▲ ‘1+1 재건축’ 제도를 통하면 종전 토지ㆍ건물 가격의 범위 또는 주거전용면적의 범위에서 두 가구를 공급 받을 수 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=조현우 기자] ‘1+1 재건축’ 제도가 재건축사업의 새로운 유행으로 자리 잡을지 유관 업계의 관심이 고조되고 있다. 특히 노후 중대형 아파트가 포진돼 있는 강남 일대 단지들을 중심으로 확산 조짐이 보여 귀추가 주목된다.

자식 분가용ㆍ노후 대비 ‘두 마리 토끼’ 잡는 도구로 ‘주목’
다운ㆍ핏사이징 유행, 건설 기술 진화, 베이비붐 세대 은퇴 등도 ‘한몫’

이 제도는 중대형(전용면적 120㎡ 이상) 가구를 보유한 조합원이 재건축 후 새 아파트 두 가구를 받을 수 있게 한 제도로, 2013년 박근혜정부가 마련한 4ㆍ1대책에 포함된 내용이다. 2014년부터 본격 시행되며 ‘1+1 재건축’이란 이름으로 불리게 됐다. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제48조제2항제7호다목에 따르면 종전 토지ㆍ건물 가격의 범위 또는 주거전용면적의 범위에서 두 가구를 공급할 수 있다. 이 중 한 가구는 전용 60㎡ 이하여야 하며 해당 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매가 불가하다.

‘쪼개기 재건축’이 정비사업의 바이블(Bible)이라 불리는 도정법을 비롯한 관계 법령에 등장한 것은 최근의 일이 아니다. 도정법상 분양권을 2개 공급 받는 방법은 ▲하나가 종전 감정평가 금액을 기준으로 1개의 분양권을 받고 감정평가 금액이 단지 내 최소분양가 이상으로 남을 경우 전용 60㎡ 이하의 추가 분양권을 그 금액 범위 안에서 하나 더 받는 것이고 ▲다른 하나가 2014년부터 시행된 사항으로, 앞서 언급한 대로 소유한 전용면적 범위에서 2개의 분양권을 받는 것이다.

위 제도는 시행 이후 부동산 경기 침체로 전반적인 재건축사업 추진이 부진해 최근까지 실제 적용된 사례가 없었다. 하지만 지난해부터 시작된 분양시장의 호황을 틈 타 강남권 재건축사업이 강세를 보이면서 이 제도 역시 활성화할 것이란 전망이 늘고 있다.

‘1+1 재건축’이 확산 조짐을 보이는 데에는 여러 가지 이유가 있다. 가장 큰 틀에서 보면 ‘내 집’ 외에도 ‘자식 분가용’ 또는 ‘임대 수익 창출에 따른 노후 대비’라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있다는 포석이 밑바탕에 깔려 있다. 한 집을 쪼개 2가구를 얻음으로써 주거 공간의 다운ㆍ핏사이징(가구원 수 감소에 따른 주거 공간 축소 현상) 추세를 따르고, 안정적인 소득원을 확보하려는 수요를 충족시켜 줄 것이라는 기대 심리가 작용하고 있다는 게 첫째다. 건설 기술의 발전 및 법제적 지원의 증가로 과거에 비해 늘어난 평면(3~4베이 이상)이 가능해지고, 안목치수(아파트 면적 산정 시 눈으로 보이는 벽체 사이의 거리를 기준으로 삼는 것. 그동안 전용면적의 산정 기준이 벽체 중심선이라 벽의 두께만큼 전용면적에 포함되는 불합리를 개선키 위해 도입됨) 도입 및 발코니 확장 허용 등으로 소형 아파트라도 과거의 중형 아파트만큼의 실사용 면적 확보가 가능해진 게 둘째로 꼽힌다.

인구구성의 변화가 가져온 산물이란 의견도 있다. 현재 가구주의 주를 이루고 있는 베이비붐 세대(1946~1965년생)와 그 자녀인 에코부머(1979~1985년생)가 전체 인구에서 차지하는 비중이 커진 데 따른 변화라는 것이다. 인구의 40%가량을 차지하는 베이비붐 세대(약 735만 명), 에코부머(1348만 명)의 파급력은

▲ ‘1+1 재건축’제도가 자식 분가용ㆍ노후 대비 ‘두 마리 토끼’를 잡는 도구로 주목을 받으며 확산될지 귀추가 주목된다. <사진=아유경제 DB>

주택시장의 주된 화두이다. 부모 세대의 은퇴 시기가 도래하면서 이들의 노후에 대한 관심은 높아지고, 자녀의 결혼ㆍ분가 등의 이유로 대형 평형 선호도는 갈수록 떨어지고 있다. 실제로 지난해 11월 한 부동산 개발업체가 실시한 조사 등에 따르면 은퇴했거나 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대들이 희망하는 주택의 크기는 ▲30~34평형(39%) ▲25~29평형(32.1%) ▲25평형 미만(12.9%) 순으로, 대부분이 34평형 이하를 선호했다. 이 같은 현상은 자녀 세대 역시 마찬가지라는 게 유관 업계 관계자들의 공통된 견해이다.

경제적인 관점에서도 짚어 볼 여지가 많다. 일단 주택의 면적이 클수록 유지비용(관리비ㆍ세금 등)이 커진다. 취업과 결혼, 출산 등에서 과거보다 한층 높아진 젊은 층의 경제적 부담은 주거비용의 지출 감소로 이어질 수밖에 없는 구조다. 과거와 달리 집값이 오른다는 보장이 확연히 떨어진 점, 이로 인해 주택에 대한 관념이 ‘소유’에서 ‘거주’로 바뀌고 있는 추세, 1~2인 가구의 증가(2015년 기준 전체 가구의 54%) 및 증가 속도 등을 고려하면 대형 평형이 설 자리는 점점 좁아질 수밖에 없다. 여기에 저금리 기조로 집주인들의 월세 선호 현상이 맞물리면서 중소형 주택의 인기는 갈수록 높아질 전망이다.

이런 상황에서 ‘1+1 재건축’은 기존 집주인들이 이러한 문제들을 해결할 수 있는 최적의 방안이다.

토대는 닦였지만 걸림돌 ‘여전’… 우려 속 ‘상아3차’의 의미 있는 첫 시도에 관심 ↑

하지만 업계 한쪽에서는 막연한 기대감은 금물이라며 좀 더 추이를 지켜볼 필요가 있다고 말한다. 여기에는 ‘1+1 재건축’에 대한 불확실성이 자리하고 있다. ‘1+1 재건축’이 정비사업의 새로운 수익 추구 모델로서 ‘황금 알을 낳는 거위’가 될 것인지, 아니면 기대감만 높여 놓고 실속은 없는 미숙한 시험대가 될 것인지 확실치 않기 때문이다.

나아가 중ㆍ대형 소유 조합원 입장에서 상당한 고민거리라는 점도 제도 확산을 막는 걸림돌로 지적된다. 쪼개기 재건축을 위해서는 관리처분인가를 신청하기 전에 관련 의사결정을 반드시 해야 한다. 정비사업조합(이하 조합)이 개별 조합원의 동의를 받아 정확히 몇 가구가 ‘1+1 재건축’에 참여할지 결정한 후 건축계획을 확정하기 때문이다. 이에 ‘1+1 재건축’을 적용하려면 미리 따져 보고 결정해야만 해 중ㆍ대형 소유자 입장에서는 여간 고민거리가 아니다.

이처럼 제도 확산의 토대는 닦였지만 걸림돌이 여전한 상황에서 의미 있는 진전이 있어 눈길이 쏠린다. 강남 재건축 단지에서 이를 처음으로 적용한 곳이 생겼기 때문이다.

이달 초 업계 등에 따르면 강남의 ‘보석’으로 불리는 상아3차(서울 강남구)는 강남권 최초로 기존 중ㆍ대형 아파트를 쪼개 2가구를 분양 받는 ‘1+1 재건축’을 적용했다. 상아3차 재건축 조합에 따르면 이곳은 기준에 적합한(전용 126ㆍ160㎡) 조합원 120가구 중 36가구가 ‘1+1 재건축’을 선택했다. 특히 전용 160㎡의 경우 60명 가운데 과반인 31가구가 2가구(84㎡+59㎡)를 받기로 했다. 조합 관계자는 “대형 평형 조합원들이 한 채(84㎡)는 실거주용으로, 나머지 작은 한 채(59㎡)는 임대용으로 생각하고 있는 것 같다”고 전했다.

실적용 사례가 생기면서 유관 업계의 눈과 귀는 상아3차를 넘어 인근 지역으로의 확산으로까지 옮겨지는 모양새다.

실제로 본보가 서울 지역 주요 재건축 조합을 취재한 결과 ‘1+1 재건축’ 제도는 강남권을 중심으로 확산될 조짐을 보이고 있다. 한 예로 지난해 서초우성1차의 경우 대형 소유 조합원(148ㆍ196㎡) 234가구 중 50%가 넘는 128가구가 분양신청 때 ‘1+1 재건축’을 택했다. 현재 이곳은 오는 6월께 관리처분총회를 개최할 예정이다.

이외에도 ▲서초무지개 ▲삼호가든3차 ▲방배5구역(이상 서초구) ▲청담삼익(강남구) ▲신천진주(송파구) 등이 현재 ‘1+1 재건축’을 택한 조합원의 분양신청을 접수 중이거나 적극 추진할 계획이며 ▲반포우성(서초구) ▲대치쌍용1차 ▲상아2차(이상 강남구) ▲상아ㆍ현대(영등포구) ▲둔촌주공(강동구) 등은 설문조사를 거쳐 수요를 파악했거나 이를 고려 중인 것으로 나타났다.

한 조합 핵심 관계자는 “우리 단지는 다른 곳보다 대형 소유주가 많아 재건축 추진이 힘들었지만 ‘1+1 재건축’을 통해 활로를 찾아 현재 사업을 진행 중”이라며 “현재 조합원들의 연령이 높은 2인 가구가 대부분이라 ‘1+1 재건축’을 적극적으로 찬성(희망 비율 약 90%)해 순탄하게 진행하고 있다”고 전했다.

이와 관련해 부동산 전문가들은 “‘1+1 재건축’이 확산되고 있다는 의미는 시장에서 점점 대형 평형의 선호도가 낮아진다는 것을 말한다”고 입을 모으고 있다. 더불어 향후 ‘1+1 재건축’이 확산된다면 강남(구)의 중대형 위주 중층 단지들인 ▲대치미도1ㆍ2차 ▲대치선경1ㆍ2차 ▲압구정현대 등의 사업 추진 및 아파트 거래에 긍정적인 영향을 끼칠 수 있을 것으로 보인다는 의견이다.

시장 안착 위해 필요한 건 뭐?
유관 업계 “첫째는 세제 정비, 둘째는 성공 사례 만들기”

다만 ‘1+1 재건축’ 제도의 시장 안착을 위해서는 몇 가지 사항이 개선돼야 한다는 지적이 많다. 가장 선행돼야 하는 것으로 ‘세금 폭탄’의 해결이 필요하다는 게 유관 업계 중론이다. 현행 제도상 재건축 주택 소유자가 1주택자일 경우 ‘1+1 재건축’ 후 2주택자가 되기 때문에 세금 문제를 따져 봐야 한다. 게다가 작은 집은 준공 뒤 3년간 팔지 못하는 전매제한이 적용된다. 1주택자는 공시가격 9억 원 이상 주택을 소유했을 때 종합부동산세(이하 종부세)를 내지만 2주택자는 두 채를 합산한 공시가격이 6억 원을 넘으면 종부세를 내야 한다. 또 양도세와 취득세 등에 대한 문제도 명시된 것이 없다.

이에 대해 정부 관계자는 “1+1 재건축 제도는 현재 시행이 되고 있으나 아직 완료된 사례가 없어 머지않은 시점에 논의가 필요한 사항”이라며 “종전보다 복합적이며 어려운 사안이라 논의ㆍ검토가 필요할 것으로 보인다”고 밝혔다.

‘1+1 재건축’을 저울질하고 있는 집주인 입장에서 불확실성을 안고 선택해야 하는 ‘난제’가 남아 있는 셈이다. 이는 자연스레 법제적 장치 마련을 촉구하는 목소리로 연결되고 있다. 세금 문제에 대한 조언도 이어졌다.

한 부동산업계 전문가는 “기존 2주택 이상을 보유한 경우 비과세를 위해 한 사람이 보유하는 것보다는 골고루 분산해 주택을 소유하는 것이 좋은 것처럼, 만약 재건축 후 종부세가 많이 나올 것으로 예상되면 공동 명의로 하거나 임대사업자등록을 생각해 볼 수 있을 것이다. 만약 12억 원짜리 주택을 공동으로 보유하면 부부가 각각 6억 원씩 공제돼 종부세를 부담하지 않아도 되며, 주택임대사업자로 등록이 되고 임대 기간이 5년 이상 유지되면 세금 절감 효과를 얻을 수 있다”고 조언했다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “‘1+1 재건축’은 최신 부동산 트렌드와 가장 부합하는 일종의 ‘돌파구’로서의 역할이 기대되는 제도이지만 세제 정비가 수반되지 않는 한 그 확산에는 분명 한계가 있다”면서 “차제에 법제 정비가 반드시 필요하며, 가장 유력한 테스트 베드(Test Bedㆍ시험 무대)인 강남 재건축 단지들에서 성공 사례를 만드는 게 무엇보다 중요하다”고 지적했다.

조현우 기자  escudo8310@naver.com

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