[아유경제=조현우 기자] 앞으로 민간 택지에서 주택건설사업을 진행할 때 기부채납 비율이 사업 대지 면적의 12% 이내로 제한된다.

국토교통부(장관 강호인ㆍ이하 국토부)는 이 같은 내용을 골자로 한 「주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준」 제정(안)을 지난달(6월) 30일 고시했다. 이 기준은 같은 날 시행에 들어간 「주택법」 일부 개정안 제16조3제2항에 따라 국토부 장관이 주택건설사업의 기부채납 등과 관련한 운영 기준을 고시할 수 있도록 함에 따라 이를 구체화한 것이다. 아울러 주택건설사업계획 승인 과정에서 기반시설 기부채납이 적정 수준으로 이뤄지도록 기준을 제시하기 위함이다.

원칙적으로 ‘8%’… 승인권자 재량으로 늘릴 수 있는 비율 ‘4%P’
용도지역 변경 등 인센티브 부여 시 사업시행자와 협의해 10%P 추가 가능

국토부가 발표한 내용에 따르면 이번 고시의 요체는 ▲주택건설사업 시행 시 공공성 확보와 원활한 사업을 저해하지 않는 적정 수준 보장 ▲기부채납 부담 수준을 명확히 해 사업의 예측 가능성을 극대화 ▲사업자가 기부채납 대신 받은 용적률 인센티브를 손실하지 않도록 보장 등으로 요약된다.

특히 건설업계의 오랜 숙원이던 기부채납 상한선이 정했다는 점에서 사업 주체 입장에서는 불확실성 하나를 제거한 것과 같은 효과를 누릴 수 있을 전망이다. 이와 관련한 구체적인 부담 기준은 다음과 같다. 먼저 기부채납 산정 기준은 주택건설사업자가 국가 및 지자체 등으로부터 무상 양여(공공시설의 귀속 포함) 받은 국ㆍ공유지의 대지 면적을 차감해 산정한다. 무엇보다 눈에 띄는 점은 기부채납의 하한선이 8%로 명시됐다는 점이다. 인허권자인 지자체장이 재량으로 늘릴 수 있는 기부채납 비율은 이 비율의 50%, 즉 ‘4%’로 제한됐다. 이에 따라 주택건설사업의 기부채납 부담 수준은 사업 대지 면적의 12%(8%+4%)로 정해졌다.

여기에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조 각 호에 따른 ‘용도지역 내의 변경(예시 : 제2종일반주거지역→제3종일반주거지역)’ 시, 승인권자는 사업시행자와 협의해 앞선 기부채납 최대 상한에 10%포인트(P)까지 추가할 수 있도록 기준은 명시하고 있다. 또한 제2종일반주거지역을 상업지역으로 바꾸는 등 ‘용도지역 간의 변경’을 하는 경우에도 승인권자는 변경된 용적률과 토지 가치 등을 고려해 별도의 부담 기준을 정해 운영할 수 있도록 했다.

이에 대해 한 유관 업계 전문가는 “그동안 기부채납은 지자체의 어쩔 수 없는 요구에 따라 많게는 사업 대지 면적의 40%까지 내놓는 일마저 생겨 사업시행자 입장에서 굉장히 큰 부담으로 작용해 온 것이 사실”이라며 “앞으로 과도한 기반시설의 기부채납으로 골머리를 썩던 사업장에 숨통이 트일 것으로 보인다”고 전망했다.

그는 이어 “이번 기준은 과도한 기부채납을 합리적으로 제한할 수 있는 법제적 근거으로서 의의가 있다”면서도 “다만 국토부 고시에도 불구하고 이를 일선 지자체들이 수용할 것인지, 또 수용하더라도 제대로 적용해 나갈 것인지 등이 기준의 실효성을 담보하는 결정적인 요인이 될 것이므로 좀 더 추이를 지켜볼 필요가 있다”고 덧붙였다.

시장의 관심은 ‘정비사업 기부채납 상한선 법제화’로
국토부 “연말까지 법제화”… 업계 “실효성 담보 방안도 함께 만들어라”

「주택법」 개정과 그에 따른 「주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준」 제정으로 주택건설사업에서 승인권자 맘대로 기부채납을 하던 관행에는 제동이 걸리게 됐다. 하지만 이번 법제 개선에서 정비사업에서의 기부채납과 관련한 내용은 포함되지 않았다. 이를 규정하고 있는 법이 다르기 때문이다.

이에 따라 도시재정비업계 역시 이번 법제 개선에 남다른 관심을 보이며 추가적인 개선 여부에 촉각을 곤두세우고 있다. 특히 국토부가 재개발ㆍ재건축 등 정비사업 시 적용되는 기부채납 부과 방식도 오는 연말까지 개정하겠다고 밝히면서 관심이 증폭되는 형국이다.

지난달 22일 오후 황교안 국무총리 주재로 열린 규제개혁현장점검회의에서 국토부는 정비사업 시 기부채납 운영기준의 법적 근거를 올해 안에 마련하겠다고 밝혔다. 현재 국토부는 정비사업의 경우 토지 면적의 9%로 기부채납을 제한하려고 했지만 법 개정 미비로 실행하지 못하고 있는 실정이다.

▲ 지난달(6월) 22일 원주의료기기테크노밸리에서 황교안 국무총리 주재로 ‘제6차 규제개혁현장점검회의’가 개최됐다. 이날 국토부는 정비사업에 대한 지자체의 기부채납 요구를 합리적으로 제한할 수 있도록 기부채납 운영기준에 관한 법적 근거를 연말까지 마련하겠다고 발표했다. <제공=국무조정실 관계자>

이에 따라 ‘정비사업 기부채납 가이드라인’이 법제화한다면 사업성이 떨어져 지지부진한 강북권과 수도권 및 지방 정비사업에 일종의 돌파구가 돼 줄 것으로 보인다.

현재 거론되고 있는 내용을 살펴보면 용도지역 변경 등이 없을 경우 기부채납의 기본 비율은 9%로 정해질 것으로 보인다. 주택건설사업에 적용된 비율 등을 차용하면 지자체장이 재량으로 늘릴 수 있는 비율은 4.5%P(9%의 50%), 용도지역 인센티브의 반대급부인 10%P를 더해도 최대 비율은 23.5%로 제한된다. 용도지역 인센티브 부분을 제외하면 사실상 정비사업 기부채납의 상한선이 ‘13.5%’로 정해지는 셈이다.

주먹구구식으로 정해지는 기부채납 비율을 생각해 보면 13.5%라는 상한선은 일선 현장에 상당한 이득을 가져다줄 것으로 예상된다. 국토부 등에 따르면 국토부가 2014년 말 정비사업 69개(▲재건축 31개 ▲재개발 34개 ▲도시환경정비 4개)와 주택건설사업 37개를 조사한 결과 평균 기부채납 비율은 각각 18.4%와 14.7%를 기록했다. 전체 정비사업장의 42.5%(45곳)는 평균 이상의 과도한 수준을 부담한 것으로 나타났다.

이와 관련해 정비사업 전문가들은 “현재 서울 영등포구 A아파트의 경우 사업계획상 기부채납 비율이 10.3%(예정)지만 이번 가이드라인 적용 시 9%로 떨어진다”면서 “은평구 B 재개발 구역의 계획된 기부채납 비율이 12.41%, 서초구 C 재건축 구역이 15.02%라는 점 등에 비춰 볼 때 정비사업 기부채납의 상한선을 규정한 법제화가 완료되면 상당한 사업성 제고 효과를 누릴 수 있을 것으로 보인다”고 입을 모은다.

그러나 유관 업계 한쪽에서는 우려의 목소리를 내고 있다. 실효성이 떨어진다는 이유에서다. 한 정비사업 전문가는 “법제화가 이뤄질 경우 서울을 포함한 수도권 내에서 혜택을 받는 구역이 많을 것처럼 보이지만 그 수가 많지 않을 수도 있다. 정비사업 최대 시장인 서울시의 경우 시내 재개발ㆍ재건축 사업장의 평균 기부채납 비율이 10% 안팎(용도지역 변경 없는 곳 기준)으로 상한선이 정해져도 효과가 미미할 수 있다”고 지적했다. 그는 이어 “법제화가 이뤄져도 그동안 서울시가 보여 준 행태로 짐작해 볼 때 상한선이 지켜질 가능성은 낮다”면서 “국토부와 서울시의 충돌로 애먼 현장만 혼란에 빠질 수 있고 이는 다른 지자체들의 관망을 야기할 가능성이 높아 상한선 규제가 당장 시장 깊숙이 침투할 가능성은 낮다”고 덧붙였다.

이에 실효성을 확보하는 작업을 병행해야 한다는 주장에 눈길이 쏠린다. 한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “이제까지 대다수 정비사업 현장들을 괴롭혀 왔던 과도한 기부채납의 폐해를 줄일 수 있는 ‘상한선의 법제화’는 반드시 필요하다. 법제화 후에는 지자체들의 수용 여부, 수용한 지자체와 그렇지 않은 지자체의 비교 분석, 현장에 미치는 파급효과 등을 면밀히 검토해 부족한 점을 보완해 가는 것도 실효성을 확보하는 하나의 방안이 될 수 있다”면서 “국토부는 연말까지 법제화하는 데에만 함몰돼 미비한 제도를 만드는 것보다는 실효성을 담보할 있는 고민을 함께 하는 동시에 지자체(장)들을 설득할 수 있는 ‘카드’를 마련하는 데 주력해야 한다”고 조언했다.

조현우 기자  escudo8310@naver.com

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