▲ 「도시 및 주거환경정비법」일부 개정안이 다음 달(7월) 28일 본격적으로 시행된다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

[아유경제=민수진 기자] 지난 1월 27일 공포된 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 일부 개정안이 오는 7월 28일 시행에 들어간다. 이는 지난해 9월 2일 정부가 관계 부처 합동으로 발표한 ‘서민ㆍ중산층 주거 안전 강화 방안’의 후속 조치로 마련된 것이다.

여기에는 ▲정비사업 내 오피스텔 공급 허용 ▲정비구역 지정ㆍ해제 권한 이양 ▲재건축 동별 동의 요건 완화 ▲기부채납 일부 현금 납부 허용 ▲공공 시행 재개발 시 국공유지 무상 양여 ▲용적률 완화에 따른 분양전환ㆍ임대 ▲전문조합관리인 선정ㆍ동의서 검인 제도 도입 등의 내용이 담겼다.

특히 정부의 정비사업 활성화 노력에도 불구하고 사업성 저조, 복잡한 사업 절차, 투명성 부족, 높은 공적 기여 등이 ‘걸림돌’로 작용하고 있는 현실을 개선키 위한 목적에서 일부 조항은 공포 즉시 시행됐다.

이에 본보는 앞서 시행된 법 조항들의 효과를 살피고, 곧 시행될 내용들은 무엇인지, 또 보완해야 할 점은 무엇인지 업계의 다양한 의견들을 통해 정비사업 활성화를 위해 나아가야 할 방향을 가늠해 봤다. - 편집자 주

먼저 시행된 일부 조항들의 효과는?
업계 전반 “기대 이하” 일부는 “시기상조”

도시정비법 개정안의 본격적인 시행이 30여 일밖에 남지 않자 업계 한쪽에서는 앞서 시행된 몇몇 조항들의 실효성을 따지고 개선책을 찾아야 할 때라는 의견이 나오고 있다.

공포와 동시에 시행에 들어간 개정안의 내용 가운데 가장 눈에 띄는 것은 ▲정비구역 내 준주거ㆍ상업지역에 오피스텔 공급 허용(제6조제2항 및 제3항, 제7항) ▲정비구역 지정ㆍ해제 권한 이양(시ㆍ도지사→시장ㆍ군수 / 제4조, 제4조의3, 제4조의4, 제5조) ▲재건축 동별 동의 요건 완화(제16조제2항) 등이다.

이 가운데 일선 정비사업조합(이하 조합)의 미분양 부담을 덜어줄 대안으로 떠올랐던 오피스텔 공급 허용은 아직까지 그 효과가 미미한 것으로 파악됐다. 이를 건립할 수 있는 곳이 준주거ㆍ상업지역으로 한정된 데다 전체 건물 총면적의 30% 이하까지만 짓도록 해 체감 효과가 크지 않을 것이란 지적은 개정안 공포 전부터 꾸준히 제기된바 있다.

이와 관련해 법무법인 산하 김래현 변호사는 “사실상 오피스텔 수요는 역세권 상업지역을 중심으로 활발한데, 기존의 재개발 구역에 일부 오피스텔 건립을 허용한다고 하더라도 한계가 있을 것이다. 실제 분양 수요로 이어져 사업 활성화에 기여할지는 좀 더 지켜봐야 한다”고 조언했다.

도시재정비업계의 숙원이던 ‘기부채납의 현금 납부 허용’과 함께 가장 이목을 끌었던 재건축 동별 동의 요건 완화(구분소유자 2/3 이상→과반수)도 생각보다 파급효과가 미미하다는 의견이 많았다.

서울 용산구의 한 재건축 조합 관계자는 “해당 규제 완화로 ‘반대를 위한 반대’나 기정 기준에 미달되는 등의 이유로 장기간 정체됐던 다수 정비사업장들이 사업을 재개할 수 있는 기회를 얻었다”면서도 “그러나 입법 과정 중 애초에 정해졌던 구분소유자의 동의율이 ‘1/2 이상’에서 ‘과반수’로 바뀌면서 그 효과가 반감됐다”고 꼬집었다.

이에 대해 김래현 변호사는 “조합의 입장에선 조합설립인가를 얻는 게 과거보다 용이해져 대체로 반기는 분위기이다”라며 “하지만 이는 ‘양날의 검’과 같다”고 말했다. 이어 “동별 과반수 동의만으로 조합설립인가 처분이 가능해져 정체됐던 사업에 돌파구가 된다는 점에서는 긍정적이나 그와 동시에 매도청구 소송이 급증해 그에 따른 매입비용 발생 및 재건축 사업비 계상이 이뤄진다는 점에서 장기적으로는 사업에 부정적인 영향을 미칠 수 있다”고 설명했다.

정비구역 지정ㆍ변경ㆍ해제 권한을 시ㆍ도지사(특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사)에서 시장ㆍ군수에게 이양한 것은 복잡한 행정절차를 간소화해 사업 속도를 높이는 데 기여할 것으로 기대를 모았지만 이 역시 파급력은 미약한 것으로 나타났다.

이처럼 앞서 시행된 조치들의 효과는 전반적으로 기대 이하라는 의견이 주를 이루고 있다. 다만 또 다른 한쪽에서는 시행된 지 5개월도 되지 않은 정책의 효과를 따지기에 ‘시기상조’란 의견을 내고 있다.

한 업계 관계자는 “법 조항 몇 개가 바뀌었다고 해서 시장의 큰 흐름이 단기간에 바뀔 수 있는 것도 아니고, 해당 내용들이 애초부터 큰 기대감을 갖기에 무리가 있었는데 언론을 중심으로 지나치게 기대감을 조성한 면이 없지 않다”며 “더욱이 이제 고작 4개월이 넘었을 뿐이다. 바뀐 법 조항의 내용이 현장 구석구석까지 스며들기에는 턱없이 부족한 시간이므로 나머지 내용들이 시행되는 오는 7월 28일 이후부터가 개정안의 실효성을 가늠해 볼 수 있는 시기가 될 것”이라고 전망했다.

아직은 기대감 큰데… ‘기부채납 현금 납부 허용’에 관심 ↑
업계 “지나친 기대는 금물… 제도 곳곳 보완 필요성 높아”

▲ 이번 개정안 시행이 정비사업 사업성 개선의 열쇠가 될 수 있을지 귀추가 주목된다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

앞서 시행된 개정안의 일부 내용들을 놓고 의견이 분분하지만 일선 조합들 중 상당수는 여전히 높은 기대감을 표하고 있다.

현장의 기대감을 높이는 개정안의 주요 내용은 ▲기부채납 일부 현금 납부 허용(제4조제10항, 제14항) ▲공공이 시행 재개발 시 국공유지 무상 양여(제8조제4항) ▲용적률 완화에 따른 분양전환ㆍ임대(제30조의3제6항) ▲전문조합관리인 선정(제21조제6항 및 제7항)ㆍ동의서 검인 제도(제17조의제2항 신설) 도입 등이다.

이 중 기부채납의 일부를 현금으로 내도록 한 점은 초미의 관심사로서 기대를 한 몸에 받고 있는 모양새이다. 이는 대부분의 정비사업장에 비교적 기반시설이 잘 갖춰져 있는데도 불구하고 지자체의 과도한 기부채납 요구 탓에 사업성이 현저히 떨어지거나 이로 인해 사업이 정체된 곳이 많다는 현실에서 기인한 것으로 풀이된다.

같은 날 시행되는 도시정비법 시행령 일부 개정안에 따르면 정부는 개발 이익의 환원을 위해 지자체에 기여하는 전체 기부채납 중 1/2만 현금 납부할 수 있도록 허용하는 등 기부채납 현금 납부의 요건을 정하고, 기부채납 현금 납부(안)을 조합원총회 의결 후 정비계획 수립권자에게 제출하는 등의 방법을 규정했다. 다만 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」상 녹지, 「주택법」상 진입로 등 필수 기반시설은 현금 납부 대상에서 제외했다.

서울 성북구의 한 재건축 조합 관계자는 “지자체의 과도한 기부채납 요구 때문에 사업성이 낮아지는 문제로 안절부절못하던 조합들이 많았는데, 땅을 현금으로 낼 경우 비용 절감과 사업성 제고 효과가 기대된다. 출구를 만난 것 같아 정말 기쁘다”라며 “이번 개정안이 긍정적인 ‘나비효과’를 불러일으켰으면 하는 바람”이라고 기대감을 표출했다.

다만 민간택지에 사업계획승인을 받아 시행하는 ‘주택건설사업’과 달리 ‘정비사업’의 경우 기부채납 상한선이 법제적으로 명시되지 않은 점은 아쉬운 대목으로 꼽힌다. 일반 주택사업의 기부채납 상한선은 오는 30일 시행되는 「주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준」에 ‘8%’로 명시돼 있다.

용적률 완화를 위한 임대주택 공급 방법을 개선한 점도 눈길을 끈다. 개정안은 소형주택을 장기공공임대주택으로 건설하되 예외적으로 분양전환ㆍ임대를 할 수 있도록 했다. 구체적인 내용이 담긴 도시정비법 시행령 일부 개정안에 따르면 장기공공임대주택은 임대 의무 기간이 20년 이상인 경우로 규정했다. 또한 정비사업 후 비례율[(대지 및 건축물의 총 가액-총 사업비)÷정비사업 전 토지 및 건축물의 총 가액]이 80% 미만이거나 시ㆍ도지사가 정비사업의 사업 기간 등을 고려해 토지등소유자의 부담이 지나치게 높다고 인정할 경우 분양전환ㆍ임대의 자격이 주어진다. 분양전환ㆍ임대 활용 시 임대 의무 기간 10년 이상은 30%, 10년 미만은 50%로 땅값을 보상토록 했다. 이는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 상한까지 용적률 적용을 받는 경우 증가분의 50~75%를 공공임대주택으로 공급해야 하는데, 이때 지자체와 한국토지주택공사(LH) 등은 매입 대가로 조합에 ‘표준 건축비’만을 지급하는 현행법상의 한계를 보완키 위한 것으로 분석된다.

한편 투명성 제고를 위해 마련된 두 가지 제도도 눈에 띈다. 특히 조합의 전문성을 향상시킬 것으로 기대되는 이른바 ‘조합 해결사(전문조합관리인)’ 제도는 조합 운영에 있어 운신의 폭을 넓혀 줄 것으로 보인다. 동의서 위ㆍ변조, 이른바 ‘백지동의서’ 사용 등의 불법행위를 방지하기 위한 검인 제도도 기대를 모으는 제도로 꼽힌다. 검인 절차는 조합설립추진위원회 및 조합 동의서 작성→검인 신청→지자체장 검인 후 연번 부여→교부 순으로 진행된다.

국토교통부 관계자는 “투명성 제고를 목적으로 한 두 제도의 도입으로 장기 정체 중인 정비사업장의 조속한 정상화와 토지등소유자 및 조합원의 권익 보호, 원활한 정비사업의 추진 등을 이룰 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

다만 김래현 변호사는 “전문조합관리인 제도는 보완이 필요하다”면서 “기존에 조합 임원의 전문성 부족을 보완하고자 정비사업전문관리업자 제도를 도입했는데, 그와 별도로 이 제도를 도입하는 것은 ‘옥상옥’의 제도로 보이기 때문이다”고 말했다. 또 “토지등소유자 및 조합원들이 자신의 부동산을 조합에 현물로 출자해 이익과 손실을 공유하는 정비사업의 특성상 소유권을 갖고 있지 않은 자가 전문조합관리인으로 선임될 경우 이에 동의할지도 의문”이라고 덧붙였다.

김 변호사의 의견과 같은 맥락에서 다수 업계 전문가들은 지나친 기대는 금물이라고 입을 모은다. 아울러 도시정비법 개정안 곳곳에 미비점이 있는 만큼 차제에 반드시 이를 보완해야 한다고 촉구하고 있다.

또 다른 업계 관계자는 “법제가 아무리 조합 등에 유리하게 바뀌더라도 사업의 성패를 좌우하는 요소는 바로 ‘사업성’”이라며 “사업이 잘 굴러가려면 사업성이 기본적으로 뒷받침돼야 하며, 여기에 구성원 간 화합과 법제적 지원 등이 더해져야 하는 것인데 시행을 앞둔 도시정비법 개정안은 후자에 속한다는 점을 잊지 말아야 한다”고 지적했다.

제정 이후 수십 차례 개정을 반복한 도시정비법의 역사에 비춰 볼 때 벌써부터 재개정을 예상하는 목소리도 흘러나왔다.

이 관계자는 “도시정비법의 개정 역사는 ‘공포ㆍ시행-낮은 실효성 및 많은 부작용 발견-개정’의 악순환을 반복해 왔다”면서 “이번 개정안 역시 시행 후 효과는 고사하고 부작용 발생으로 인해 또다시 개정에 들어가야 하는 ‘도돌이표 법안’이 될 가능성이 다분한 만큼 정부는 ‘결자해지(結者解之ㆍ일을 저지른 사람이 그 일을 해결해야 한다)’의 마음가짐으로 ‘플랜 비(Plan Bㆍ첫째 안이 성공하지 못할 경우에 진행할 계획)’를 마련해야 한다”고 말했다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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