▲ 삼호가든3차 일부 이사들이 발행하고 있는 소식지. <출처=해당 인터넷 카페>     ▲ 삼호가든3차 일부 이사들이 발행하고 있는 소식지. <출처=해당 인터넷 카페>

[아유경제=유준상 기자] 올 상반기 시공자 선정 ‘최대어’로 꼽혔던 서울 서초구 삼호가든3차 재건축.

치열한 승부가 펼쳐진 만큼 시공자 선정 후 금품 수수ㆍ향응 제공 의혹 등으로 경찰 수사 등 이목이 집중되기도 했다.

지난 6월 현대건설이 시공권을 확보한지 4개월이 지난 현재 삼호가든3차 재건축 정비사업조합(이하 조합)은 현대건설과의 본계약 협상을 두고 총력을 기울이고 있다.

본계약 최종(안)은 대의원회에 위임된 상태로, 현재 조합은 본계약 협상단을 꾸려 현대건설과 치열한 ‘줄다리기’를 하고 있는 것으로 알려졌다.

하지만 일부 조합원들과 대의원들이 본계약 협상과 관련해 조합원들의 권익을 위해 좀 더 신중해야 한다는 목소리를 높이고 있어 관심이 집중되고 있다.

특히 올 하반기 이후 서초구 서초무지개, 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4지구, 반포주공1단지 3주구, 신반포15차 등 강남 최고 입지를 자랑하는 곳들이 줄줄이 시공자를 선정할 예정이어서 삼호가든3차 본계약에 대한 관심이 높아지고 있는 것. 무엇보다 삼호가든3차 재건축 본계약(서)가 강남 재건축의 표준이 될 것이라는 말이 돌 정도여서 이에 대한 이목이 쏠리고 있다.

이에 따라 본보에서는 현대건설이 제시한 삼호가든3차 본계약(서)를 입수해 집중 분석해 봤다.

“가계약부터 체결하자” 일부 주장에 대의원ㆍ조합원들 “어림없는 소리”

“이거 공사 도급 가계약이죠?”

“맞습니다”

현대건설-삼호가든3차 조합 간 협상 중 조합 H이사가 질문을 던지자 현대건설 관계자가 답변한 내용이다.

이와 관련해 삼호가든3차 재건축 조합 정용태 조합장은 협상 테이블에서 가계약은 전혀 있을 수 없는 일이라고 밝혔다. 하지만 협상단과 현대건설과의 협상 중 일부 대화 내용이 알려지면서 이곳 조합원들과 대의원들의 관심이 높아지고 있다.

조합 측 시공자 입찰지침서에는 시공자 선정 후 3개월 이내에 본계약을 진행해야 한다는 문구가 삽입돼 있다(본계약이 체결되지 않을 경우 계약을 해지할 수도 있다는 문구도 포함됨).

이곳의 A대의원은 “국내 최고의 시공자 3개 사가 ‘빅 매치’를 벌인 삼호가든3차의 입찰지침서와 공사 도급계약서(안)은 공공관리 표준(안)을 기본으로 조합원들의 권익을 위해 만들어졌다”며 “특히 공사 도급계약서에는 3개월 이내 본계약을 체결하는 것으로 돼 있다. 다른 현장에서 (가)계약 후 관리처분 단계에 본계약을 체결한다고 하는데 그건 그곳의 현장 상황인 것이다. 정확히 조합의 지침대로 도급계약이 체결돼야 한다. 일부 협상단 관계자 중에 빠른 사업 진행을 위해 (가)계약서를 써야 한다는 분위기를 만들고 있는데 빨리 사업을 진행하는 것도 중요하다. 하지만 빠른 사업 진행을 위해 ‘날림공사’를 하는 등 단지 속도에만 신경을 쓰는 것은 아무 의미가 없지 않나. 정확히 협상단과 대의원회에서는 원칙과 지침에 따라 협상을 진행해 달라. 가계약 후 본계약을 관리처분 단계에 가서 다시 한다고 가정했을 때 그때 가서 (시공자가) 공사비를 올리거나 추가 분담금이 발생한다고 주장한다면 누가 책임질 건가. 신중하게 계약을 체결해 달라”고 주문했다.

이와 관련해 현대건설 측은 조합원들의 권익을 위해 계약 협상을 진행하겠다는 의견을 피력하고 있다.

대안설계비 놓고 이견… 조합원들 “절대 양보 못 해”

현대건설은 시공자 선정 당시 223억원 상당의 대안설계 및 특화를 제시하면서 이곳 조합원들의 마음을 사로잡았다.

하지만 현재 협상 중 특화 및 대안설계비용을 두고 치열한 설전이 벌어지고 있는 것으로 알려졌다. 설계비용으로 약 14억원이 든다고 삼호가든3차 재건축 설계자 측이 밝힌 가운데 이 비용을 두고 의견이 갈리고 있는 것.

이곳의 Y이사는 절대 이 부분만큼은 양보할 수 없다는 주장을 펼치고 있으며 이에 대해서도 이곳 다수 대의원과 조합원들 역시 의견이 비슷한 것으로 알려지고 있다.

이곳의 한 조합원은 “시공권을 확보할 당시 무상 223억원의 특화를 제시했다. 이제 와서 설계비는 무상이 아니고 설계비용은 조합원들이 책임져야 한다는 주장을 시공자 측에서 펼치고 있는 것으로 안다”며 “Y이사의 말대로 목에 칼이 들어와도 안 되는 것은 안 되는 것이다. 시공자에서 책임져야 할 부분을 조합원들에게 전가해서는 안 된다. 우리 삼호가든3차 협상단과 대의원들의 안목을 믿는다. 추가 설계비를 조합원들이 부담하게 해서는 안 된다. Y이사 같은 정확한 판단을 하는 분이 협상단에 있어 다행이다”고 전했다.

업계 전문가들 “재건축 시공 계약의 기본은 공사이행각서!”

“최근 재개발ㆍ재건축시장에서 시공자를 선정한 뒤 계약을 해지하고 새롭게 시공자를 뽑는 현장이 늘고 있다. 뿐만 아니라 공사를 진행하다가 공사비를 증액해주지 않는다며 공사를 중단해 많은 피해가 발생하고 있다. 이는 모두 공사이행각서를 쓰지 않아 생기는 일이다. 공사 도급계약(서)의 기본은 공사이행각서다”

한 대형 건설사 임원의 말이다.

기존 설계(안)과 도급계약(안) 그대로 사업을 진행하겠다고 하는 공사이행각서.

실제로 지방 현장이나 도급순위 하위권 회사들을 비롯해 최근에는 메이저 건설사들도 공사이행각서를 쓰는 것을 꺼리는 분위기라는 게 업계 전문가들의 공통된 의견이다.

A 대형 건설사 임원은 “이제는 말할 수 있다. 실제로 삼호가든3차 입찰에 참여하지 않은 이유는 공사이행각서, 본계약 3개월 이내 체결 등 입찰 조건이 너무 까다로웠기 때문”이라며 “하지만 명품 아파트를 건설하겠다는 의지를 갖고 있는 시공자라면 당연히 공사이행각서를 체결하는 게 맞다. 조합원들의 권익을 위해서라도 또한 추가 분담금을 막기 위해서라도 공사이행각서는 필히 받아야 한다”고 밝혔다.

삼호가든3차 한 조합원은 “최근 협상단에서 공사이행각서는 현대건설의 요청에 따라 받지않는다는 소문이 돌고 있어 우려의 목소리가 높다”며 “협상단과 조합 집행부가 설마 기본도 지키지 않고 도급계약을 체결하지는 않을 것이란 의견이 높아 지켜보고 있다. 도급계약 체결에 있어 공사이행각서는 기본 중의 기본이라고 업계 전문가들이 말하고 있는 만큼 철저히 지켜져야 한다”고 촉구했다.

계약서(안) 접한 조합원들 “정확한 판단 필요”ㆍ“힘 모으자” 한목소리
업계 전문가들, 강남 재건축의 모범이 될 수 있는 ‘계약’ 체결 주문

삼호가든3차 재건축의 공사 도급계약서(안)을 접한 일부 조합원과 대의원들은 한목소리를 내고 있다. 결국 조합원들의 권익을 위한 최종 계약(안) 도출을 위해 힘을 모아야 한다는 것.

계약서를 검토한 한 조합원은 “제18조 ‘설계 변경으로 인한 계약 금액의 조정’과 관련해 ‘공사량의 증감이 발생하는 경우 계약 금액을 조정해야 한다. 증감된 공사량의 단가는 계약 단가로 한다’는 문구를 정확히 판단해야 한다”며 “이대로라면 조합의 원안설계 총면적은 4만1938평(1평=3.3㎡)이며 건설사에서 제시한 대안설계의 총면적은 4만8115평이므로 6132평이 늘어나 평당 공사 단가 466만9000원을 곱하면 286억원의 추가 공사비가 발생한다는 계산이 나온다. 또한 200억이 넘는 특화 금액까지 포함하면 500억원 정도의 공사비가 계약서 제5항의 계약 금액 중 부가가치를 제외한 순공사비와 제경비를 합한 1960억원에 모두 포함이 되어야 한다. 이런 문구를 정확히 기입해야지만 추가 분담금 피해를 막을 수 있다. 무상 특화 등 정확한 문구가 기입돼야 하며 설계와 관련해서는 정확히 명시할 부분을 명시해 공사비가 늘어날 수 있는 부분을 사전에 막아야 한다”고 주장했다.

이와 관련해 한 업계 전문가는 “삼호가든3차 재건축사업의 경우 이곳 조합원들의 의식 수준이 상당히 높다 보니 계약 문구 하나 하나를 검토하는 것 같다. 정확한 판단으로 보인다. 하지만 계약서 제18조제1항 설계 변경으로 인한 계약 금액의 조정에 의하면 원안설계와 달리 증감된 공사량은 계약 단가로 추가한다고 돼 있어 결국 공사비가 올라갈 수 있음을 인정하고 있다. 이 부분은 입찰 조건 변경에 대한 소지도 있을 뿐 아니라 결국 대안설계로 인해 공사비가 추가된다면 조합 입찰지침서에서 제시한 예정 가격 1960억원을 초과하게 되는 것이다. 이렇게 공사계약서(안)이 통과되면 입찰 기준 위반을 스스로 인정하는 꼴이 된다. 결국 나중에 공사비를 올리겠다는 것을 인정하고 계약하는 것인데 정확한 판단이 필요하다”고 밝혔다.

이와 관련해 현대건설 측은 빠른 사업 진행을 통해 사업비를 아끼기 위해서라도 신속하게 공사 도급계약서(안) 합의를 도출하겠다는 의지를 피력하고 있는 것으로 알려졌다.

이처럼 삼호가든3차 재건축사업의 공사 도급계약서(안)에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 업계 전문가들은 삼호가든3차 계약서(안)이 강남 재건축의 표준이 될 것으로 예상하고 있다. 아울러 치열한 경쟁으로 최고의 사업 조건이 제시된 현장이었던 만큼 심사숙고해 공사 도급계약 체결을 준비해야 한다는 목소리도 높아지고 있다.

또 다른 업계 전문가는 “입찰에 참가할 때 ‘다 해준다’는 식의 구두 약속이 아닌 문서상으로 그러한 약속들이 명시된 공사 도급계약이 체결되길 기대해 본다. 다른 강남 재건축 현장에서 삼호가든3차 재건축 공사 도급계약(서)를 본보기로 삼을 수 있도록 심사숙고해야 할 것이다”며 “결국 자신의 재산이 걸린 만큼 정확한 판단이 이뤄지길 바란다. 많은 현장에서 시공자와의 뒷거래와 같은 함정에 빠져 계약서를 잘못 써 낭패를 보고 있다. 이를 삼호가든3차에서 되풀이하지 않도록 조합원과 협상단의 현명한 판단이 필요해 보인다”고 말했다.

모든 결정은 이곳 협상단과 대의원회에서 이뤄질 것으로 보이는 가운데 삼호가든3차 재건축 공사 도급계약서(안)이 강남 재건축 현장에서도 최고 이슈로 떠오르고 있어 이목이 집중되고 있다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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