▲ 과열 양상을 보이던 강남 재건축시장이 투기과열지구 재지정 전망이 나오면서 숨 고르기에 돌입했다. 사진은 강남 재건축 아파트 단지들 전경. <사진=아유경제 DB>

“8ㆍ25 가계부채 대책으로 부동산 경기가 과열되고 있다는 지적은 합당하지 않다. 부동산 과열이 아닌 강남3구와 그 밖의 지역 간의 양극화로 보는 게 맞다”

지난 10일 임종룡 금융위원장이 ‘가계부채 관리 방안’ 탓에 부동산시장이 과열됐다는 지적에 대해 내놓은 답변이다.

이처럼 집값이 치솟는 등 과열 조짐을 보이고 있는 부동산시장에서도 가장 큰 오름세를 보인 강남 재건축시장이 정부의 추가 대책 발표가 초읽기에 들어감에 따라 급속도로 ‘폭풍 전야’에 접어들었다.

백약이 무효였던 ‘그들만의 리그’ 너무 오른 가격에 ‘숨 고르기’ 돌입

강남 재건축은 지난 수개월간 부동산시장의 거의 유일한 ‘스타’였다. 임종룡 금융위원장의 말대로 양극화 탓에 청약 시 미달되는 대다수 지역과는 ‘급’이 다른 지역이었다. 기본이 수십:1, 심할 때 100:1의 청약 경쟁률도 심심찮게 등장하는 지역이기도 하다.

이를 잡기 위해 정부는 2개월 전 가계부채 대책을 통해 주택 공급 조절 카드를 꺼냈다. 시장 위축이 우려되는 지역에 신규 아파트 공급 물량과 속도를 제어하면 빚을 내 주택시장에 진입하는 수요자들이 줄어들 것이란 판단에 따른 조치로 풀이됐다.

하지만 강남 재건축은 정부 대책을 비웃기라도 하듯 더 달음질쳤고 주택시장 전반의 수요도 줄지 않았다. 되레 고공행진 하는 강남 집값이 그 주변과 수도권 전반의 수요까지 자극했다. 더 늦기 전에 집을 사 둬야 한다며 여전히 아파트 청약에, 주택 구입에 목돈을 내놓고 있는 것은 이미 전국적인 현상이다.

개포주공1단지는 대표적인 ‘과열’ 단지로 꼽힌다. 상반기 인근 개포주공2단지(‘래미안블레스티지’), 개포주공3단지(‘디에이치아너힐즈’)가 성공적으로 분양된 뒤 개포지구 대장주인 개포주공1단지의 가격은 가파르게 상승, 3.3㎡당 매매가격이 7943만 원으로 전국 1위를 기록했다. 1년 새 가구당 평균 3억 원가량 오른 셈이다.

그랬던 강남이 달라지기 시작했다. 표면적으론 추가 대책을 내놓을 것으로 예상되는 정부의 ‘엄포’였으나 그 속엔 ‘이미 (값이) 너무 올랐다’는, 이른바 ‘상투론(論)’이 자리하고 있다. 실제로 지난주(이달 17일 이후) 즈음부터 속속 ‘거래 급감’, ‘관망세 확산’이란 말이 언론에 등장하더니 지난 21일에는 강남 재건축 가격 상승률 둔화 소식과 더불어 강남3구 중 하나인 송파구는 되레 0.17% 하락(부동산114)했다는 소식이 전해졌다. 아직 ‘양대 산맥’인 강남구와 서초구에서는 하락 소식이 들려오지 않고 있지만 분위기만큼은 분명 달라졌다는 게 업계 중론이다.

숨 고르기가 시작되면서 개포주공1단지 역시 전용면적 50㎡의 최저가 시세가 하루 만에 최대 8000만 원이나 내렸다. 평형 신청과 동ㆍ호수 추첨이 끝나 세대마다 제각각이지만 전체적으로 이달 17~18일 이틀 연속 500만~2000만 원씩 호가가 낮아졌다. 게다가 매매 대금을 일시불로 한 번에 요구하거나 잔금 지급일을 계약일로부터 일주일 이내로 설정한 급매까지 나오고 있다는 전언이다.

이같이 개포주공1단지가 직격탄을 맞은 데에는 이곳 조합원들이 노무현정부 때 투기과열지구로 묶여 재산권 행사를 하지 못하는 등 상당 기간 어려움을 겪은 경험이 밑바탕에 깔려 있다. 정부가 어떤 식으로든 규제를 내놓을 것으로 예상되는 상황에서 이미 3.3㎡당 8000만 원에 달하는 가격에 팔고 발을 빼는 것도 나쁘지 않은 전략이란 인식도 한몫하는 것으로 풀이된다.

이러한 호가 하락, 급매 등장은 이곳에 국한된 얘기가 아니다. 하반기 들어 가파르게 올랐던 송파구 잠실주공5단지도 가격이 미끄러졌다. 전용면적 112~119㎡의 시세가 이달 17~18일 이틀 새 2000만~3000만 원 내렸다. 112㎡의 경우 올 1월 12억 원에서 이달 15억4500만 원까지 올랐다가 최근 15억 원으로 떨어졌다.

이 같은 분위기에 강남구 대치동 은마아파트도 설계자 선정이란 호재에도 불구하고 눈에 띠는 가격 상승은 찾을 수 없다는 전언이다.

호환, 마마보다 더 무서운 ‘투기과열지구 재지정’에 촉각

정부가 주택시장 전반의 침체를 우려해 추가 대책의 초점을 전매제한 연장과 재당첨 금지 등에 맞출 것이란 전망이 우세한 가운데 일선 강남 재건축 단지들의 시선은 ‘투기과열지구 재지정’에 쏠려 있다.

지난 17일 유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “서울 강남 등 재건축 분양권의 전매를 (추가) 제한하거나 투기과열지구를 지정하는 등의 대책을 마련할 수 있다”며 “아직 결론이 나지는 않았지만 그러한 것들을 포함해 여러 대책을 논의하려 한다”고 밝혔다.

이 때문에 업계 한쪽에서는 개포동과 압구정동을 중심으로 정부가 특정 ‘동(洞)’을 규제 대상에 넣을 것이란 소문이 돌기도 했다.

물론 이달 21일 국토교통부가 해명 자료를 통해 “정부는 시장 동향을 면밀히 모니터링하면서 필요시 단계적ㆍ선별적인 시장 안정 시책을 강구해 나갈 계획이나 특정 지역을 후보로 올려놓고 검토한바 없다”며 “이외에 대책의 추진 여부, 시기 및 구체적인 내용도 정해진바 없다”고 말하며 일축했으나 이를 곧이곧대로 믿는 사람은 찾기 힘들 것이란 게 업계의 대체적인 시각이다.

한 업계 관계자는 “부동산 쪽에 몸을 담고 있는 사람치고 정부의 해명을 그대로 믿는 사람은 아마 없을 것”이라며 “경험과 직감에 의해 예상하건대 일단 부동산 통계와 여론의 추이 등을 살피다가 도저히 안 되겠다 싶으면 부랴부랴 이미 시장이 예상했던 혹은 너무 뻔한 대책만 내놓을 것이다. 그게 현 정부의 출범 직후 일관된 모습이었다”고 잘라 말했다.

달리 말하면 이미 언론 등을 통해 투기과열지구 지정이 과열된 시장을 식혀주는 ‘냉각기’ 역할을 해줄 것이란 전망이 나온 상태이기 때문에 정부가 여론을 살피다가 갑작스레 지정할 수 있다는 가능성이 열려 있다는 뜻이다.

반면 ‘부동산 정책에 관여하는 고위 경제 관료 중 절반이 강남3구에 부동산을 보유하고 있다’는 사실은 정부의 투기과열지구 지정이 당분간 요원할 것이란 전망에 무게를 실어준다.

하지만 대비할 필요는 분명히 있다는 게 업계 중론이다. 투기과열지구로 지정되면 ▲전매제한 강화(계약 후 최장 5년) ▲재건축 조합원 지위 양도 제한 ▲담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화 등이 이뤄진다. 이 때문에 이는 시장 과열을 잠재울 수 있는 가장 확실한 카드로 꼽힌다.

이런 이유에서 업계 한쪽에서는 투기과열지구 지정은 극약 처방인 만큼 실행에 신중을 기해야 한다고 입을 모은다. 과열이 일부 지역에 국한된 현상인 데다 지금의 열기를 정부가 조장한 측면이 큰데 ‘정부실패’를 ‘시장실패’로만 보고 투기과열지구로 지정하는 것은 과하다는 이유도 든다.

또 다른 업계 관계자는 “어설픈 정책으로 어렵게 살린 부동산시장의 불씨를 되레 꺼트리는 우를 범하지는 않을지 걱정된다”며 “투기과열지구 지정은 일단 지정하고 나면 단기간에 해제할 수 있는 요인이 약하기 때문에 재지정에 신중을 기해야 한다”고 지적했다.

이 때문에 일각에선 분양권 전매제한 기간을 소폭 연장하거나, 일정 기간 재당첨 제한을 두는 정도로도 충분하다고 말한다. ‘관리지구’, ‘우려지구’ 등으로 설정하는 변종 규제도 거론된다.

투기과열지구 지정을 놓고 업계의 의견이 분분한 가운데서도 의견이 일치하는 것은 있다. 바로 정부가 조만간 부동산 추가 대책을 내놓을 것이란 점이다. 이 때문에 이에 대비하는 차원에서라도 시장 참가자들도 이성을 되찾아야 한다는 목소리도 들려온다.

한 부동산업계 전문가는 “최근 공개된 이른바 ‘최순실 파일’로 정국이 사실상 마비됐지만 그래도 시계는 돌아가고 정책 입안자들도 분주히 움직이고 있다는 점에 비춰 보면 정부 차원의 추가 대책 발표는 초읽기에 들어간 것으로 보인다”며 “그렇다면 시장이 눈여겨봐야 하는 것은 과연 정부가 고양이 목에 방울을 달 정도로 센 수요 억제책을 내놓을 것인지, 아니면 당장의 급한 불을 끄는 데 급급한 수준의 하책을 내놓을지에 달려 있는데 시장이 이를 미리 예측하고 그에 걸맞은 대응 능력을 갖추기 위해서라도 시장 참가자들이 이성을 되찾는 게 시급하다”고 지적했다. 그는 이어 “그런 측면에서 최근 강남 재건축 단지들에서 호가가 낮아지는 현상은 이를 염두에 둔 일종의 자정 작용으로 해석된다”고 덧붙였다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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