▲ 재건축초과이익환수제도의 유예기간이 내년 말로 다가오면서 일선 재건축 현장들이 속도전에 나선 모양새다. 이런 상황에서 부동산신탁사 단독 시행 방식이 재건축부담금을 피할 유일한 방편으로 떠올라 귀추가 주목되고 있다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

[아유경제=민수진 기자] 최근 ‘호황’을 누리고 있는 재건축시장의 앞날에 ‘재건축초과이익환수제도’가 또다시 ‘복병’으로 등장하고 있다. 이 제도의 유예 만료 기간이 1년여밖에 남지 않았기 때문이다.

‘재건축초과이익환수제도’는 재건축으로 얻는 이익(추진위 구성부터 입주 때까지의 집값 상승분 중 건축비나 조합 관련 비용, 인근 평균 집값 상승분 등을 제외한 금액)이 조합원 1인당 평균 3000만 원을 넘으면 이를 제외한 초과 금액을 이익 규모에 따라 최대 절반까지 부담금 형태로 환수하는 제도다. 앞서 정부는 부동산 투기를 막기 위한 수단으로 2006년 이 제도를 도입했다. 하지만 2012년 말 부동산 경기 침체 등의 이유로 제도의 적용을 2년간 유예했고, 2014년 말에는 이를 다시 2017년 12월 31일까지 유예한바 있다.

한 도시재정비업계 관계자는 “내년 말까지 관리처분인가를 신청해야 부담금 부과 대상에서 제외되기 때문에 일선 현장 입장에선 ‘재건축초과이익환수제도’가 최대 뇌관이 되고 있다”면서 “최근 정부의 집단대출 규제 및 분양보증 심사 강화 여파에도 불구하고 연일 고공 행진을 이어 가던 재건축시장에 사실상 유일하게 제동을 걸 수 있는 장치로 인식되고 있는 데다 여소야대 정국에서 유예 가능성이 낮아 다수 재건축 단지들은 사업 시기를 앞당길 방도를 찾는 데 총력을 기울이고 있는 형국”이라고 설명했다.

재건축초과이익환수제도 유예 연장 여부 ‘불확실’
비상 걸린 일선 현장… 출구는 ‘신탁사 단독 시행’?!

재건축초과이익환수제도의 유예가 끝나면 최대 재건축시장인 서울 지역은 물론 재건축을 추진하고 있는 전국의 다수 사업장에 제동이 걸릴 가능성이 크다는 게 업계 중론이다. 하지만 앞서 언급된 대로 시장 과열을 잡기 위한 특단의 조치로서 거의 유일하다시피 한 데다 제도 유예에 적극적이던 새누리당이 지난 4ㆍ13 총선에서 과반 의석을 잃어 제도 유예 가능성은 그 어느 때보다 낮다.

실제로 지난 10일 국토교통부(장관 강호인ㆍ이하 국토부)는 현재 재건축초과이익환수제도 유예기간 연장을 검토하고 있지 않다고 밝혔다. 국토부 관계자는 “재건축초과이익환수제도 유예기간 연장과 관련해선 검토 및 논의가 전혀 예정된바 없다. 다만 내년 부동산시장 상황에 따라 유예 연장 검토가 이뤄질 수는 있을 것”이라고 말했다.

이 때문에 업계 한쪽에서는 이 같은 불확실성을 덜기 위해 일선 현장이 사업에 속도를 높여 내년 12월 31일 전까지 관리처분인가를 신청하는 게 최선이라는 말이 나오고 있다. 하지만 사업 초기 단계에 있는 현장들로서는 ‘머나먼 남의 나라 얘기’와 같다고 입을 모은다.

그러나 ‘하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다’고 하지 않았나. 그 구멍이 돼줄 ‘부동산신탁사 단독 시행 방식’이 재건축초과이익환수제도에서 벗어날 방안으로 떠올라 업계의 기대감을 높이고 있다.

이 방식을 도입할 경우 ▲모든 의사결정 과정이 총회에서 결정돼 더욱 투명하게 사업 추진이 가능해진다. 또한 ▲자금력이 풍부해 사업 초반 시공자와의 사업비 대여 등 자금 조달로 인한 충돌의 여지를 줄일 수 있고, ▲그간 전문성 결여로 내분을 겪었던 일선 현장에 전문성을 더해 보다 효율적인 사업 진행이 가능하게 되는 등의 혜택을 얻게 된다.

특히 사업 기간을 최대 3년 앞당길 수 있으며, 기간이 줄어드는 만큼 비용도 절감되는 효과를 볼 수 있다는 강점이 있어 이 방식을 적용할 경우 사업 속도가 더딘 일선 재건축 사업장들의 ‘구원투수’ 노릇을 톡톡히 할 전망이란 게 업계 전반의 평가다.

부진을 거듭해 오던 부동산신탁사의 몸값이 최근 지속적으로 상승 곡선을 그리고 있는 것이 이를 방증한다. 이에 업계 전문가들은 신탁사를 찾는 손님들의 발길이 끊이지 않을 것이라 전망하고 있다.

한 부동산신탁사 관계자는 “부동산신탁사가 단독으로 사업을 시행하면 절차가 훨씬 간소화하는데, 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해 사업 속도를 높여야 하는 사업장들로서는 이 방법밖에는 선택의 여지가 없을 것이다. 신탁사가 단독 사업시행자로 나설 경우 조합 설립 절차 없이 시공자 선정 및 건축 심의를 동시에 진행해 사업 기간을 대폭 줄일 수 있기 때문”이라며 “최근 전국의 재건축초과이익환수제도 적용 대상 단지들이 잇따라 이 방안을 검토하고 있는 것으로 안다”고 전했다.

“사업 기간 단축보다 뭣이 중헌디?” 투명성 제고에도 ‘굿’
인천 작전신라, 안양 진흥ㆍ로얄아파트주변지구… 다음은?

실제로 재건축초과이익환수제도의 부활이 1년여 앞으로 다가오면서 이를 피할 유일무이(唯一無二ㆍ오직 하나뿐이고 둘도 없음)한 방안으로 신탁사의 단독 시행이 거론되고 있는 만큼 일선 현장의 움직임도 바빠지고 있다.

지난 11일 안양시(시장 이필운)에 따르면 시는 지난달(9월) 13일 진흥ㆍ로얄아파트주변지구 재건축사업에 대한 코리아신탁의 사업시행자 지정을 고시했다. 이는 정비구역 지정 후 조합 설립 절차를 거치지 않고 신탁사를 단독 사업시행자로 선정한 ‘첫 사례’이다.

안양시 주택과 관계자는 “지난 9월 13일 신탁사 단독 시행 방식이 확정됨에 따라 이달 중 전체 회의를 통해 향후 사업 진행에 대한 주민 의견을 수렴할 계획”이라면서 “이후 사업시행인가 준비를 마치고 오는 11~12월께 이와 관련된 총회를 개최한다는 구상이다”고 말했다.

이 관계자는 이어 “신탁사를 단독 사업시행자로 지정하게 되면서 일반적인 조합 방식보다 사업 일정이 단축됐다. 이에 지난 12일 코리아신탁이 시공자 선정 입찰공고를 냈다. 이대로만 진행된다면 재건축초과이익환수제도에 대한 걱정을 덜 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

또한 재건축부담금 부과 대상에서 제외돼 사업 기간 단축이 필요하지 않은 사업장의 경우에도 최근 정비사업 비리 사건이 연이어 발생함에 따라 ‘투명성 제고’를 위해 신탁사 단독 시행 방식을 도입하려는 곳이 늘고 있다.

인천 계양구 작전신라(재건축)도 그중 한 곳이다. 지난 11일 작전신라 재건축 조합(조합장 김순옥)에 따르면 조합은 지난달 2일 단독 사업시행자로 대한토지신탁을 지정해 관할 자치구청장으로부터 고시를 받았다.

조합 관계자는 “지난 9월 2일 대한토지신탁이 단독 사업시행자로 선정됐다. 이는 정비사업 비리가 만연한 요즘, 더욱 투명한 사업을 추진하기 위한 포석이다”라며 “이에 우리 조합은 이달 말 신탁사 계약과 관련한 총회를 개최할 예정이다. 정확한 총회 일정은 논의 중에 있다. 총회를 성공적으로 마무리할 경우 곧바로 이주 단계를 밟을 예정”이라고 설명했다.

“똑똑”… 재건축 문 두드리는 신탁사 물밑 작업 ‘활발’
여의도시범, 주민설명회 개최… 호응도 높아 기대감 ‘쑥’

이처럼 부동산신탁사의 필요성이 높아지자, 몇몇 신탁사들은 이 기회를 놓치지 않고 재건축시장 진출을 꾀하는 모양새다. 압구정ㆍ여의도ㆍ잠실 등 본격적인 재건축사업을 앞둔 단지들을 중심으로 주민설명회를 개최하는 등 적극적으로 구애에 나선 것이다.

지난 11일 영등포구 여의도동 시범아파트(재건축) 한 주민에 따르면 이곳에서는 신탁사 단독 시행 방식과 관련한 주민설명회가 지난 8월 초, 지난달 24일 두 차례에 걸쳐 진행됐다. 주민설명회 개최를 주도한 한 주민은 “신탁사 단독 시행 방식이 새로운 제도이고, 무엇보다 사업 기간을 단축시킬 수 있다는 점을 높이 사 자세히 알고 싶어 주민설명회 개최를 적극 주도했다”면서 “이날 설명회에 참석한 대부분의 주민들이 긍정적인 반응을 보였다. 이는 우리 단지가 지난 8년간 조합이 설립되지 않고 있어 신탁사 단독 시행 방식 도입 시 조합 설립 절차를 거치지 않아도 된다는 점을 충분히 이해했기 때문이라고 생각한다”고 설명했다.

이어 “이번 설명회와 별도로 주민들이 사업 추진 동의서를 다시 걷고 있는 중이다. 어제(10일) 추진위원 접수를 마쳤다. 이번 주 새 추진위 구성을 마치고 신탁사 단독 시행 방식 도입을 심도 있게 논의할 방침이다”면서 “모두 신탁사 단독 사업시행자 지정을 긍정적으로 받아들이고 있어 다음 달(11월) 말에는 신탁사 선정을 추진할 것으로 예상한다”고 덧붙였다.

▲ 여의도시범아파트가 재건축초과이익환수제도의 대비책으로 호응을 얻고 있는 부동산신탁사 단독 시행 방식 등과 관련된 주민설명회를 치렀다. <제공=해당 단지 주민>

▲ ‘여의도시범아파트 재건축 신탁 방식 2차 주민설명회’에 참석한 주민들의 모습. <제공=해당 단지 주민>

“그래도 실효성 검증 안 됐는데” vs “재건축부담금 폭탄만 피할 수 있다면”
‘발등의 불’ 끄려는 조합 많아 후자에 힘 실려… 시장 참가자들의 다음 행보에 관심 ↑

다만 이와 관련해 업계 전문가들의 의견은 갈리는 것으로 파악됐다. 한쪽에서는 실효성에 의문이 드는 데다 부작용도 만만치 않다고 한다. 다른 한쪽에서는 먼저 의견에 일부 동의하나 재건축초과이익환수제도라는 ‘발등의 불’을 끄기 위해서라도 울며 겨자 먹는 심정으로 이를 택하는 수밖에 없다고 말한다. 나아가 사업 기간 단축을 통해 조합원 1인당 수천만 원의 ‘부담금 폭탄’을 피할 수 있다는 점만으로도 충분히 매력적이기 때문에 이 방식은 재건축부담금 폭탄을 제거할 수 있는 효과적인 수단으로써 전망이 밝다는 진단이다.

또 다른 한쪽에서는 신탁사를 통한 재건축부담금 회피 시도가 과도한 정부 개입에 대한 반발 심리에서 기인한 측면도 있는 만큼 그러한 정부를 질타하는 동시에 향후 정부의 개입 자제를 주문하고 있어 관심이 쏠린다.

한 업계 전문가는 “현재 재건축시장을 중심으로 하는 부동산시장의 과열은 정부가 부추긴 면이 없지 않다. 연이은 규제 완화에다가 재건축초과이익환수제도 유예 여부에 대한 긍정적인 신호를 주지 않다 보니 일선 현장으로서도 살길을 찾는 차원에서 자연스레 속도를 높이게 된 것이다”라고 설명한 뒤 “많은 재건축 현장들이 재건축부담금 부과를 피하기 위해 경쟁하듯 속도를 높이고 있는 만큼 대규모 이주와 공실, 그에 따른 도심 슬럼화, 수급 불일치에 따른 가격 상승 등 예상되는 다양한 문제들을 예방하기 위해서라도 보다 장기적인 관점에서 시장을 바라보고 그에 걸맞은 정책을 내놓아야 한다”고 조언했다.

여소야대 정국과 내년 대선이 맞물려 그 어느 때보다 유예 가능성이 낮아진 상황에서 재건축초과이익환수제도의 부활에 대비해 신탁사로 고개를 돌린 재건축시장. 시장의 선택에 동조하는 이들이 얼마나 늘어날 것인지, 나아가 이들의 선택이 재건축부담금을 피하는 데 있어서 ‘상수(上數)’될 것인지 귀추가 주목되는 가운데 신탁사와 정부 등 각 시장 참가자들이 어떤 후속 행보를 보일지에도 관심이 높아질 것으로 보인다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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