▲ 정부가 가계부채 문제를 염두해 ‘아파트 공급 물량 조절 카드’를 꺼내들었다. 하지만 이 역시 가계부채 상승을 효과적으로 제어할 수 있는 부동산 담보대출 규제와 관련된 내용은 담고 있지 않아 실효성을 거두기 힘들 거란 전망이 우세하다. <사진=아유경제 DB>

 

[아유경제=유준상 기자] 가계부채 문제가 심상치 않다. 2013년 말 1000조 원을 돌파한 가계부채는 올해 2분기 1257조3000억 원을 기록하며 한국 경제를 위협하는 ‘뇌관’이 됐다. 정부는 이 같은 현실을 타개하기 위한 방책으로 지난달(8월) 25일 ‘가계부채 관리 방안’을 내놓았다.

 

이에 본보는 정책의 핵심이 무엇인지 살피고, 어떤 파급효과를 가져올지, 또 무엇을 보완해야 하는지 등을 집중적으로 다뤄 봤다.

 

 

정부는 지난달 25일 관계 부처(기획재정부ㆍ국토교통부ㆍ금융위원회ㆍ한국은행ㆍ금융감독원) 합동으로 ‘가계부채 관리 방안’을 발표했다.

 

이에 대해 정부 관계자는 “한마디로 요약하자면 ‘물고기를 잡아다 주는 것이 아닌 물고기 잡는 법을 알려주는 것’이다. 즉 직접적인 대출 규제보다는 경제 활력 제고와 구조개혁을 통한 소득 증대 등 자생적인 상환 능력을 제고하는 데 초점이 맞춰졌다”면서 “가계 소득 증대, 주택 공급 관리, 부채 관리, 서민ㆍ취약 계층 지원 등 다양한 부분에서 효과를 낼 것으로 기대한다. 특히 가계부채 대책 최초로 ‘주택 공급 관리’가 담겨 주목할 만하다. 기존 부작용을 유발할 수 있는 냉ㆍ온탕 식 정책 전환에서 벗어나 연착륙(자연스럽고 부드럽게 경기 하강이 이뤄지도록 한다는 뜻)을 구사할 수 있을 것으로 기대를 모으고 있다”고 밝혔다.

 

이 관계자의 말처럼 이번 정책에는 이전 가계부채 방안에서 찾아보기 힘들었던 방안이 포함됐다. ▲한국토지주택공사(LH) 공공택지 공급 물량 조절 ▲주택도시보증공사(HUG) 분양보증 예비 심사 도입 등이 이에 해당한다. 우선 정부는 택지를 매입하는 단계부터 적정 주택공급을 유도하기 위해 LH 공공택지 공급 물량을 지난해 6.9㎢ㆍ12만8000호 수준에서 올해 4.0㎢ㆍ7만5000호로 대폭 줄인다는 계획이다. 새로 도입되는 분양보증 예비 심사는 택지 매입 전 분양 대상 사업장에 대한 철저한 사업성 심사를 통해 주택 담보대출을 가중시키는 주택 공급과잉을 사전에 차단하기 위한 포석으로 풀이된다.

 

프로젝트 파이낸싱(Project FinancingㆍPF) 대출보증 신청 시기를 조정한 점도 눈에 띈다. PF 대출이란 은행 등 금융기관이 자금 조달의 근거를 사업주의 신용이나 물적 담보에 두지 않고, 특정 사업의 사업성과 장래의 현금흐름을 보고 자금을 지원하는 금융 기법을 말한다. 이러한 PF 대출보증의 신청 시기를 사업계획승인 이후로 미루고 수용 및 매도청구 대상 토지 포함 시 수용ㆍ매도 확정 후 보증 신청이 가능하도록 변경하는 것은 대출의 변별력을 키우겠다는 의미로 풀이된다.

 

주택의 공급과잉을 해소하기 위한 제도적 장치로서 정부-지자체 간 협력을 강화해 수급 상황을 고려한 적정 수준의 인허가를 유도하겠다는 방안도 내놨다. 그동안 서울, 인천, 경기 등 수도권 지자체와 개최해 왔던 ‘주택정책협의회’를 수도권 이외 광역 지자체까지 확대 및 정례화(정기별 1회 이상)하고 협의회 운영을 내실화한다는 구상이 이에 속한다.

 

주택 담보대출의 질적 구조 개선도 추진된다. 이를 위해 지난해 7월 ‘가계부채 종합 관리 방안’에 포함된 ▲대출 시 원금과 이자를 동시 상환 ▲대출 심사 시 담보보다는 소득 등 상환 능력을 우선 검토하는 등의 내용을 그대로 유지한다.

 

정부는 주택 담보대출의 상당한 비중을 차지하고 있는 집단대출 관리도 소홀히 하지 않겠다는 방침이다. 사업장 심사를 강화하는 한편, 집단대출이 투기로 악용되는 사례를 방지하기 위해 보증 기관의 1인당 보증 건수 한도를 통합 관리하는 등 실수요자 중심의 중도금 대출 보증 제도로 체질이 개선된다.

 

이외에도 공급량 조절을 위해 분양보증 본점 심사를 의무적으로 진행하는 미분양관리지역을 확대하고, 최근 개포주공3단지에 적용되며 이슈화하고 있는 분양보증 심사 강화도 그대로 이어 나간다는 방침이다. 아울러 떴다방(불법적인 이동식 중개업소를 속칭하는 말), 다운 계약서 작성, 청약통장 불법 거래 등 잠재적 위험 요소인 불법행위도 집중 점검할 방침이다.

 

 

그러나 금융업계를 비롯한 일각에서는 이번 대책이 가계부채와 밀접하게 연결돼 연동되는 다양한 요소들의 제고를 꾀했다는 점에서는 높이 평가할 수 있지만 응집력이 없어 실질적인 효과를 기대하기 힘들다는 평가를 내놓고 있다.

 

나아가 이들은 ▲LTV(Loan To Value ratioㆍ담보인정비율)와 DTI(Debt To Incomeㆍ총부채상환비율) 규제 ▲분양권 전매(轉賣)제한 ▲중도금 대출 개인 심사 등 사실상 가계부채 상승을 효과적으로 제어할 수 있는 알맹이는 하나도 담기지 않은 점을 이번 정책의 최대 맹점으로 꼽고 있다.

 

이와 관련해 부동산 전문가들은 부동산 경기가 곧 경제 수준을 반영하는 지표로 통하는 한국의 풍토상 정부 입장에서는 부동산 경기 부양을 위한 정책에도 소홀히 할 수 없는 처지이기 때문이라고 설명한다. 이는 가계부채를 관리하기 위해 상당 비중을 차지하고 있는 부동산 담보대출에 정부가 쉽사리 칼을 대지 못하고 있는 이유이기도 하다.

 

실제로 정부는 부동산시장이 오름세 국면이던 2014년 8월 대출 규제를 한시적으로 완화한다면서 LTVㆍDTI를 전 금융권에 각각 70%, 60%로 개선했으나, 당초 발표와 달리 지난해에 이어 올해 또 연장하면서 가계부채 증가를 부추기는 직접적인 요인이 되고 있다는 지적을 꾸준히 받고 있다.

 

분양권 전매제한도 정부가 가계부채를 잡기 위해 포함시킬 것이란 당초 예상과 달리 이번 정책에서 배제됐다. 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리 형태로 제3자에게 되파는 것을 지칭하는 ‘전매’는 잘못 이용될 경우 부동산 투기 수단으로 전락할 수 있어 가계부채 증가를 부추기는 요소가 될 수 있다는 지적이 많다.

 

최근 가계부채 증가세의 70%가량을 은행권 주택 담보대출이 차지하고 있고, 그중 과반을 집단대출이 차지하고 있는 상황이다. 이에 중도금 대출에 개인의 상환 능력 심사를 도입하는 방안도 최근 대출 증가세를 억제하는 한 가지 방책으로 급부상하고 있지만 이 역시 담기지 않았다.

▲ 김부성 부동산부테크 대표(왼쪽), 함영진 부동산114 리서치센터장.

 

앞서 밝혔듯이 정부가 발표한 이번 대책은 가계부채 문제를 해결할 만한 핵심 제동장치가 빠졌다는 점에서 보완이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

 

이에 본보는 8ㆍ25 대책에 담긴 주요 내용과 향후 시장에 미칠 영향 등에 대해 부동산 전문가(▲김부성 부동산부테크 대표 ▲함영진 부동산114 리서치센터장)들에게 묻고 시장이 요구하고 있는 보완 사항에 대해 좀 더 자세히 알아보았다.

 

 

▶ 김부성 대표

정책이라는 것은 한번 내놓을 때 최소한 1~2년을 내다봐야 하는데, 현 정부는 6개월도 내다보지 않고 급한 대로, 주먹구구식으로 시장의 특이 사항 하나하나에 반응하면서 단편적이고 성급한 정책들을 내놓고 있다. 어느 장단에 맞춰 움직여야 할 지 알 수 없다 보니 실수요자들의 피로감과 시장 혼선만 계속해서 가중되고 있다. 먼저 LH 공공택지 공급 물량 조절은 아파트 공급량을 줄여 대출 가능성을 원천적으로 차단하겠다는 취지인데, 아파트 공급량 축소 계획은 정부가 내년과 내후년 입주 물량이 각각 최근 5년간의 평균치를 뛰어넘는 35만 가구 이상이 예정된 점을 고려한 카드로 풀이된다. 하지만 3년 후인 2019년께 2기 신도시 추가 지정이 중단돼 주택 공급이 원활하지 못할 것이란 관측이 나오고 있어 집값 급등의 부메랑을 맞을 수 있다. 또한 집단대출 보증 부분을 강화했지만 그동안에도 한 사람이 대출 건수가 2건을 초과하면 실제 은행에서 중도금 집단대출을 거절하는 사례가 많았고, 보통 본인, 배우자를 포함한 가족 등의 인원과 수요에 맞게 분산해 분양 받는 사례가 많기 때문에 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상된다. 나머지 대책들은 특기할 만한 내용이라기보다는 각론 차원에서 세세하고 부분적인 내용들을 규정하고 있어 시장에 큰 영향을 줄 만한 내용은 아니다.

 

▶ 함영진 센터장

전매제한, 재당첨 금지 조치와 같이 수요자를 옥죄는 분양시장의 직접적 규제는 빠져 있어서 당장 이달부터 다음 달(10월) 새 쏟아지는 물량(약 10만 가구)에 대한 청약 수요의 감소를 기대하기는 어렵다. 다만 시장에 공급과잉과 중도금 대출 급증에 대한 경각심이나 정부 정책 강화의 ‘시그널’을 주는 효과는 있다고 본다. 특히 택지 매입이나 인허가 단계에서 PF 대출 규제를 한다든지 분양보증을 강화해 수급을 조절한다면 내년 인허가나 신규 분양을 줄이는 데는 효과가 있을 것으로 보인다. 또한 차주의 소득 심사 강화나 여신 심사 강화로 시세 차익 목적에서 여러 채의 분양권에 투자하는 단기 투자수요는 일부 차단할 수 있을 것으로 사료된다.

 

 

▶ 김부성 대표

가장 큰 문제는 정부가 부동산시장을 의식해 이번 대책에서 포함될 것으로 예상됐던 분양권 전매제한, 집단대출 소득 심사 강화, LTVㆍDTI 규제 등 가계부채 대책 핵심 3가지를 제외시켰다는 점이다. 외려 정부가 주도적으로 공급량을 파격적으로 줄여 입주 물량과 공급을 차단해 가계대출(집단대출 등)의 증가세를 막겠다는 다소 생소하고 뜻밖의 대책을 발표했지만 ‘찻잔 속 태풍’ 수준으로 파급효과는 미미할 것으로 전망된다.

 

▶ 함영진 센터장

부동산시장 상황이나 집단대출 증가세가 지금보다 더 과열된다면 분양시장과 관련된 집단대출 차주의 상환 능력을 심사하는 단계적 여신 심사 가이드라인 도입도 검토돼야 한다고 판단된다. 정부는 직접적으로 수요자를 옥죌 수 있는 재당첨 금지나 분양권 전매제한, 청약 1순위 요건 강화 카드를 들고 나올 수도 있었지만, 금융 규제 또는 공급자 억제책보다 시장이 민감하게 반응해 자칫 냉각돼 버릴까봐 정책 카드 사용 시점을 고민하는 것으로 생각된다.

 

 

▶ 김부성 대표

공공택지 물량은 대폭 줄이되 뉴스테이(기업형 임대주택) 물량은 변화가 없거나 외려 늘릴 수 있다. 향후 전세 수요자들의 경우 입주 물량이 많은 내년과 내후년이 지나면 주택을 매수하거나 아니면 뉴스테이에 상당한 금액의 보증금과 월세를 내며 거주하거나 민간 월세, 반전세 등에 거주해야 하는 도전에 직면할 것으로 예상된다. 따라서 무주택 실수요자들(전세, 반전세, 월세 수요자)이라면 추석 이후부터 내년 말, 내후년 상반기까지 1~2년 이내에 전세나 반전세를 탈피하고 내 집 마련을 시도해 보는 것이 유리해 보인다.

 

▶ 함영진 센터장

서울 지역은 경기도나 지방과 달리 입주물량 부족 리스크가 상대적으로 낮은 상황이라 LH 공공택지 공급량 감소 대책 발표 등이 재건축시장 분위기를 진정시키기엔 한계가 있다. 현재 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구) 재건축 아파트의 가구당 평균 가격이 11억5777만 원으로, 종전 최고점인 2006년 10억7824만 원을 10년 만에 경신했다. 요즘엔 강남구 개포지구와 서초구 반포ㆍ잠원지구에서 시작한 가격 급등이 조금이나마 저평가된 매물을 찾는 저가 매수 수요와 맞물리면서, 강남구 압구정지구와 강동구 고덕지구, 둔촌동, 양천구 목동 등으로 이동하고 있기도 하다. 따라서 이를 진정시키기 위해서는 금리 정책과 전매 규제, 차주의 상환 능력을 심사하는 단계적 여신 심사 강화, 재건축초과이익환수제도 적용 등이 시장이 민감하게 받아들일 수 있는 정책 카드라고 생각한다.