▲ 민간의 풍부한 자금력을 이용해 주택난 해소, 건설 경기 활성화 등에 이바지할 것이란 기대감이 표출되면서 시장에 뉴스테이 붐이 일고 있다. 하지만 아직 성공 사례가 없고 ‘리스크’에 대한 불확실성이 커져 가는 상황에서 자칫 뉴스테이가 ‘독이 든 성배’가 될 수 있다는 지적이 나온다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=유준상 기자] 최근 정비사업을 비롯한 국내 부동산시장의 화두는 단연 ‘뉴스테이(New Stayㆍ기업형 임대주택)’다. 민간의 풍부한 자금력을 이용해 주택난 해소, 건설 경기 활성화 등에 이바지할 것이란 기대감이 표출되고 있어서다. 특히 사업 참여자에게 ‘활로’를 열어줌으로써 부동산업계, 금융업계 등 너도나도 할 것 없이 이 사업에 참여했거나 참여를 긍정적으로 검토 중이다. 하지만 아직 성공 사례가 없다는 점에서 ‘리스크’를 우려하는 목소리도 나오고 있다.

이에 본보는 ‘친구 따라 강남 가듯’ 무분별하게 뉴스테이에 참여하기보다는 어떻게 해야 이 제도가 성공할 수 있는지, 시장 참가자들이 어떤 준비를 해야 낭패를 보지 않을지 등을 놓고 심도 있게 다뤄 봤다.

물 만난 뉴스테이… 도화지구 시작으로 작년 17곳 추진
정비사업과 손잡고 ‘바람몰이’… 15곳 2만3638가구 선정

분양 불확실성 해소, 수익성 제고, 임대주택 공급 등 ‘3박자’ 고루 갖춘 뉴스테이가 최근 부동산 트렌드로 자리 잡고 있다. 임대주택임에도 불구하고 기존 임대주택에서 찾기 힘든 높은 삶의 질을 얻을 수 있고, 분양주택보다 저렴한 주거비로 소비자들에게 어필하고 있어서다.

지난해 9월 뉴스테이 1호로 주목 받은 인천 남구 도화지구는 갖가지 부정적 전망에도 불구하고 청약 접수에서 2051가구 모집에 1만1258명이 몰렸다. 평균 5.5:1의 경쟁률을 기록하며 전 타입 마감이라는 기록을 남겼다.

이를 신호탄 삼아 지난해 뉴스테이 추진 단지는 ▲한국토지주택공사(LH) 공모 10곳[화성동탄2(A-14)ㆍ위례ㆍ김포한강(Ab-04)ㆍ화성동탄2(A-95)ㆍ충북혁신ㆍ화성동탄2(B-15, B-16)ㆍ수원호매실ㆍ대구금호ㆍ인천서창2ㆍ김포한강(Ab-22)] ▲민간 제안 4곳[인천도화(대림산업)ㆍ서울신당(하나금융/시공 반도건설)ㆍ서울대림(HTM)ㆍ수원권선(한화건설)] ▲정비사업 연계형 3곳(인천 청천2구역ㆍ광주 누문구역ㆍ인천 십정2구역) 등 17곳으로 급격히 늘면서 그 인기를 실감케 했다.

이 같은 ‘열풍’은 올해에도 지속될 전망이다. 우선 국토교통부(이하 국토부)는 최근 신설된 ‘공급촉진지구 선도 사업’으로 1만3000호 규모 8곳(서울문래ㆍ과천주암ㆍ의왕초평ㆍ인천계양ㆍ인천남동ㆍ인천연수ㆍ부산기장ㆍ대구대명)을 지정했다.

뉴스테이 공급의 대부분을 차지하는 LH 공모 사업도 줄줄이 대기 중이다. 국토부에 따르면 올 상반기에만 화성동탄2ㆍ시흥장현ㆍ화성봉담2ㆍ광주효천(이상 5차)ㆍ전주에코시티ㆍ인천영종(준공)ㆍ화성동탄2ㆍ파주운정3ㆍ대구국가산업단지(이상 6차) 등 9곳에 달한다.

뉴스테이 바람은 정비사업지에도 스며들었다. 최근 뉴스테이 연계형 정비구역 모집 결과, 전년(19개 구역) 대비 2배 수준인 총 37개 구역이 신청했다. 뉴스테이가 도시정비업계에서도 바람몰이를 하고 있다는 방증이다. 이 중 선정된 15곳은 서울 강북2구역(도시환경정비), 고양 능곡6구역(도시환경정비), 의정부 장암생활권3구역(재개발), 파주 금촌2동2지구(재개발), 인천 금송구역(재개발), 인천송림초교주변지구(주거환경개선), 인천 부평4구역(재개발), 인천 미추8구역(재개발), 인천 송림1ㆍ2동(재개발), 천안 원성동(재건축), 대구 내당내서(재건축), 부산 우암1구역(재개발), 부산 우암2구역(재개발), 부산 감천2구역(재개발) 등 총 2만3638가구다.

시장의 반응이 좋다는 것을 확인한 정부도 자신감을 얻은 모양새다. 시장 활성화를 도모하기 위해 갖가지 정책적 지원을 아끼지 않고 있다는 점이 이를 증명한다.

우선 지난해 12월 말 ‘뉴스테이 3법(「민간임대주택에 관한 특별법(이하 임대주택법)」, 「도시 및 주거환경정비법」 개정안, 「공공주택 특별법」)’이 본격 시행된 점이 눈에 띈다. 그 연장선상에서 뉴스테이 전용 사업지인 ‘공급촉진지구’가 신설된 점도 부각된다. 도시지역 5000㎡ 이상 지역을 대상으로 하는 공급촉진지구에는 ▲용적률ㆍ건폐율을 법적 상한까지 적용하고 ▲문화ㆍ상업시설 건축을 허용하며 ▲인허가 절차 단축과 취득세ㆍ재산세ㆍ법인세 감면 등의 혜택이 제공된다.

민간사업자의 선택의 폭을 넓히고 다양한 혜택을 부여한 것도 특징이다. LH 등 공공기관은 ‘토지조성사업’만 맡을 수 있지만 민간사업자는 ‘주택건설사업’까지 맡을 수 있어 상황에 따라 맞춤형 전략을 세울 수 있도록 고려한 것이다. 임대주택 운영과 분양전환 등의 의무를 다소 덜어준 것은 민간사업자들에게 가장 큰 메리트다. 무엇보다 임대 의무 기간(8년)을 충족하면 분양전환이 가능한데 최근에는 민간사업자 및 재무적 투자자(FI) 등이 이를 다 채우지 않아도 지분을 매각할 수 있도록 일종의 ‘출구’를 열어주는 방안이 검토 중인 것으로 알려졌다. 반대로 분양전환을 하지 않고 임대주택으로 계속 운영할 수도 있다. 이 경우 융자 금리를 추가 인하 받을 수 있으며, 특히 분양전환 의무가 있던 기존 공공임대주택의 한계를 뛰어넘었다는 점에서 주목을 받고 있다.

▲ 뉴스테이 공급의 대부분을 차지하는 LH 공모 사업도 줄줄이 대기 중이다. 국토부에 따르면 올 상반기에만 9곳에 달한다. <제공=국토부>

공급 측면에선 ‘합격’, 수요 측면에선 ‘글쎄’… 업계 “출발부터 ‘모순’”
사업자의 이윤 추구-임차인의 주거 부담 경감 ‘절충점’ 찾기가 관건

뉴스테이가 시장의 호응과 정부의 지원이 맞물리면서 도입 초기부터 소기의 성과를 거뒀다는 점은 유관 업계 관계자 대부분이 인정하는 바다. 하지만 이는 어디까지나 ‘공급자’ 측면에서 바라본 평가다. 관건은 ‘수요자’의 시선이다. 이 때문에 복수의 업계 관계자들은 제도 도입 취지를 살리고 궁극적으로 사업이 성공하기 위해서는 보다 세밀한 조정이 필요하다고 입을 모은다.

우선적으로 고려돼야 할 사항이 적정 임대료의 산정이다. 뉴스테이가 기본적으로 ‘임대주택’인 만큼 임대 의무 기간인 8년간 그곳에서 살 임차인들의 주머니 사정을 충분히 고려해야 한다는 뜻이다. 그렇지만 현실은 그렇지 못한 것으로 속속 드러나고 있다. 사업자가 이윤을 추구해야 하는 기업이라는 점에서 이를 무조건 낮출 수만은 없기에 ‘절충점’을 찾기까지 치열한 고민이 요구되는 대목이기도 하다.

현재 뉴스테이의 주요 수요자인 중산층의 소득분위(통계청이 우리나라 전체 가구를 분기 소득수준에 따라 10%씩 10단계로 나눈 지표를 말하며, 1분위가 소득수준이 가장 낮으며 위로 올라갈수록 높아짐) 3~9분위이며 이를 가처분소득 기준으로 환산하면 177만 원에서 531만 원 수준이다. 하지만 현재 대부분의 뉴스테이 임대료는 소득분위가 상당히 높은 쪽으로 수렴되고 있는 것으로 파악됐다.

실제로 주택산업연구원의 조사에 따르면 보증금을 월세로 전환(전환률 6%) 후 임차인의 소득 대비 임대료 부담을 20%로 가정했을 때 부담 가능한 적정 소득은 ▲위례신도시(84㎡) 1330만 원 ▲화성동탄(59~84㎡) 459만~647만 원 ▲김포한강(84㎡) 500만 원 ▲인천도화(59~84㎡) 340만~437만 원 ▲서울신당(51㎡) 475만 원 ▲수원권선(59~84㎡) 430만~535만 원 ▲영등포대림(44㎡) 575만 원 등으로 나타났다.

이는 뉴스테이 도입 초기 정부가 민간에 힘을 실어주는 차원에서 수익성 제고를 위해 중대형주택 중심의 고급화 전략을 적용했기 때문으로 풀이된다. 다시 말하면 당초 수혜 대상으로 여겼던 중산층조차 입주가 부담스러울 정도로 임대료가 책정됐다는 것이다.

이에 대해 한 부동산 전문가는 “뉴스테이의 주요 목표 계층인 중산층조차 부담스러운 임대료는 기본적으로 사업자의 ‘수익성’과 임차인의 ‘주택난 해소’라는 두 개의 가치가 ‘모순’이기 때문”이라며 “정부가 민간사업자의 적극적인 사업 참여를 위해 임대주택에 적용되던 ‘초기 임대료 규제’를 풀어줬던 것 자체가 이 제도의 맹점이다. 사업성을 보장해 주다 보니 수요층의 부담은 높아질 수밖에 없고, 상한선에 대한 규정이 없다 보니 사업자 마음대로 가격을 책정해도 이를 제재할 근거나 수단이 사실상 전무하다”고 설명했다.

아직 시행 초기라는 점 때문에 안정화가 이뤄지면 나아질 거란 주장도 있다. 하지만 다수 전문가들은 임대료가 계속해서 높은 가격을 유지할 경우 뉴스테이는 자연스레 도태될 것으로 보고 있다.

이에 뉴스테이 공급을 통해 서민ㆍ중산층의 주거 안정을 이끌어 낸다는 당초 목적을 이루기 위해서는 주택 형태와 임대료 등에 있어서 수요자의 선택의 폭을 넓히는 방안이 검토돼야 한다는 주장이 나온다.

주택산업연구원 김태섭 선임 연구위원은 “주변 시세와 비슷한 수준의 임대료가 고착화하면서 벌써부터 제도의 메리트가 반감돼 주택 수요 계층이 협소해지는 한계를 드러내고 있다”면서 “뉴스테이를 향한 고정관념을 깨는 것이 필요한데, 특히 ‘매입형 뉴스테이’라고 해서 꼭 아파트로 범주를 고정시킬 필요가 없다. 뉴스테이라는 도구를 통해 다양한 형태의 주택 공급을 실현할 때 자생력을 가질 수 있을 것이며, 리모델링ㆍ재건축을 통해 대형주택을 쪼개기 형태로 다양한 규모의 뉴스테이를 공급할 수 있고, 현재 서울시가 추진하고 있는 낡은 주택이나 여관, 고시원 등을 리모델링해 원룸, 투룸 형태로 공급하는 뉴스테이도 고려할 수 있다”고 제안했다.

더 큰 문제는 ‘뉴스테이 폭탄(분양전환)’ 터지는 8년 후
업계 “사업자 이탈 못 막으면 ‘두 마리 토끼(주거 안정 강화-경제 활성화)’ 다 잃을 것”

지금 당장의 ‘급한 불’은 아니지만 먼 훗날을 대비해야 한다는 목소리도 일부에서 들려온다. 임대 의무 기간이 끝난 후 분양전환 시점에 예상되는 이른바 ‘뉴스테이 폭탄’을 우려하는 쪽에서 이 같은 목소리를 낸다.

뉴스테이, 기업형 임대주택은 기본적으로 ‘임대주택’이다. 하지만 그 속성을 살펴보면 얘기가 달라진다. 지금 당장 사업에 뛰어드는 건설사, 신탁사, 금융사 등이 종국에는 ‘임대’가 아니라 ‘분양’을 염두에 두고 있다는 진단이 우세하기 때문이다.

그런데 문제는 분양전환 전망이 불투명하다는 데 있다. 당장 한 치 앞도 내다보기 힘든 게 부동산시장인데 8년 후를 어떻게 지금 예측할 수 있냐는 얘기가 가장 많이 들려온다. 또한 이미 출시된 지 8년이 지난 ‘중고’ 제품을 사는 데 거금을 들일 지도 미지수다. 자동차와 마찬가지로 집도 소비재로서 시간이 지날수록 감가상각이 이뤄진다. 이 경우 분양전환 시기에 출시되는 주변 신규 아파트에 비해 경쟁력이 떨어질 수밖에 없다.

이 같은 점에서 무분별하게 뉴스테이 공급량을 늘릴 경우 자칫 분양전환 시점에 시장이 이른바 ‘뉴스테이 폭탄’을 맞을 수 있다는 부정적 전망이 한쪽에서 꾸준히 제기되고 있다.

이와 관련해 한 뉴스테이 전문가는 “주택시장이 ‘매매’보다는 ‘임대차’로, 임대차시장이 ‘전세’보다는 ‘월세’로 급변하고 있는 상황이기에 임대 의무 기간 동안 대량의 월세 물량이 공급된다는 측면에서는 일부 긍정적이지만 임차인 입장에서는 높은 주거비용이 부담이고, 그러한 이유로 공실이 늘어나면 임대인(사업자) 입장에서도 부담이 될 수밖에 없기 때문에 현재 사업에 참여했거나 참여를 검토 중인 기업들 대부분은 ‘8년 후’를 내다보고 뉴스테이 시장에 뛰어들었을 가능성이 높다”면서 “뉴스테이가 8년 후에도 임대 상태를 유지하느냐는 사업자의 선택에 달려 있지만 기본적으로 사업자 입장에서는 분양전환을 통해 한꺼번에 목돈을 손에 쥐는 게 더 매력적이기 때문이다”고 그 이유를 설명했다.

이 전문가는 이어 “정부로서는 크게 두 가지를 고민해야 한다. 하나는 사업자(임대인)의 이윤 추구와 임차인의 주거 부담 경감이란 두 이해의 충돌에서 절충점을 찾는 것이고, 다른 하나는 8년 이후 임대인의 시장 이탈(대규모 분양전환)을 어떻게 막을 것인지, 또 뉴스테이 폭탄이 터졌을 때 시장에 대거 풀리게 될 임차인들의 주거 불안 문제를 어떻게 해소할 것인지 등 시장 혼란을 최소화하는 것이다”라며 “아직 8년의 시간이 있기에 지속적으로 조율해 나갈 문제이지만 이러한 고민이 선행되지 못한 채 허송세월하게 되면 뉴스테이는 자생력을 잃고 시장에서 도태될 것이다. 이 경우 정부로서는 ‘서민ㆍ중산층 주거 안정 강화’와 ‘부동산 경기 부양을 통한 경제 활성화’라는 두 마리 토끼를 모두 잃게 될 것”이라고 경고했다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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