▲ 11ㆍ3 대책의 여파로 강남 재건축 단지(사진)를 중심으로 한동안 지속됐던 과열 양상이 진정 국면에 접어들었다. <사진=본보 DB>

“위험을 선제적으로 관리하는 차원에서 투자 목적의 과도한 수요 등에 의한 과열 현상이 계속 이어질 경우에는 단계적ㆍ선별적인 시장 안정 시책을 강구해 나갈 계획이다”

지난달(10월) 14일 강호인 국토교통부 장관이 국정감사에서 ‘8ㆍ25 가계부채 관리 방안’ 탓에 부동산시장이 과열됐다는 지적을 듣자 내놓은 답변이다.

그로부터 20일이 지난 이달 초 정부가 추가 부동산 대책을 내놨다. 정식 명칭은 ‘주택시장 안정적 관리 방안’. 이는 청약시장 안정화와 정비사업 투명성 강화를 골자로 하고 있다.

새 정책이 발표되기 전부터 숨 고르기에 들어갔던 강남 재건축 단지들을 필두로 한 부동산시장은 발표 후 일주일간 그 이전까지 보여줬던 ‘폭주’로부터 멀어지는 모양새다.

하지만 ‘단계적’이란 단어에 방점이 찍힌 이번 대책은 결정적인 한 방이 없다는 평가를 받고 있어 추이를 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 게 시장(市場)의 중론이다.

이에 본보는 이른바 11ㆍ3 대책 발표 후 일주일간 이뤄졌던 시장의 변화를 살피고, 일선 현장들이 챙겨야 할 내용들을 되짚어 봤다. - 편집자 주

강남4구ㆍ과천 정조준 한 분양권 전매제한 강화
연내 분양 예정 단지들에 ‘직격탄’… 강남 재건축發 과열 양상 ‘진정세’

국토교통부(이하 국토부)는 지난 3일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 청약시장 규제를 강화하는 내용의 ‘주택시장 안정적 관리 방안’을 발표했다.

정부가 꺼내든 카드는 예상보다 강했다. 그동안 유지해 왔던 ‘규제 완화’ 일변도의 부동산 정책에 궤도 수정을 가하며 ‘실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장 안정’에 방점을 둔 대책을 내놓은 것이다.

유관 업계 관계자들은 강 장관의 말대로 지난 9월 주택 공급 축소를 골자로 하는 ‘8ㆍ25 가계부채 관리 방안’이 나오자 이상 과열 증세를 보인 서울ㆍ경기ㆍ부산ㆍ세종의 청약시장을 정조준 한 정부의 ‘차별적 처방’으로 보고 있다.

이번 방안에서 가장 눈에 띄는 부분은 서울 전 지역과 경기ㆍ부산 일부 지역, 세종 등에 ▲맞춤형 청약 제도 조정(전매제한 기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한) ▲과도한 투자수요 관리(중도금 대출보증 강화, 2순위 청약통장 필요 등)를 선별 적용키로 한 점이다. 이에 따라 당초 ‘강남권’에 국한될 것이라던 전문가들의 예상과 달리 서울 25개 자치구 전역의 공공ㆍ민간택지가 새 규제 대상에 포함됐다.

아울러 경기 과천ㆍ성남시의 공공ㆍ민간택지, 하남ㆍ고양ㆍ남양주ㆍ화성(동탄2신도시)시 공공택지, 부산 해운대ㆍ연제ㆍ동래ㆍ수영ㆍ남구의 민간택지, 세종시의 공공택지 등도 적용 대상에 이름을 올렸다.

규제 대상 선정 기준은 ▲주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 2배 이상인 곳 ▲청약 경쟁률이 5:1을 초과했거나 국민주택 규모 이상 청약 경쟁률이 10:1을 초과한 곳 ▲주택의 전매 행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳으로서 시ㆍ도별 주택보급률이 전국 평균 이하 또는 시ㆍ도별 자가 주택 비율이 전국 평균 이하인 지역이다.

국토부는 이 가운데 서울 강남ㆍ송파ㆍ서초ㆍ강동구 등 4개 구와 과천시에 대해선 과열 정도가 높다고 판단해 분양권 전매를 현행 6개월에서 ‘소유권이전등기 시(입주)’까지 금지하기로 했다. 아울러 이들 이외 지역은 과열 정도에 따라 공공택지의 경우 입주 시까지, 민간택지의 경우 현재보다 1년 늘어난 1년 6개월간 분양권 전매가 제한된다. 다만 부산 등 지방 민간택지의 전매제한 기간을 규정하기 위해서는 「주택법」 개정이 필요해 제외됐다.

이를 두고 한 부동산 전문가는 “청약에 당첨돼 건설사와 분양 계약을 체결할 수 있는 날부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 분양권을 거래하지 못하게 된 것”이라며 “사실상 분양권 전매 시장을 없어지게 하겠다는 뜻”이라고 설명했다.

이에 당장 연내 분양 예정인 ▲‘래미안신반포리오센트’(일반분양 146가구) ▲‘방배아트자이’(96가구ㆍ이상 서초구) ▲‘e편한세상거여(가칭)’(378가구) ▲‘잠실올림픽아이파크’(92가구ㆍ이상 송파구) 등은 입주 때까지 분양권 전매가 금지됐다.

해당 재개발ㆍ재건축 정비사업조합(이하 조합)과 건설사들은 분양권 전매제한이 1년 정도로 길어질 것은 예상했지만 입주 때까지 금지될 줄은 몰랐다는 반응이다. 한 조합 관계자는 “비로열층 당첨자들이 계약을 포기하는 등 분양률이 떨어질 수도 있어 걱정된다”며 “이번 정책으로 인해 일부 구역은 분양 일정과 분양가 책정을 보수적으로 검토 중이란 소식도 들린다”고 귀띔했다.

예상보다 강도 높은 대책이 발표되자 시장은 재건축 단지들을 중심으로 당분간 거래 위축이 불가피할 것으로 보고 있다. 11ㆍ3 대책에 포함된 규제 지역의 청약 1순위도 제한되기 때문이다. 정부는 청약 시 세대주가 아닌 자, 5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자, 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 1순위에서 제외키로 했다.

또한 전용면적이 85㎡ 이하인 주택을 기준으로 과밀억제권역에 속하는 조정 지역(서울ㆍ과천ㆍ성남ㆍ하남ㆍ고양ㆍ남양주시)의 당첨자는 5년간, 이외 조정 지역 당첨자는 3년간 해당 지역을 포함한 모든 조정 지역과 투기과열지구의 민영 주택 등에 재당첨을 제한키로 했다.

또 조정 지역에서 분양하는 아파트의 계약금은 종전 5% 이상에서 10% 이상으로 늘어나 초기 부담이 늘어나고 2순위 청약도 청약통장이 있어야 가능하도록 했다.

분양시장에 정부의 칼날이 닿자 효과는 즉각적으로 나타났다. 부동산114 등에 따르면 서울 아파트 가격은 11ㆍ3 대책 발표 전주보다 상승률이 둔화됐다. 특히 재건축 아파트 가격은 한 주 새 0.12% 떨어져 33주간 이어지던 상승세에 마침표를 찍었다.

천정부지로 치솟았던 강남 재건축 아파트의 호가도 며칠 새 수천만 원, 많게는 1억 원대가 떨어진 것으로 파악됐다. 연내 분양 계획을 세우던 일선 재건축 단지들도 분양 일정 재검토에 나섰다는 소식도 전해졌다.

분양ㆍ대출보증 강화, 조합 운영 투명화 정책…
일선 현장들 “가뜩이나 신경 쓸 게 많은데” 볼멘소리

시장의 과열 양상이 진정세를 보이고 있는 가운데 도시재정비업계는 11ㆍ3 대책으로 강화된 보증제도와 조합 운영 실태 점검으로 신경이 곤두선 상황이다. 업계 한쪽에선 신경 쓸 일이 늘었다며 볼멘소리가 흘러나오고 있다.

실제로 이번 대책으로 건축물 철거 전에도 가능했던 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 발급 요건이 ‘건축물 철거 후’에만 가능해졌다. 정비사업 대출보증 요건도 강화됐다. 이와 관련해 한 조합 관계자는 “이전에는 관리처분인가 전이라도 정비사업 대출보증을 받을 수 있었지만 앞으로 관리처분인가 이후 사업장만 정비사업 대출보증이 가능하다”며 “정부는 ‘조합이 무리하게 사업을 추진하는 것을 막기 위한 장치’라는 설명이지만, 현장 입장에서는 사업이 지연될수록 조합원 분담금이 커지기 때문에 ‘발목잡기’로 해석하고 있다”고 토로했다.

정비사업 여건이 깐깐해진 상황에서 조합 운영 투명성을 높인다는 목적으로 시행될 예정인 ‘투명성 강화 조치’와 ‘조합 운영 실태 점검’ 등도 일선 현장 처지에선 ‘변수’로 꼽힌다. 조합은 앞으로 각 공사ㆍ전문 관리업자 등 용역을 원칙적으로 경쟁입찰을 통해 선정하되, 용역 금액이 적거나 재난 등 긴급한 경우에만 지명ㆍ수의계약을 통해 선정할 수 있다. 더불어 일반경쟁 대상 용역 중 일정 금액 이상의 용역은 조달청의 민간 수요자 전자조달시스템(누리장터)의 사용을 의무화하고 지자체장은 조합별 모든 용역비 정보공개를 추진할 예정이다.

아울러 국토부는 조합 운영 실태 점검 강화를 위해 서울시ㆍ한국감정원 등과 합동 점검반을 구성해 각 조합의 운영 실태에 대한 집중 점검을 실시하겠다는 방침이다.

선별적ㆍ단계적 조치의 1단계… 업계 ‘투기과열지구 재지정’에 촉각

한편 이번 대책에 대해 건설 및 부동산업계는 다양한 반응을 보였다. 한쪽에선 예상했던 것보다 규제 ‘지역’은 확대됐지만 그 ‘강도’는 낮다는 분석을 내놓고 있다. 한 경제 전문가는 “재건축은 계속 호황을 이어 가고, 가격 조정도 많이 안 될 것 같다”며 “이번 대책으로 비강남권 재건축은 되레 분위기가 좋아질 수 있다”고 밝혔다.

또 다른 쪽에선 이번 대책의 강도가 예상보다 강해 신규 분양 아파트는 물론 강남권 재건축 아파트 열기를 가라앉히는 데 효과가 있을 것이라고 봤다. 연말까지는 분양 비수기라 당장 큰 타격은 없겠지만 내년 상반기까지 심리적인 영향이 클 수 있다는 지적도 이어졌다.

이에 후폭풍을 우려하는 목소리도 커지고 있다. 한 부동산 전문가는 “실수요가 아닌 가수요는 잡겠지만, 주택시장이 위축되고 냉각돼 청약 경쟁률이 낮아지는 등 시장에 영향을 미칠 것으로 보인다”며 “이번 조치로 강남권 등 일부 인기 단지의 투자수요가 주춤하는 대신 다른 지역으로, 특히 지방에 풍선효과가 나타날 수도 있다”고 말했다.

이같이 업계의 의견이 분분한 가운데 양측이 접점을 찾은 곳도 있다. 바로 정부가 조만간 부동산 추가 대책을 내놓을 수 있다는 점이다. 한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “국 토부 장관이 언급한대로 이번 방안이 정부의 1단계 대책이라면, 이후 지역ㆍ주택 유형별 시장 동향을 반영해 탄력적인 맞춤 대책이 발표될 여지가 크다”면서 “특히 과잉 공급이 예상되는 내년 이후 집값이 급락할 경우 국가 경제에 타격을 줄 가능성이 커 부동산시장을 연착륙시키기 위한 ‘선제적’ 대책이 필요하다”고 조언했다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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