▲ 네 책임이야!… 중개 대상물에 대한 확인ㆍ설명 의무를 다하지 못한 공인중개사에게 임차인의 손해를 보상하라는 판결이 내려졌다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=조현우 기자] 공인중개사의 잘못된 중개 행위로 인해 매수ㆍ임차 의뢰인 등에게 손해를 입히게 될 경우, 해당 공인중개사ㆍ공제 계약된 공인중개사협회는 의뢰인이 입은 재산상 손해를 배상할 책임이 있다는 법원 판결이 나왔다.

지난 5월 10일 인천지방법원은 인천 계양구 효성동 내 건물(이하 이 사건 건물)의 세입자 A가 공인중개사인 B와 한국공인중개사협회(이하 협회)를 상대로 제기한 소에 대해 원고 일부 승소 판결했다고 최근 밝혔다.

앞서 임대인 C는 2012년 11월 7일 이 사건 건물을 수탁자 국제신탁 주식회사(이하 국제신탁)로 하는 신탁계약을 체결했고, 이날 국제신탁 명의의 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 이뤄졌다.

A는 2013년 1월 21일 이 사건 건물에 대해 B의 중개로 C와 임대차보증금 2500만 원과 24개월(2013년 2월 22일부터)의 임대차계약을 체결한 후, C에게 보증금을 송금했다. 이후 A는 그 무렵부터 2015년 5월 29일까지 해당 주택에서 거주했다.

B는 2012년 8월 22일부터 1년간 피고 협회와 부동산 중개 행위 중 고의 또는 과실로 인해 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 1억 원의 손해 보상 공제 계약을 체결한바 있다.

그런데 C가 임대차계약 체결 및 임대차보증금 수령 당시 A에 대해 수탁자인 국제신탁으로부터 이 사건 임대차계약에 관한 승낙을 받지 못했음에도 이 같은 사실을 A에게 알리지 않으면서 문제가 터졌다.

이에 국제신탁은 2015년 5월 29일 임대차계약의 효력을 부정하며 원고를 상대로 건물 명도 소송을 제기했다. A가 자신의 임대차보증금을 돌려받지 못한 상태에서 법원 판결로 이 사건 건물을 인도할 처지에 놓이게 되자 B와 협회를 상대로 손해배상을 청구하면서 사건은 오늘에 이르렀다.

이에 대해 재판부는 “「공인중개사법」 제25조제1항 등에 따라 공인중개사는 중개 대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개 의뢰인에게 대상물의 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권ㆍ임차권 등 권리관계 등을 확인해 이를 설명하고 근거 자료를 제시해야 하는 한편, 매도ㆍ임대 의뢰인에게 자료를 요구할 수 있다”라며 “옛 「부동산등기법」 제81조제2항 등은 신탁원부는 등기 기록의 일부로 본다고 규정한다. 이 사건 신탁계약은 ‘위탁자(임대인 C)는 수탁자(국제신탁)의 사전 승낙이 없는 경우 신탁부동산을 임대하지 못하고, 위탁자가 임의로 체결한 임대차계약은 그 효력을 주장할 수 없다’고 명시했다. 이에 따라 B는 A에게 국제신탁이 건물의 소유자이므로 사전 승낙을 받지 않고 체결한 이 사건 임대차계약은 무효임을 설명할 의무가 있고, 이를 고의나 과실로 위반해 손해가 발생하면 「공인중개사법」 제30조에 따라 배상할 책임이 있다”고 판단했다.

더불어 변론 등을 종합해 “B는 ▲국제신탁이 소유자로 임대인 C에게 권한이 없다는 점을 제대로 설명하지 않고 ‘C가 집주인이니까 계약해도 된다’는 취지로 설명했으며 ▲국제신탁에 대한 사전 승낙 여부 및 확인 여부를 알 수 있는 객관적인 자료가 전혀 없는 점 등에 따라 중개 대상물에 대한 확인ㆍ설명 의무를 다하지 못했다”고 밝혔다.

다만 재판부는 “A가 C의 소유가 아닌 사실을 알고 있었으며, 중개인이 임대인의 자력까지 담보하는 것은 아니다. 또 원고가 이 사건 건물을 2년간 사용한 것과 원고가 국제신탁에 신탁된 사실 자체는 알았으나 신탁계약 내용ㆍ동의 여부 등에 관하여 피고 등에게 문의하거나 자료를 요구하지 않은 점에 비춰 볼 때 손해배상책임을 50%로 제한한다”고 판시했다.

이를 종합해 재판부는 “피고들은 공동으로 원고에게 1250만 원을, B는 2015년 3월 6일부터, 피고 협회는 같은 해 3월 7일부터 이 판결 선고일인 2016년 5월 10일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 「소송촉진 등에 관한 특례법」상의 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다”고 결론 내렸다.

조현우 기자  escudo8310@naver.com

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