▲ 양홍건 오전가구역 조합장 / 경영지도사 / 아유경제 편집인

2014년 12월 25일 개정ㆍ시행된 「주택법」으로 정비사업에서 일괄적으로 적용되어 왔던 분양가 상한제는 폐지되었다. 과거 시장 과열로 인해 신규 분양 아파트 가격이 급등하여 기존 주택 가격도 끌어올리는 것을 방지하기 위하여 분양가상한제를 도입하였으나, 주택시장의 환경이 크게 변화되어 과거와 같이 신규 분양 주택의 가격을 획일적으로 규제할 실익이 없어졌으므로 이를 보다 유연하게 적용할 필요가 있다는 게 그 이유였다.

그 적용 범위를 보면 공공택지와 공공택지 외 택지에서 주택 가격 상승 우려가 있어 「주택법」 제58조(분양가상한제 적용 지역의 지정 기준 등)에 따라 국토교통부 장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역을 제외한 공동주택에 적용되고(제57조), 그 외 법 제57조(주택의 분양가 제한 등) 제2항 각 호에 정하는 지역에 대해서도 적용하지 아니한다. 따라서 분양가상한제를 적용 받는 지역은 일반 정비사업지에 국한된다고 볼 수 있다.

그리고 국토교통부 장관은 분양가상한제를 제한적으로 적용하고자 하는 경우, 법 제57조제2호에 따라 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역으로서, 그 지역의 주택 가격ㆍ주택 거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역을 지정할 수 있고, 분양가상한제 적용 지역의 지정 기준은 ▲지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달부터 소급하여 3개월간의 아파트 매매가격 상승률이 10% 이상인 지역 ▲직전 월부터 소급하여 3개월간의 월평균 아파트 거래량이 전년 동기 대비 200% 이상 증가한 지역 ▲직전 월부터 소급하여 아파트 공급이 있었던 연속 3개월간 해당 지역에서 공급되는 아파트의 평균 청약 경쟁률이 20:1을 초과한 지역 중 어느 하나에 해당하는 경우이고, 분양가상한제 적용 지역 지정의 해제를 요청 받은 경우에는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 요청 받은 날부터 40일 이내에 해제 여부를 결정하고, 그 결과를 시장 등에게 통보하여야 한다.

분양가상한제의 폐지는 장기간의 주택시장 침체를 타개하기 위한 방안으로 강구된 것이며, 이의 운용은 법 취지에 부합하여야 한다. 그런데 최근 수도권을 중심으로 분양시장의 과열 현상이 나타나는 것을 기점으로 정부에서는 분양가상한제의 제한 규정을 적용하여 규제를 하였다. 하지만 정비사업지의 사업 추진 현황을 전체적으로 따져 규제의 필요성을 검토할 경우 규제를 해야 하는가에 대한 의문이 들 수밖에 없다.

그 첫 번째 원인으로는 규제 필요성이 대두되는 지역이 극히 제한적이라는 것이다. 최근 높은 분양가가 문제가 되는 곳은 강남을 포함한 일부 지역이라 할 수 있다. 그런데 정부는 분양가를 잡는 정책으로 분양가상한제 및 전매제한 기간의 연장 등을 행사한다. 하지만 이는 일시적인 정책에 불과하고, 잘못 운영되는 경우 주택시장 전체를 기존과 같은 절벽 상태로 내몰 수 있다.

다음은 전국적으로 정비사업지의 양극화이다. 정비사업지의 사업 추진 여부 혹은 사업의 성패는 주민들의 단합이 좌우하기도 하나 기본적인 추진 동력은 사업성이라 할 수 있다. 그리고 사업성은 분양가에 의해 좌우된다. 정부는 정비사업지의 사업성을 제고하기 위해 정비계획용적률을 상향시키고, 정비기반시설에 대한 부담을 줄여주는 정책을 강구하고 있다. 하지만 이마저도 지자체에 따라 다양하고 일관성이 결여되어 있어 정부 정책을 획일적으로 구사하기에는 한계가 있다. 따라서 모든 정비사업지를 아우를 수 있는 정책은 사업성을 제고하는 것이고, 그 방법의 최고봉은 높은 분양가일 것이다. 분양가가 높으면 사업성이 올라가고, 분양가가 낮으면 사업성이 떨어지는 것이다. 이에 사업시행자는 분양가를 계속 높이려 한다.

그런 분양가를 정부가 임의적으로 규제를 하게 되면 사업시행자는 돌파구를 찾을 수 없는 상태에 빠져 버린다. 시장은 수요가 있어야 공급이 있고, 수요는 있는데 공급하는 물량과 가격을 정부가 임의적으로 규제를 하게 되면, 법에서 정하는 분양가상한제 적용 지역의 지정 기준에 해당되어 규제의 모순에 빠지게 된다. 정부가 분양가를 제한하는 정책으로 분양가상한제를 적용한 결과, 낮은 분양가로 인해 청약 경쟁률이 법에서 정하는 기준보다 훨씬 높게 나타나 정부는 다시 규제를 해야 하는 형국이다.

분양가를 잡을 수 있는 방안으로 전매제한 기간의 연장이 거론된다. 법에서 수도권으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 입주자 모집을 하여 최초로 주택 공급 계약 체결이 가능한 날부터 6개월은 전매를 제한하고 있고, 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 민간택지에서 공급되는 주택으로서 투기과열지구인 경우에는 3년, 비투기과열지구 6개월이다. 법에서 정하고 있는 전매제한 기간을 고려해 볼 때 주택시장의 주택 거래를 위해 합리적인 기간이라 할 수 있다. 그런데 문제가 되는 경우는 투기과열지구로서 분양가상한제 적용 주택인 경우이다. 이 경우 전매제한 기간은 3년이 되기 때문이다.

분양가상한제 폐지는 미분양 아파트의 분양 촉진을 위한 정책이 아니라 주택시장의 절벽 현상을 타개하기 위한 불가피한 정책이었으며, 일시적으로 특정 지역에서 분양시장이 과열된다 하여 전체적으로 분양가상한제를 적용하는 것은 합리적인 운영이라 할 수 없다. 따라서 현 주택시장을 고려할 경우 일부 과열 지역에 대한 제어 정책의 일환으로 제한적이어야 한다. 다만 분양가상한제를 적용하는 경우 전매제한 기간이 길어질 수 있으므로 분양가상한제 적용도 한시적이어야 한다.

결론적으로 분양가상한제는 전매제한 기간과 연동하여 적용됨으로 인하여 주택시장을 빙하기로 유도할 수 있다. 따라서 분양가상한제를 적용하는 경우에는 극히 제한적이어야 하고, 일부 정비사업지의 높은 분양가는 분양가상한제가 아닌 이익에 대한 환수 등의 정책으로 풀어 나가야 하고, 분양가는 시장에 맡겨 두어야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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