[아유경제=서승아 기자] 재건축초과이익환수제가 다시 화제의 중심에 서고 있다. 2017년 말까지 또다시 유예된 이 제도가 2018년 다시 부활하기 때문이다.

재건축으로 얻는 이익이 조합원 한 가구당 3000만 원을 넘을 경우 이를 공제한 금액의 최대 50%를 부담금으로 가져가는 재건축과이익환수제는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법)」 제3조의2(재건축부담금 면제를 위한 임시 특례)에 따라 2017년 12월 31일까지 「도시 및 주거환경정비법」제48조제1항에 따른 관리처분인가를 신청한 재건축사업에 한해 면제된다.

발등에 불 떨어진 강남권 재건축, 부담금 피하려 ‘속도전’
올 하반기~내년 상반기 시공권 물량 ‘풍성’… 누가 웃고 누가 울까?

재건축초과이익환수제의 유예 기간 만료가 다가오자 재건축 정비사업조합(이하 조합)들이 사업을 서둘러야 한다는 분위기가 확산되고 있다. 제반 절차와 이를 수행하는 데 걸리는 시간 등을 종합해 보면 2016년 6월 현시점에 최소한 조합 설립 단계에는 진입을 해야 내년 말까지 관리처분인가를 신청할 수 있다. 이 때문에 최근 분양시장의 호황과 이를 염두에 둔 건설사들의 ‘밀어 내기’식 공급과 맞물려 일선 조합들도 속도를 내는 모양새이다.

이에 서울시만 하더라도 시장에 출시되는 재건축 물량이 올 하반기~내년 상반기 사이에 대거 풀릴 것으로 예상된다. 사업시행인가 이후 관리처분계획의 수립 및 의결, 관리처분인가 신청까지 최소 6개월 이상의 시간이 소요되는 만큼 공공지원제도의 적용을 받는 현장들은 내년 상반기까지 시공자 선정을 마무리해야 한다.

이러한 이유에서 가장 주목을 받고 있는 것은 ▲반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구와 ▲반포주공1단지 3주구(이상 서초구)이다. 이들 단지는 한강변에 위치해 있는 데다 저밀도 아파트라 개발 이익이 상대적으로 클 것이란 게 업계 중론이다. 또한 단지 규모가 커 브랜드 타운으로 조성할 수 있고, 주변에 위치한 ‘아크로리버파크(옛 신반포1차 재건축)’의 흥행으로 미분양 리스크가 사실상 제로(0)에 가깝기 때문에 수많은 대형 건설사들이 군침을 흘리고 있다.

반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 재건축 조합 관계자는 “지난 2일 75동 편입에 관한 조합설립 변경인가를 받음에 따라 재건축초과이익환수제의 적용을 피하기 위해 2017년 12월 31일까지 관리처분인가를 신청할 수 있도록 사업에 박차를 가할 수 있게 됐다”고 말했다.

이미 조합을 설립했거나 사업시행인가를 눈앞에 둔 사업장들도 앞선 두 단지처럼 속도전을 펼치고 있는 형국이다. ▲신반포3차 ▲한신4지구(이상 서초구) ▲대치쌍용1차 ▲대치쌍용2차(이상 강남구) ▲잠실주공5단지(송파구) 등이 이에 속한다. 이들은 교통ㆍ교육ㆍ편의시설 등이 잘 갖춰져 있는 데다 한강, 양재천 근처 조망권이 더해져 고분양가 책정과 더불어 막대한 개발 이익을 얻을 가능성이 크다.

한신4지구 재건축 조합 김학규 조합장은 “이달 초 경미한 정비계획 변경을 신청해 조만간 인가가 날 것으로 예상하고 있다”며 “재건축초과이익환수제 유예 기간 만료가 다가오면서 일선 재건축 단지들이 신속한 사업 추진에 대한 의지를 다시 한 번 불태우고 있다”고 전했다. 이어 김 조합장은 “우리 한신4지구도 재건축초과이익환수제 유예 기간이 끝나기 전에 관리처분인가를 신청하는 것을 지상 과제로 생각하고 최선을 다할 것이다”고 덧붙였다.

최근 서울시 건축심의를 통과한 ▲상아2차와 지난해 사업시행인가를 받은 ▲서초우성1차 ▲서초무지개 ▲삼호가든3차(이상 서초구) 등도 내년에 관리처분인가 신청 가능성이 점쳐진다.

다만 ▲둔촌주공(강동구)과 ▲개포주공1단지(강남구)는 이미 지난해 사업시행인가를 받았지만 아직 안심할 수 없는 처지이다. 단지 규모가 크고 이해관계인이 많아 이들의 복잡한 이해관계를 조율하는 게 만만치 않기 때문이다.

이들보다 사업 진행 속도가 느린 강남권 기타 재건축 단지들은 제도가 다시 유예되지 않는 한 재건축부담금 부과가 유력시된다. ▲압구정지구 ▲대치은마(이상 강남구) ▲신반포2차(서초구) ▲장미1ㆍ2ㆍ3차(송파구) 등은 재건축의 첫 관문인 안전진단을 통과했거나 조합설립추진위원회(이하 추진위)를 구성했지만 그간의 사업 속도나 제반 절차 등을 고려할 때 내년 말까지 관리처분인가를 신청하는 것은 불가능에 가깝다는 게 업계의 지배적인 평가이다.

▲ 누가 웃고 누가 우나… 업계가 현시점에서 재건축부담금을 피해 갈 수 있는 곳과 없는 곳을 구분해 관심이 쏠린다.

너도나도 “왜 우리만…”에 3번째 ‘유예론’ 등장
되풀이되는 역사? ‘무용론’ㆍ‘폐지론’도 고개 쑥

제도의 유예로 내년 말까지 관리처분인가를 신청하는 사업장에 한해 재건축부담금이 면제되면서 업계 한쪽에서는 형평성을 이유로 제도의 재(再)유예를 주장하고 나섰다. 나아가 제도 자체의 무용론을 거론하는 이들도 심심찮게 등장하고 있다.

한 재건축 추진위 관계자는 “애초부터 강남 재건축을 겨냥해서 만들어진 제도인데 제도가 유예되면서 실제로 재건축부담금을 낸 강남 재건축 단지는 전무하다”면서 “그런데도 단지 후발 주자라는 이유로, 강남 재건축도 아닌데 재건축초과이익환수제의 적용을 받게 되면 이것이야말로 차별”이라고 목소리를 높였다. 이 관계자는 또 “형평성을 맞춘다는 차원에서라도 제도 적용을 유예하든지, 이참에 법을 개정해 제도 자체를 폐지하든지 하는 게 맞다고 본다”고 강변했다.

후발 주자들만 불만이 높은 게 아니다. 강남을 중심으로 한 공동주택 재건축보다 상대적으로 서민 주거 비율이 높은 ‘단독주택 재건축’ 관계자들의 불만도 상당하다. 한 업계 관계자는 “단독주택은 공시가격을 기준으로 초과이익이 산정돼 실제 이득이 과대평가될 여지가 있다”면서 “단독주택 재건축 제도의 폐지라는 태풍 속에서도 살아남은 사업지들은 이제 재건축초과이익 환수라는 거대한 폭풍우와 대면하게 됐다. 향후 제도를 보완해 단독주택 재건축 사업장들이 피해를 보는 일이 없도록 해야 한다”고 촉구했다.

연립주택 재건축 현장들도 나름 할 말이 있다. 이들은 제도가 유예가 되지 않을 경우 자신들도 재건축부담금을 낼 소지가 있다고, 그렇게 되면 억울하다고 입을 모은다. 한 연립주택 재건축 관계자는 “재건축초과이익환수제도의 탄생에는 강남 재건축을 중심으로 한 부동산 과열이 결정적인 역할을 했는데 그동안 부담금을 낸 곳은 몇몇 연립주택이 전부였다”면서 “강남 주민들이 한목소리로 유예해 달라고 하면 유예해 주고, 그래서 그들은 재건축부담금을 내지 않는다면 이는 지역 차별이자 강남 부자들만을 위한 특혜”라고 주장했다.

이 관계자의 말에도 일리가 있다. 재건축초과이익환수제가 유예되기 전 실제로 이에 의거해 재건축부담금을 부과 받거나 실제로 낸 곳이 있는데, 공교롭게도 이들 모두 연립주택이었기 때문이다.

주택 유형별로 차별을 거론하며 유예를 주장하는 데에는 또 다른 이유가 있다. 바로 재건축에 대한 역차별 논쟁이 그것이다. 개발로 막대한 이익을 얻는 게 재건축사업만이 아닌데 왜 재건축에만 부담금을 부과하느냐가 이러한 논쟁의 핵심이다. 이 같은 논쟁을 제도 도입 전후로도 제기됐다. 하지만 최근 들어 재개발사업이나 도시환경정비사업으로도 막대한 이익을 낼 수 있다는 게 속속 보도되면서 재건축 단지들의 불만은 갈수록 커지는 양상이다.

이쯤 되자 단순히 유예를 넘어 제도를 폐지해야 한다는 여론에도 힘이 실리는 분위기이다. 이 제도를 유예하지 않거나 다른 정비사업까지 확대할 경우 반발과 그에 따른 갈등이 불가피하기 때문이다. 이 제도는 이미 2014년 12월 31일까지 한 차례 유예됐고, 2014년 12월 재건축이익환수법 개정으로 또다시 2017년 12월 31일까지 유예됐다. 이번에도 유예하게 되면 제도 ‘무용론’이 비등해질 것이란 게 업계 중론이다.

결국 지금 같은 일시적인 유예보다는 형평성에 맞춰 법의 존폐를 재검토해야 한다는 쪽으로 의견이 모아질 수밖에 없는 형국인 셈이다. 하지만 이마저도 쉽지 않다. 이미 몇 차례 ‘폐지론’이 대두됐지만 이를 만든 현 야권의 강한 반대로 무산됐기 때문이다. 더욱이 지난 4ㆍ13 총선에서 더불어민주당과 국민의당이 전체 의석수의 과반을 얻음에 따라 20대 국회에서 폐지 법안이 발의되더라도 본회의를 통과할 가능성이 지극히 낮다는 게 유관 업계의 전반적인 인식이라는 점에 비춰 볼 때 2017년 말께 2012년과 2014년에 벌어졌던 논쟁이 재현될 공산이 크다. 이러한 이유에서 업계 한쪽에서는 폐지가 어렵다면 별도의 ‘투기과열지구’를 지정해 그곳에만 적용하는 방안이 더 현실적이라는 의견도 나온다.

자고 일어나면 오르는 분양가ㆍ호가 탓에 ‘존재론’ 부각
내년 대선까지 겹쳐 ‘유예론’에 무게… 업계 “뫼비우스의 띠”

게다가 최근의 부동산 시황은 이 제도의 ‘존재론’에 힘을 실어주고 있어 재건축초과이익환수제는 그 수명을 이어 나갈 수 있을 전망이다.

올 2분기 강남 재건축 시장의 상황을 한마디로 요약하면 ‘뜨겁다’가 아닐까. 자고 일어나면 아파트 매매가격이 오른다. 특히 재건축이 활성화한 강남구 개포동과 서초구 반포동, 재건축 기대감이 높은 압구정동과 대치동(이상 강남구)에서는 ‘버블세븐(2006년께 집값 급등의 핵심 지역으로 꼽히던 7개 지역을 뜻하는 말. 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구, 양천구 목동, 안양 평촌동, 성남 분당구, 용인 등)’이란 용어가 탄생했던 시기와 비슷한, 아니 그 이상의 ‘광풍’이 불고 있다는 얘기가 속속 보도되고 있다. 실제로 KB부동산시세 등에 따르면 2분기 개포동의 아파트 매매가격은 3.3㎡당 5000만 원에 육박했다. 다음 달(7월) 분양 예정인 개포주공3단지의 경우 3.3㎡당 7000만 원을 돌파했다. 이 단지의 뒤를 개포주공1단지, 개포주공4단지, 반포주공1단지 등의 순으로 잇고 있다.

신규 분양 단지의 분양가격도 연일 최고치를 갱신하는 추세이다. 이제 웬만한 강남 재건축 단지는 3.3㎡당 4000만 원을 당연시한다. 아니 지금의 추세대로라면 조만간 3.3㎡당 5000만 원이란 ‘천장’이 깨질 가능성이 높다고 유관 업계 관계자들은 예상한다.

이달 초 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 역대 최저 수준으로 낮춘 것도 분양시장의 열기를 당분간 이어지게 할 강한 요인이다. 지난 2월과 5월 대출 규제가 강화됐지만 분양시장의 돌풍을 만든 ‘집단대출’은 이마저 피해 갔다.

역설적으로 지금의 부동산 경기 호황은 재건축초과이익환수제의 ‘존재론’의 이유가 되고 있다. 일선 조합들이 겉으로는 호황을 만끽하면서 속으로는 재건축부담금 때문에 밤잠을 설치는 이유이기도 하다. 일례로 개포지구에서 처음으로 분양된 재건축 단지인 개포주공2단지의 경우, 재건축초과이익환수제의 적용을 받았다면 조합원 1인당 약 1억 원의 부담금을 내야 했던 것으로 분석됐다.

이 때문에 이 제도가 당분간 폐지되는 일은 없을 것이란 게 업계의 대체적인 전망이다. 이러한 전망이 힘을 얻는 데에는 또 다른 이유가 있다. 바로 내년 대선이다. 한 부동산업계 관계자는 “대선에 가까워질수록 정치권은 유권자들의 눈치를 살필 수밖에 없다. 그런 상황에서 누가 고양이 목에 방울을 달 수 있을까? 누가 재건축 이외의 다른 정비사업에도 부담금을 매길 수 있으며, 누가 유권자들의 요구를 거절할 수 있다는 말인가? 그렇기 때문에 이 제도는 유예될 가능성이 높다”고 단언했다.

이처럼 ‘유예론’이 힘을 받으면서 때마다 유예가 되풀이될 것이란 우려가 커지고 있다. 또 다른 부동산업계 관계자는 “제도를 만든 사람들이 의회를 장악했기 때문에 ‘폐지론’은 구현되기 힘들다. 게다가 시장 과열이 우려되는 상황에서는 ‘존재론’이 힘을 받을 수밖에 없다. 그렇다고 이를 적용하자니 이해관계가 얽히고설켜 선뜻 그럴 수도 없다. 이래저래 ‘유예론’ 쪽으로 기울 수밖에 없는 것이다”라며 “그렇게 되면 ‘무용론’이 고개를 들 것인데, 이런저런 이유로 폐지를 할 수 없는 또 유예하자는 얘기가 나올 것이고 이 같은 상황은 2012년 말과 2014년 말에 이어 내년 말에도 그대로 재현될 공산이 크다”고 예상했다. 이어 “재건축초과이익환수제를 놓고 벌어지는 논쟁은 시작점과 끝점이 같은 ‘뫼비우스의 띠’와 같다”면서 “소모적인 논쟁을 끝낼 수 있도록 정치권이 머리를 맞대야 하는데 이마저도 여의치 않으니 답답할 따름”이라고 토로했다.

시장의 예상대로 이 끝나지 않는 논쟁이 이어질지, 내년 말 실제로 ‘유예론’이 ‘존재론’과 ‘무용론’, ‘폐지론’을 누르고 승자가 될지 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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