▲ 리모델링 활성화를 위한 분위기가 달아오르면서 재건축과 리모델링 사이에서 고민하는 단지들이 늘어나고 있다. 이에 대해 업계 전문가들은 분위기에 휩쓸리지 않고 단지에 맞는 사업을 택하는 점이 중요하다고 조언했다. <사진=서승아 기자, 편집=박진아 기자>

[아유경제=서승아 기자] 준공 후 20년이 넘은 A아파트는 최근 재건축과 리모델링을 두고 고민에 빠졌다. 몇 년 전 주민들 사이에서는 리모델링을 해야 한다는 여론이 강했다. 하지만 2014년 정부가 이른바 9ㆍ1 부동산 대책으로 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축하기로 하고, 지난해 5월 이 같은 내용을 담은 관계 법령이 시행에 들어가면서 좀 더 기다렸다가 재건축으로 가자는 여론이 높아졌다. 그런 가운데 최근 「2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)」이 발표되는 등 증축형 리모델링의 시대가 도래하면서 리모델링에 대한 시장의 관심이 그 어느 때보다 커지고 있다. 재건축이냐, 리모델링이냐. 기로에 선 A아파트는 둘 중 무엇을 선택해야 할까? 본보가 그 답을 찾아봤다. - 편집자 주

「2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)」, 최대 시장의 빗장을 열다!
‘증축형’ 선택 시 재건축보다 10%p 용적률 더 받을 수 있어… ‘갈아타기’ 늘 듯

서울시는 이달 12일 강남구 개포동과 양천구 목동, 노원구, 송파구 등 관내 사업성을 갖춘 아파트 168개 단지부터 ‘맞춤형 리모델링’을 추진하겠다는 내용을 골자로 하는 「2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)」을 발표했다. 국토교통부가 2014년 「주택법」을 개정한 이후 2년 만에 서울시가 리모델링 본격화를 위한 비상(飛上)을 알린 셈이다. 리모델링 기본계획은 경기 성남시, 수원시, 안양시 등에 이어 지자체로는 네 번째로 마련된 것이며, 광역 지자체로는 최초 사례로 파악됐다.

서울시 주택건축국 공동주택과 관계자는 “신축 위주의 재건축에서 벗어나 원주민 재정착률을 높이는 리모델링 활성화를 위해 이번 기본계획이 마련됐다”고 설명했다.

재개발ㆍ재건축 등 정비사업의 최대 시장이자 리모델링의 잠재력 측면에서도 수위에 있는 서울시가 리모델링 기본계획을 발표하면서 기존에 리모델링사업을 추진하던 현장은 물론 재건축을 염두에 두던 다수의 아파트 단지들도 고민에 빠지는 모습이다. 재건축 사업으로는 세대수 증가가 어려워 답보 상태에 있던 단지의 경우 리모델링 시 기존보다 15%가량 세대수를 늘릴 수 있게 돼 선택의 폭이 넓어졌다. 이 때문에 서울 시내 일부 재건축 추진 단지들은 리모델링으로의 전환을 검토하고 있다. 아울러 준공 후 15년이 지난 리모델링 대상 단지들도 증축형 리모델링이 가능해짐에 따라 본격화를 위한 준비에 돌입하는 모양새이다.

시에 따르면 현재 기준으로 관내 총 4136개 단지 중 절반 수준인 2038개 단지가 리모델링 대기 수요이다. 이 가운데 168곳이 증축형 리모델링 수요로 추정됐다. 현시점에서 조합설립인가를 받은 곳은 24곳에 불과한 것으로 집계됐다. 업계에서는 이번 기본계획 수립으로 이 단지들의 사업에 탄력이 붙을 것으로 보고 있다.

리모델링이 주목 받는 가장 큰 이유는 사업성 때문이다. 기존 용적률이 200%인 단지가 재건축을 하게 되면 용적률을 300%까지 올릴 수 있지만 전체 면적의 1/10 정도를 지자체에 기부채납 해야 해 실제 용적률은 270%에 못 미친다. 여기에 소형(임대) 주택 물량을 제외하게 되면 실제 용적률은 더 줄어든다. 반면 리모델링(전용면적 85㎡ 이하 기준)은 수평ㆍ수직증축 시 전용면적의 최대 40%, 세대수는 15% 늘릴 수 있어 실제 용적률이 280% 수준으로 올라간다. 10%포인트의 격차가 생기는 것. 리모델링이 재건축에 비해 사업 기간이 짧고 기부채납이 없다는 점에서 조합원이 체감하는 경제적 이득은 그 이상이라는 게 유관 업계의 공통된 진단이다.

노후도에 따라 재건축과 리모델링을 선택할 여지도 넓어졌다. 재건축의 경우 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 하지만 리모델링은 C등급 이상(수평증축)이면 된다. 업계에서는 강화된 내진설계 기준이 적용된 1990년대 이후 지어진 아파트들은 재건축 연한인 30년이 돼도 안전진단 기준을 통과하기 어렵다고 보고 있어 점차 리모델링으로 눈을 돌리는 단지가 늘 것으로 보고 있다. 서울시보다 앞서서 리모델링 기본계획 등을 마련한 성남시에서도 분당 한솔마을5단지, 매화마을1단지 등 5개 단지가 리모델링을 택한 것도 같은 이유에서다.

반색하는 개포대치2단지… 목동 움직임에도 ‘촉각’
시동 거는 목화아파트… ‘여의도 1호’ 리모델링 기대감 ↑
업계 “현장엔 철저한 사업성 분석, 官엔 실효적 제도 개선” 주문

▲ 수직증축 리모델링 활성화 여건이 무르익으면서 개포대치2단지가 선두 주자로 주목 받고 있다. 사진은 리모델링 전후 설계도. <제공=해당 조합>

개포대치2단지 리모델링주택조합(이하 조합) 전학수 조합장은 “우리 단지는 지난 4월 9일 총회를 성공적으로 끝내 이미 조합 체제에서 1차 안전진단을 신청했다”며 “오는 6월 관련 업체 선정을 마치면 9월께 안전진단 절차를 마칠 수 있을 것으로 예상하고 있다. 이후 건축심의를 마치고 내년 연말을 기준으로 이주에 돌입할 계획이다”고 말했다.

이어 전 조합장은 “우리 단지는 재건축 시에는 약 3억~4억 원, 리모델링 시에는 약 8000만 원~1억1000만 원이 소요돼 리모델링으로 하는 게 훨씬 이득이다”고 덧붙였다.

아울러 재건축을 위해 지구단위계획 수립을 진행 중인 양천구 목동의 서울형 리모델링 참여 여부에도 관심이 쏠리고 있다. 이 일대는 강모래를 사용해 집이 튼튼하고, 우수한 교육환경 덕분에 전세 수요가 많아 재건축에 보수적인 여론이 상당수 존재한다. 이 때문에 이번 리모델링 기본계획 발표를 기점으로 리모델링으로의 전환 가능성이 심심찮게 제기되고 있는 형국이다.

이에 대해 양천구청 균형개발과 지구단위계획팀 관계자는 “2008년도에 이미 리모델링 관련 용역이 진행됐지만 당시에는 수직증축도 불가능했고 사업성이 없다는 판단에 주민들의 반응도 긍정적이지 않아 채택되지 못했다”며 “하지만 최근 연이어 리모델링 관련 규제가 완화되면서 리모델링에 대한 논의를 다시 시작해 볼 계획이다”고 전했다.

재건축 가능 지역임에도 용도지역 혼재와 그에 따른 이해관계 충돌, 제각각인 사업 속도 등으로 사업이 지지부진한 영등포구 여의도도 리모델링으로의 갈아타기가 유망한 곳으로 꼽힌다. 자연스레 시장의 시선도 이곳으로 쏠리고 있는 형국이다.

이 중 한강변 ‘여의도 1호’ 리모델링사업지로 주목을 받고 있는 곳이 목화아파트이다. 이곳은 현재 수직증축 리모델링 추진을 적극 검토 중인 것으로 전해졌다. 이곳이 가시적인 성과를 보일 경우 여의도 일대에 리모델링 바람을 불러올 수 있다는 점에서 귀추가 주목된다.

지난 23일 (가칭) 목화아파트 리모델링 조합설립추진위원회(위원장 김동균ㆍ이하 추진위)에 따르면 추진위는 지난 4월 17일 주민설명회(250여 명, 140여 가구 참여)를 열고 주민 설득에 나서는 등 리모델링으로의 전환에 박차를 가하는 모양새이다.

목화아파트가 리모델링에 적극 나선 이유 역시 ‘사업성’이다. 소형 평형 위주로 구성된 이곳은 재건축을 추진할 경우 ‘서울시 한강변 관리 기본계획’의 적용을 받게 된다. 중ㆍ저층으로 재건축해야 한다는 말이다. 기존 용적률 211%인 용적률을 300%까지 받는다 해도 기부채납 등을 하고 나면 실제로 받을 수 있는 용적률이 약 255%가 될 것으로 추산되는데, 이렇게 되면 일반분양 세대수가 거의 나오지 않는다.

반면 수직증축 리모델링을 하게 되면 기존 12층 건물을 2개 층 더 올릴 수 있게 돼 일반분양 세대수가 46가구 정도 늘어난다고 추진위 측은 전했다. 추진위 측이 마련한 사업계획에 따르면 공급면적 기준 ▲15평형 48가구 ▲20평형 60가구 ▲27평형 204가구 등 312가구는 리모델링을 통해 ▲21평형 50가구 ▲28평형 82가구 ▲37평형 226가구 등 358가구로 변신하게 된다. 게다가 지하 3층 규모의 주차장을 지을 수 있게 돼 가구당 주차 가능 대수가 0.5대에서 1.2대로 늘어날 전망이다. 옥상에는 한강변에 인접한 아파트의 장점을 살려 전망대 겸 휴게실을 마련하고 아파트 1~2층은 주민편의시설과 어린이집, 영유아시설 등을 특화 설계ㆍ배치한다는 구상이다.

김동균 위원장은 “여의도 일대 아파트들은 대부분 재건축을 추진하고 있어 우리 단지가 첫 리모델링을 추진하게 됐다”며 “그만큼 더 높은 사업성을 위한 검토를 진행해 주민들을 설득할 방침이다”고 밝혔다.

이어 김 위원장은 “이번 서울시 기본계획에서 아쉬운 점은 안전진단 절차를 사실상 현행 2번에서 4번으로 늘린 점이다”며 “안전진단 횟수가 늘어나면 그에 따라 사업 기간과 비용이 불어나는데 서울시가 이를 어떻게 보완할 지에 대해서는 후속 대책을 내놓지 않아 다소 답답한 심정”이라고 덧붙였다.

이처럼 리모델링 활성화를 위한 여건이 무르익고 있지만 일선 현장은 여전히 고민을 거듭할 수밖에 없는 분위기이다. 재건축 열차를 타려던 단지들이 저울질을 끝내고 리모델링행 열차로 환승하려면 제도적으로 개선해야 할 부분이 많다는 이야기이다.

한 유관 업계 전문가는 “시장 분위기에 편승해 억지로 단지에 사업을 끼워 넣기보다는 단지에 최적화한 사업 방식을 찾아 흔들리지 않고 꿋꿋이 진행하는 것이 중요하다”며 “정부와 지자체는 사업 방식 전환을 망설이고 있는 단지들을 위해서라도 시장에서 요구하는 내력벽 철거 허용 및 비율 확대, 정비사업에서 이뤄지고 있는 공공의 자금 지원 등 리모델링 방식이 대중화할 수 있도록 보다 세밀하고 실효적인 제도 개선을 이뤄야 할 필요가 있다”고 지적했다.

이 전문가는 이어 “리모델링시장 자체가 아직 걸음마 단계이다. 시장 참가자들도 첫술에 배부를 수 없다는 인식하에 보다 면밀하게 사업성을 검토하고 그 결과를 바탕으로 다른 참가자들을 설득해 나가는 작업을 차근차근 이뤄 나가야 한다. 그래야 현 도시재정비 방식에서 주축을 이루고 있는 재건축 등이 겪었던 시행착오를 최소화할 수 있고, 그래야 리모델링이 도시재정비의 한 축으로 성장해 갈 수 있을 것이기 때문이다”고 강조했다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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