▲ 인천시가 재개발 임대주택 건설 비율 폐지를 행정 예고해 큰 파장이 예상된다.<제공=인천시의회>

[아유경제=서승아 기지] 정부가 재개발시장 활성화를 위해 임대주택 건설 규제 완화 카드를 꺼내 다음 달부터 시행에 들어간다.

이에 인천시 등 지자체들도 하나둘씩 호응, 임대주택 의무건설 비율 완화 방안을 추진하고 있다.

하지만 이 같은 조치가 서울 등 도시정비시장이 발달해 꼭 필요한 곳에서는 아직 추진조차 이뤄지지 않고 있어 우려의 목소리가 높다. 

내달 29일 도정법 시행령 개정안 시행 앞두고 규제 완화 움직임 포착

인천시, 전국 최초로 재개발 임대주택 비율 ‘0%’ 추진… 5월 중 고시 예정

정부가 작년에 내놓은 ‘9ㆍ1 부동산 대책’의 하나인 재개발 임대주택 완화 방안을 담은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령」 일부 개정안이 다음 달 29일 시행된다. 개정안 시행이 한 달 앞으로 다가오면서 지자체들 역시 재개발 임대주택 비율 완화를 서두르고 있는 분위기다.

특히 파격적인 임대주택 비율 완화 방침을 들고 나온 지자체도 있어 큰 파장이 일고 있다. 임대주택 ‘0%’ 방안을 전국 최초로 추진 중인 인천시가 그 주인공이다.

지난 13일 인천시는 시보를 통해 재개발 임대주택 건설 비율 폐지(안)을 행정예고 했다. 이에 따르면 ▲‘재개발사업의 임대주택 건설비율을 0%로 정한다’ ▲‘군수ㆍ구청장이 정비계획을 수립할 때 관내에서 이미 시행된 재개발사업의 세입자의 평균 임대주택 입주 비율(이미 시행된 사업이 없는 군ㆍ구의 경우 관내 평균으로 함)을 고려해 건설하는 주택 전체 세대수의 5/100 이하의 범위에서 임대주택 비율을 상향할 수 있도록 한다’ 등의 내용이 추진된다. 인천시에 따르면 시는 다음 달 이를 고시할 예정이다. 이렇게 되면 오는 5월 29일부터 인천 시내 재개발 임대주택 건설 비율은 기존 ‘17%’에서 ‘0%’로 조정이 이뤄진다.

인천시에서 재개발 임대주택 건설 비율을 폐지키로 한 것은 그만큼 관내 재개발사업 진행이 어려운 상황에 놓여 있다는 것을 방증한다. 인천 지역에서 추진되는 재개발ㆍ재건축 등 정비(예정)구역은 2010년에 212곳에 달했으나 경기 침체 등으로 사업성이 악화돼 현재 138곳으로 축소됐다. 심지어 재개발사업이 완료된 곳은 산곡1구역, 도화2구역, 부평5구역 등 단 3곳에 불과하다.

이처럼 재개발사업 진행이 ‘정체’를 보이고 있는 것은 그만큼 사업성이 낮기 때문으로 분석됐다. 인천시 B재개발 조합 관계자는 “사업성 악화 때문에 사업이 추진되지 못하고 있다”며 “사업성 개선을 위해서는 임대주택 공급이나 기반시설 설치, 세입자 주거이전비 부담 등의 ‘족쇄’를 풀어줘야 한다”면서 이번 정책에 대해 환영의 뜻을 나타냈다.

인천시도 이러한 여론을 일찌감치 인식, 관내 정비사업에 ‘날개’를 달아줌으로써 구도심의 주거환경을 개선하고 도시 기능을 회복하는 것이 중요하다고 판단했기에 이 같은 조치를 추진 중인 것으로 해석된다.

한편 인천시는 이번 조치를 놓고 관(官)이 임대주택 공급이란 ‘공적 책임’을 방기한다는 비난을 의식한 듯 추후 이를 재조정할 수 있다는 뜻을 내비쳤다.

인천시 주거환경정책과 관계자는 “이번 임대주택 건설 비율 ‘0%’ 고시가 재개발 임대주택 건설을 포기한다는 의미는 아니다”면서 “정비사업이 활성화하면 의무건설 비율을 다시 조정할 수 있다”고 밝혔다.

이 관계자는 이어 “인천시는 0%로 고시할 계획이지만 재개발 임대주택을 짓지 않도록 하는 것이 아니라 구역에 따라 세입자나 기존 주민의 임대주택 입주 수요를 검토해 정비계획 수립 시 5%까지 건설토록 할 수 있으므로 정비계획 수립ㆍ변경 시 구청장이 그 수요를 철저히 검토하면 문제는 없을 것으로 보인다”고 덧붙였다. 

‘완화’ 바람 다른 지자체로 번지나?

“官이 할 일을 民에 전가” 비난에도 서울ㆍ경기, 요지부동

이 같은 인천시의 파격적인 조치에 반해 다른 지자체는 아직까지 임대주택 비율 축소에 대한 계획을 내놓지 않고 있다. 특히 서울시의 경우는 현행 임대주택 비율을 유지하겠다는 입장이라 파장이 예상된다.

경기도는 의견 수렴 과정 등을 거친 후 결정을 내릴 계획이다. 경기도 도시주택실 관계자는 “임대주택 의무건설 비율과 관련해서는 아직 여러 가지 사항을 검토하고 있어 결론을 내리거나 확정을 지을 단계는 아니다”며 “의견 수렴 과정, 현황 파악 등을 통해 국토교통부(장관 유일호ㆍ이하 국토부)가 정한 도정법 시행령 개정안 시행일에 맞춰 재개발 임대주택 건설 비율을 결정할 방침이다”고 밝혔다.

경기 침체로 인해 전반적인 재개발 사업성이 크게 악화된 상태에서 임대주택 공급, 기반시설 설치, 세입자 주거이전비 등을 조합원들에게 부담시키기 때문에 서울 강북 지역이나 경기도 및 지방의 재개발사업은 대부분 지지부진한 상황이다.

이 때문에 도시정비업계에서는 정부의 대대적인 규제 완화 움직임에 발맞춰 일선 지자체들도 사업시행 저해 요소들을 제거해야 한다고 입을 모으고 있다.

한 업계 관계자는 “상대적 약자인 세입자 등을 위한 임대주택 확보나 주거이전비 지급 등의 주거 복지 정책은 반드시 필요하다”면서도 “그러나 공공이 해결해야 할 문제를 일반 재개발 조합원들에게 떠넘기는 것은 매우 잘못된 정책이다. 특히 지금은 물론 앞으로도 재개발사업의 개발 이익이 거의 발생하지 않는 현실을 생각하면 더욱 그렇다”고 목소리를 높였다.

또 다른 업계 관계자는 “인천이야 워낙 관내 도시정비시장이 침체돼 있기 때문에 이번과 같은 특단의 조치를 내놓은 것으로 볼 수 있다. 하지만 상대적으로 규모도 크고 활성화가 이뤄진 서울이나 경기 지역의 경우 ‘0%’까진 아니더라도 현행 비율보다는 완화할 필요가 분명히 있어 보인다”고 지적했다.

이러한 여론에도 불구하고 서울시는 꿈쩍도 않고 있다. 정부 정책과 달리 외려 현행 ‘20%’ 유지로 사실상 규제 강화를 고수하는 모양새라 빈축을 사고 있다.

실제로 서울시는 2011년 발표한 ‘2020서울주택종합계획’의 내용 그대로 재개발 임대주택 비율을 ‘20%’로 유지할 계획이다. 서울시 주택건축국 주택정책과 관계자는 “낮추는 것이 아닌 시 전체 주택 대비 임대주택 비율을 10%로 끌어올릴 계획”이라며 “임대주택 공급을 높여야 하기 때문에 최대 비율 15%에 추가로 5%p까지 반영해 20%로 의무건설 비율을 적용할 방침이다”고 전했다. 

서울시, 임대주택 매입비용 현실화로 市場 달래기?

업계 “그나마 다행… 사업 활성화 통한 공급 확대가 주거 안정에 더 도움”

이어 지난 22일 서울시가 발표한 ‘3년 뉴타운ㆍ재개발 수습 방안 마무리’에 따르면 시는 재개발 임대주택 매입비용 현실화를 통해 일선 사업시행자의 부담을 더는 쪽으로 지원에 나설 방침이다.

이를 놓고 시장 한편에서는 ‘그나마 다행’이란 반응을 보이고 있다. 하지만 한계가 있다는 점도 분명히 했다.

한 도시정비사업 전문가는 “부족한 임대주택은 미분양 주택을 매입해 활용하거나 공공 임대분을 늘리는 방향으로 확보해야 하며 도심 역세권에 용적률을 높여 전체적인 공급을 확대시킬 수도 있다”면서 “굳이 민간 재개발 사업시행자에게 이를 전가시키는 구태는 개선돼야 한다”고 주장했다.

그는 이어 “그나마 임대주택 매입비용을 현실화하려는 움직임은 환영할 만하다”면서 “현재 재개발 임대주택의 매입 가격은 실제 소요되는 건축비보다 3.3㎡당 150만~200만원가량 낮게 책정돼 있어 손실이 고스란히 조합(원)의 부담으로 남았기 때문에 임대주택 건설 원가를 반영해 매입 단가를 현실화해야 한다”고 덧붙였다.

또 다른 도시정비사업 전문가는 “서울시의 임대주택 매입비용 현실화 추진은 일종의 시장(市場) 달래기로 보인다”면서 “이러한 정책도 사업시행자의 부담을 낮춰준다는 측면에서는 긍정적이나 민관 모두에게 득이 되는 방향은 사업 활성화를 통한 공급 확대”라고 강조했다.

이에 대해 그는 “임대주택, 나아가 기부채납 등에 대한 사업시행자의 부담을 대폭 줄여 재개발사업을 활성화시키는 것이 외려 공급 확대를 통해 주거 안정을 이룰 수 있는 효과적인 방법이기 때문이다”고 설명했다. 

재개발시장 “나는 여전히 배고프다”

정부-지자체 ‘엇박자’ 지적도… 시장 혼란으로 무용지물 전락 ‘우려’

인허가권자의 인식 변화-정확한 여론 파악-현실적 대책 마련 ‘촉구’

재개발 임대주택 비율 완화나 매입비용 현실화에 대해서는 일선 정비사업조합(이하 조합)이나 건설업계 모두 반기는 분위기다. 하지만 여론은 여전히 “이것만으론 부족하다”는 데 무게를 싣고 있다.

한 업계 관계자는 “이번 임대주택 비율 완화 바람이 재개발 활성화의 ‘포문’이 될 수 있을 것으로 기대된다”면서 “이 같은 재개발 임대주택 비율 완화 바람이 인천을 넘어 다른 지자체로까지 미치기 위해서는 인허가권자인 지자체장들의 인식 변화와 보다 정확한 의견 수렴, 그에 따른 보다 피부에 와 닿는 정책 도출로 이어져야 한다”고 지적했다.

A 재개발 조합 관계자는 “임대주택 의무건설 비율을 완화하거나 폐지한다면 사업성이 좋아지므로 큰 훈풍을 불어올 수 있을 것이다”며 “그러나 국토부와 서울시처럼 기관 사이에 엇갈리는 정책을 내놓는다면 혼란만 야기할 것이다. 특히 서울시는 가장 중요한 사업장들이 몰려 있는 지역임에도 불구하고 완화 방침을 내놓지 않고 있다. 그렇게 되면 정부의 임대주택 규제 완화도 결국 ‘무용지물’이 될 것”이라고 우려했다.

B 재개발 조합 관계자는 “인천시의 임대주택 건설 의무 폐지에 경기도나 타 지역들은 부러움의 눈초리를 보내고 있지만 지자체는 서로 눈치만 살필 뿐 지침을 내놓고 있지 않아 답답한 심정이다”고 토로했다.

이와 관련해 국토부 건축정책국 관계자는 “아직 지자체와의 재협의가 예정된 것은 없다”며 “임대주택 건설 비율 완화 방안은 도정법 시행령 개정에 따라 시행하도록 지침을 내렸다”고 말했다.

이어 이 관계자는 “재개발사업 활성화에 대한 세부 지침은 지자체들이 각 지역의 특성을 더욱 잘 파악하고 있다고 판단해 조례로 규정할 수 있도록 했다”고 덧붙였다.

이처럼 국토부가 내놓은 ‘재개발 임대주택 건설 비율 완화’ 방안이 재개발사업 활성화의 ‘기폭제’가 될 수 있는 조치임에는 이견이 없어 보인다. 하지만 그 준수 여부는 사실상 지자체(장)의 재량에 맡긴 상황이라 인천시 사례가 전국적인 추세가 될지는 좀 더 지켜봐야 한다는 지적이 높다.

일선 조합 관계자들은 인천시 재개발 사업장을 부러운 시선으로 바라보고 있다. 다른 지자체들도 이 같은 여론을 인식해 규제 완화로 화답할지, 그러한 화답이 재개발사업에 날개를 달아줄 수 있을지에 건설업계 관계자와 재개발 조합원들의 눈과 귀가 집중되고 있다. 

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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