▲ 서울 강동구 고덕주공6단지. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=유준상 기자] 지난해 3월 GS건설을 시공자로 선정하며 사업 정상화에 힘써 온 고덕주공6단지(재건축)가 사업에 더욱 집중할 수 있는 계기를 맞았다. 시공 계약을 해지한 옛 시공자 두산건설과의 관계를 완전히 청산했기 때문이다. 이에 유관 업계는 고덕주공6단지 재건축사업이 더욱 탄력을 받을 것으로 예상하고 있다.

‘확정지분제ㆍ평균 무상지분율 174%’ 제시하며 시공권 획득한 두산건설의 ‘변심’
사업 방식 변경 요청ㆍ사업비 지원 중단에 결별… 작년 GS건설 새 시공자로 선정

고덕주공6단지는 2010년 3월 재건축 정비사업조합(이하 조합) 설립에 성공한 뒤 곧바로 시공자 입찰을 본격화했다. 당시 두산건설은 대우건설 등 쟁쟁한 업체들과 경쟁을 벌였다. 업계는 이들에 비해 자산, 재건축 실적, 시공 능력 등에서 한 수 아래로 평가 받던 두산건설이 시공권을 따낼 가능성은 희박하다고 봤다.

하지만 두산건설은 말 그대로 ‘파격적인’ 조건으로 승부수를 띄웠다. 확정지분제 방식으로 평균 무상지분율 174%를 제안한 것이다. 아울러 추가부담금도 없을 것이라고 공언했다. 당시 강남 및 수도권 주요 재건축 조합들이 시공자로부터 약속 받은 평균 무상지분율이 130~140% 수준이었음을 고려할 때 두산건설의 사업 조건은 고덕주공6단지 조합원들에게 상당히 매력적으로 다가왔다.

결국 고덕주공6단지 조합 임원들과 많은 조합원들은 두산건설의 ‘약속’과 ‘사업 의지’에 신뢰를 보냈고, 그해 5월 시공자선정총회에서 두산건설에게 시공권을 안겨 줬다. 같은 해 8월에는 공사도급계약을 체결했다.

한 고덕주공6단지 조합원은 “사업이 지분제로 운영될 때 곧바로 조합원들의 이윤과 직결되는 무상지분율은 시공자 선정 시 핵심적으로 고려할 수밖에 없는 사항이다. 두산건설의 시공 능력이 경쟁사에 비해 크게 밀렸음에도 조합원들은 두산건설을 한 번 믿어 보자며 지지를 보냈다”고 회상했다.

이후 업계에는 고덕주공6단지 시공자 선정을 기점으로 ‘지분제 시대’가 활짝 열렸다. 이미 지분제를 선택한 다수 사업장들은 무상지분율 조건을 놓고 시공자와 변경 협상에 들어가기도 했다. 실제로 그 여파로 지분제를 선택해 무상지분율 137%이었던 인근 고덕주공2단지는 시공자선정총회가 성원 미달로 무산되는 일을 겪기도 했다. 고덕주공3단지도 기존 ‘도급제’ 방식을 철회하고 ‘지분제’로 갈아탔다. 이 같은 여파는 강남을 넘어 타 지역까지 번져 나갔다. 과천주공1단지ㆍ과천주공6단지ㆍ과천주공7-1단지 등도 ‘지분제’ 바람에 올라탔다.

하지만 ‘잘나가던’ 고덕주공6단지에 돌연 ‘위기’가 찾아왔다. 공교롭게도 두산건설과의 계약 체결 이후 부동산 경기가 급격히 악화되면서 각지에서 미분양이 속출하는 사태가 발생했기 때문이다. 여기에 두산건설의 재정 상태도 나날이 악화되면서 조합과 맺은 도급계약을 일방적으로 깨뜨렸다고 조합 관계자는 전했다.

조합 관계자는 “당시 두산건설은 부동산 경기 악화로 처음 예상했던 규모의 수익을 거두지 못할 것으로 판단되자, 시공자 선정 당시 계약 조건을 일방적으로 어기고 조합과의 본계약 체결을 계속해서 미뤘다”라며 “급기야 두산건설은 조합에게 평균 무상지분율의 전제가 되는 확정지분제 사업 방식이 아닌 ‘도급제’로 전환해 달라는 요청을 했고, 조합의 업무에 비협조적인 자세로 일관하면서 사업비 등 제반 비용을 지원하지 않는 지경까지 이르렀다”고 설명했다.

이로 인해 조합과 두산건설의 관계는 급격하게 냉각됐다. 결국 조합은 두산건설과의 결별 수순을 밟았다. 이후 새 시공자 선정에 나섰고, GS건설이 두산건설의 빈자리를 완벽히 메우며 오늘에 이르렀다.

▲ 고덕주공6단지가 지난해 GS건설을 시공자로 맞이한 뒤 사업에 탄력이 붙고 있다. 사진은 지난 4월 사업성 증대를 골자로 한 건축심의 통과를 알리는 단지 내 현수막. <사진=아유경제 DB>

법원 “조합은 두산건설에게 66억7000만 원 지급하라”… 양측 수용으로 분쟁 종식
두산건설 요구 금액보다 약 15억 원 절감… 조합 “시장 상황 급변 등 고려해 결단”

그런데 두산건설의 시공권은 사라졌지만 ‘완전한 청산’으로 보기에는 불충분한 요인이 있었다. 조합이 두산건설로부터 차입한 원금과 이자가 남아 있었고, 이를 모두 정산하도록 사 측이 조합에 요구했기 때문이다.

두산건설은 조합과 체결한 금전소비대차계약에 의해 2010년 10월부터 2014년 6월까지 총 62억9565만 원을 조합에 대여했다. 또 이와는 별도로 두산건설은 이곳 시공권을 획득하기 이전인 2006년 2월 1억5000만 원도 대여해 줬다. 이에 대해 두산건설은 ‘계약해제로 효력이 소급적으로 소멸하면서 계약상 의무에 기해 이행된 급부는 원상회복을 위해 부당이득으로 반환돼야 한다’고 주장했다. 이에 따라 62억9576만7841원과 1억5000만 원 등 합계 64억4576만7841원과 함께 그 이자(16억4455만9593원)를 지급하라고 요구했다.

하지만 이는 조합으로서 도저히 수긍할 수 없는 요구였다. 조합 측에 따르면 계약 조건을 먼저 어긴 쪽은 두산건설이고 이로 인해 조합이 상당한 피해를 입었던 점 등을 고려할 때 이 액수를 대폭 낮춰야 한다고 맞섰다.

양측의 다툼은 지난달 법원의 결정과 이달 초 해당 결정이 확정되면서 일단락됐다. 지난달 9일 서울동부지방법원 제11민사부는 두산건설이 소송을 제기, 조합이 반소를 제기한 계약관계 확인 등 청구와 관련해 고덕주공6단지 재건축 조합은 이달 20일까지 두산건설에 66억7000만 원을 지급하라고 주문했다. 단, 지급을 지체할 경우 이달 21부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 가산해 지급해야 한다고 덧붙였다. 66억7000만원을 구체적으로 살펴보면 ▲원금 61억2426만7841원 ▲공제금 3억150만 원(총회 관련 경비 6억300만 원의 1/2) ▲이자 5억4615만460원 등으로 구분된다. 당초 두산건설이 요구했던 금액보다는 14억2000만 원가량 줄어든 것이다.

이 같은 법원 결정은 분쟁 당사자인 양측이 수용하면서 확정됐다(확정증명원 발급일 2016년 7월 4일). 이는 두산건설이 요구한 상환 금액 중 상당 부분을 절감했기 때문으로 보인다. 나아가 조합이 이 같은 결정을 내린 데에는 최근 정부의 집단대출 규제 등 시장 환경이 급변하고 있는 상황에서 소송으로 사업 진행에 차질을 빚어서는 안 된다는 판단도 작용한 것으로 풀이된다.

고덕주공6단지 재건축 조합 정기춘 조합장은 “법정 다툼을 벌이더라도 사업시행과는 별개로 진행되는 것이고, 또 조합은 손해배상 청구 소송에 대응할 논리를 충분히 갖고 있었기 때문에 애초부터 자신이 있었다. 하지만 정부가 집단대출 규제에 나서면서 변수가 생겼다. 금융권이 집단대출에 등을 돌리다 보니 인근 비슷한 사업 진행을 보이고 있는 단지들의 대출 이자율이 2.4%, 2.8%, 심지어 3.5%까지 상승하는 일이 발생했다. 결정적으로 소송이 진행 중이면 집단대출이 불가하다는 금융권의 권고를 접하면서 상황 인식을 달리하게 됐다. 이후 조합은 대의원회를 개최해 더 이상 항소를 하지 않기로 의결했고, 이번 결정을 끝으로 두산건설과의 법적인 문제를 완전히 정리하기로 했다”고 전했다.
 
업계 “사실상 조합의 승리… 묵은 때 씻겨 냈으니 이젠 飛上만 남았다!”
조합 “GS건설과 ‘환상의 호흡’으로 속도전… 올 연말 관리처분총회 예정”

한편 이번 법원 결정을 놓고 업계 한쪽에서는 사실상 고덕주공6단지 재건축 조합이 승리한 것이란 평가가 나오고 있다.

한 업계 전문가는 “처음부터 조합이 이길 수밖에 없는 싸움이었던 것 같다. 사실상 대여금 원금 수준만 돌려주는 선에서 사건이 종결된 것은 조합의 승리라고 말할 수 있다”면서 “이는 (두산건설과의 시공계약이) 정상적으로 이행됐을 경우 조합(원)이 얻게 될 이익이 두산건설의 계약 불이행으로 인해 조합에 손해가 됐다는 조합 측 주장이 주효했다는 분석이 가능하다”고 설명했다.

아울러 분쟁을 마무리함으로써 앞으로 조합이 얻게 되는 유ㆍ무형의 이익이 상당하다는 점도 부각되고 있다. 무엇보다 내부 결속을 다지고 사업시행의 걸림돌 하나를 떨쳐 냄으로써 관리처분 단계로의 급속한 진입을 이룰 수 있는 발판이 마련됐다는 점이 최대 성과로 꼽힌다.

이와 관련해 정기춘 조합장은 “지난해 GS건설을 시공자로 선정한 이후에도 두산건설 지지자들이 문제 제기를 하며 사업 진행에 발목을 잡았던 부분이 있었는데 이번 법원 결정을 계기로 두산건설을 지지하거나 분쟁을 일으켰던 상당수 조합원들이 청산하면서 사업시행에 박차를 가할 수 있는 토대가 만들어졌다”며 “이제 조합은 과거의 앙금을 모두 털어 버리고 내부 화합을 도모하는 동시에 사업 속도를 더욱 높이는 데 모든 역량을 집중할 계획”이라고 밝혔다.

고덕주공6단지 정비사업전문관리업자인 미래파워 관계자도 “현재 새 시공자인 GS건설과 원만한 협력이 이뤄지고 있다. 특히 GS건설과의 도급계약에 ‘두산건설 차입금 무이자 대여’가 포함돼 있기 때문에 두산건설과의 계약해제로 인한 피해는 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 이런 상황에서 법원 결정으로 조합이 앓던 이가 빠진 격이 됐으니 이제는 보다 속도감 있게 사업을 전개할 것으로 예상된다”고 전했다.

실제로 조합은 GS건설과의 원만한 협의를 바탕으로 사업에 박차를 가한다는 구상이다. 특히 현재 진행 중인 사업시행계획 변경 작업이 마무리(사업시행 변경인가)되는 대로 조합원 분양신청 절차를 거친 뒤 관리처분계획을 수립, 올 연말에는 관리처분총회를 개최한다는 목표를 정해 놓고 있어 귀추가 주목된다.

▲ 조합은 GS건설과의 환상의 호흡으로 ‘입주’를 향해 빠른 걸음으로 내딛고 있다. 사진은 고덕주공6단지 재건축 조감도. <제공=해당 조합>

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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