. 하지만 전문적인 지식 자체가 어렵기 때문에 조합 임원 등이 이해할 수 있도록 최대한 쉽게 강의를 하려고 한다. 특히 법률 부분에 있어서는 판례를 통해 실질적인 경험을 다뤄 도움을 줄 수 있을 것으로 본다.

- 정비사업에서 있어 교육의 필요성에 대해 말해 달라/

교육의 궁극적인 목표는 불필요한 분쟁을 줄이기 위한 것이다. 분쟁이 없으면 변호사는 일이 없긴 하지만 그래도 사업이 우선이거니와 분쟁이 줄어든다고 해서 자문 업무와 현금청산자의 청산금 문제 등 사실상 필수 불가결한 소송들은 없어지지 않을 것이다. 하지만 불필요한 분쟁은 변호사인 저로서도 바람직하지 않다고 본다. 분쟁이 발생하면 자문을 통해 조기 진단ㆍ예방을 해야 하는데, 조합 임원과 조합원들이 도정법이나 가장 기초적인 정비사업의 절차조차 잘 모르고 진행을 하거나 전혀 엉뚱한 것을 갖고 논쟁을 하는 사례를 종종 접하면서 뒷수습이 만만치 않고 법률 자문이 무의미하다는 생각을 하게 된다.

이러한 것들을 예방하기 위해서 교육이 꼭 필요하다고 본다. 또한 조합원들의 경우 우리와 같은 협력사들을 이익단체로 인식해 불신하는 분들이 많아 올바른 이야기를 해도 잘 수긍을 못 하는 반면, 조합 임원들은 신뢰를 한다는 점에서 임원들의 교육은 더욱 중요하다. 조합 임원이 사업의 방향과 방법을 잘 숙지하고 있는 현장이 그렇지 못한 현장에 비해 불필요한 분쟁이 훨씬 적다는 점은 소송마다 매번 느끼는 바다. 그래서 소수 정예의 임원들을 대상으로 이뤄지는 교육이 특히 중요하다고 생각한다.

- 독자 및 조합원들에게 당부하고 싶은 말은/

조합원들을 만나면 정비사업 관련 법제도가 조합의 사업 진행에만 유리하고 조합원들의 재산권을 지키는 데에는 불리하다는 입장을 가진 분들이 많다. 그분들은 근거로 「헌법」이 사유재산을 보호하는데 본인의 재산을 사고파는 것을 강제로 이행하게 하는 것을 문제 삼는 것이다. 공감이 되는 부분도 있으나 이는 본인 시각에만 매몰돼 있다는 방증이기도 하다. 「헌법」은 사유재산을 보호하고 있지만 동시에 공익 목적에 의한 사유재산 제한도 함께 명시하고 있다. 그리고 실제로 정비사업으로 인해 찾아오는 기회와 제약은 조합원 개인이 아닌 공동체 전체를 대상으로 찾아와 균등하다는 점을 알아야 한다. 재산권을 침해받는다고 인식하는 조합원들은 시각을 전체 사업과 전체 조합원으로 넓혀야 한다. 이것이 토대가 돼서 만약 전체 조합원들의 재산권이 침해받는다거나 조합원들 간 개발 이익의 형평이 맞지 않는 경우가 발생하면 이런 부분을 분명히 짚고 넘어가야 한다. 본인 중심적 사고의 틀을 벗어나면 분명 자신과 공동체 모두에게 기회가 온다는 것을 알아야 한다.

유준상 기자 nellstay87@naver.com

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