▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정부(국회 포함)는 2014년 말 분양가상한제를 폐지하고, 제한적으로 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택 가격ㆍ거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 분양가상한제 적용 지역의 지정 기준을 충족하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다(「주택법」 제59조제1항)고 규정하고, 그와는 별도로 주택의 전매제한 규정(제64조)도 두고 있다.

정부가 분양가상한제를 폐지함에 따라 주택시장은 기존의 장기적인 불황에서 벗어나 호황 기미를 보여주었다. 그런데 정부는 이로 인한 호황이 전국적으로 퍼져 주택시장의 왜곡을 유발할 수 있다고 판단하여 지난 11월 3일 ‘실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리 방안’을 발표하였고, 그 방안 중에서 가장 중요한 것이 조정 대상 지역에 대한 전매제한 기간의 강화라 할 수 있다.

먼저 정부는 주택 가격, 청약 경쟁률, 주택 보급률 등과 관련하여 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 2배 이상인 곳, 청약 경쟁률이 5:1을 초과하였거나 국민주택 규모 이하 청약 경쟁률이 10:1을 초과한 곳 또는 주택의 전매 행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳 가운데 어느 하나에 해당하여 청약 과열이 발생하였거나, 청약 과열 우려가 있는 지역을 조정 대상 지역으로 선정하였다. 하지만 전국의 주택시장을 기준으로 정부가 선정한 조정 대상 지역을 살펴보면 다소 문제가 있다 할 것이다. 그동안 주택시장은 장기간의 침체를 넘어 절벽 상태에 빠져 있었다. 그런 가운데 정부의 분양가상한제 폐지 등의 규제 완화는 기존의 미분양 물량을 처리하는 데 일조를 하였을 뿐만 아니라 일반분양시장에도 긍정적인 영향을 미쳤다.

그런데 정부의 11ㆍ3 부동산 대책은 근시안적인 관점에서 만들어진 급조된 정책으로 보여진다. 정부가 조정 대상 지역으로 선정한 기준을 볼 때, 주택시장의 흐름을 정확하게 반영하였다 볼 수 없기 때문이다. 준용한 선정 기준 중 ‘청약 경쟁률이 5:1을 초과하였거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10:1을 초과한 곳’을 분석하여 보도록 하자. 가령 A지역의 청약 경쟁률이 50:1인 경우 일반적으로 경쟁률이 지나치게 높아 과열된 것이 아닌지 논란이 될 수 있다. 하지만 청약 경쟁률은 큰 의미가 없을뿐더러 청약 경쟁률이 주택시장을 과열시켰다고 단정할 수는 없다. 다만 사업시행자 입장에서 책정된 분양가로 분양 예정 물량을 전부 처분하였다는 의미는 있을 수 있다. 사업시행자는 분양을 할 때 미분양이 되었을 경우의 리스크를 고려하여 분양가를 책정하게 되고, 그 분양가는 사업시행자의 사업성과 직결되기 때문이다.

일반 시장에서 상품을 생산한 업자가 손해를 보고 상품을 판매하는 경우 그 기업은 문을 닫아야 한다. 만약 문을 닫기 싫으면 생산가능곡선 이상의 범위에서 상품을 판매하여야 하고, 지속적으로 이익을 남겨야 영위해 나갈 수 있다. 그런데 사업시행자가 이익을 남기려는 것을 단지 기존에 부동산을 소유하고 있다는 사실만을 이유로 토지등소유자에게 부담을 지우는 식의 주택정책을 시행한다면, 자본주의 시장하에서 개발 이익이 소유하지 않는 자에게 당연히 돌아갈 것이라 단정 지을 수 없다. 따라서 청약 경쟁률은 조정 대상 지역의 선정 기준에 포함되어서는 아니 된다. 다만 특정 지역의 청약 경쟁률이 과열되었다고 판단되는 경우에는 정비사업지의 사업성을 고려한 관리 방안을 강구하여야 한다.

특정 지역에 과열 현상이 발생하는 경우 일차적으로 정부의 주택시장 정책에 문제가 있다고 할 수 있으므로 정부는 주택시장 정책을 근본적으로 재점검하여야 한다. 다만 기현상이 장기적으로 지속될 경우에는 특정 지역에 특화된 정책을 강구하여야 할 것이다.

그런데 최근의 주택시장의 흐름을 고찰해 볼 때 특정 지역의 과열 현상은 일시적이라 할 수 있고, 이 일시적인 현상을 정상으로 돌릴 수 있는 정책은 정부가 추진하고자 하는 조정 대상 지역에 대한 전매제한 기간의 강화가 아니라 이익을 환수하는 정책 또는 정비사업지 공사비의 공개 등을 통해 사업성에 대한 투명성을 제고시키는 정책이라 할 수 있다. 만약 사업성이 투명하게 공개된다면, 분양시장은 현실을 반영한 분양가로 인해 안정될 것이며, 분양가가 일정 선을 넘어서는 경우에는 이익을 환수하면 될 것이다.

그런데도 정부는 주택시장을 안정화시킬 수 있는 정책으로 조정 대상 지역에 대한 전매제한 기간 강화를 들고 나왔고, 대상 지역 중 정량 요건 2개 이상 충족하고 과열 정도가 높은 곳은 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권이전등기 시까지로 강화하였다. 이는 실질적으로 거래를 금지시킨 것이라 할 수 있다. 그래도 정부가 조정 대상 지역 내에 대해 1순위 및 재당첨 등의 제한을 가한 것은 잘한 것이라 볼 수 있다. 따라서 정부는 분양가상한제와 전매제한 기간 강화를 적용하는 것에 대해서는 더욱 신중을 기했어야 한다.

앞으로 전매제한 기간을 강화한 지역의 주택 가격은 떨어질 수밖에 없고, 그 효과는 인근 지역으로 전이되어 주택시장의 왜곡 현상이 나타나고, 결국에는 다시 전매제한 기간을 완화해야만 할 상황이 도래하리라 본다. 따라서 정부의 정책이 한시적으로 적용될 것임은 자명한 일이고, 이는 전매제한 기간을 소유권이전등기 시까지로 설정한 의미를 퇴색시킬 것이다.

따라서 정부의 11ㆍ3 부동산 대책은 부분적으로 긍정적인 효과를 가져올 수는 있지만, 정부가 추진하고자 하는 정책의 조정 대상 지역의 선정 기준이 너무 정량적이고, 침체된 주택시장의 상황을 정확하게 반영하고 있지는 못한다고 할 수 있다.

결론적으로 정부는 일시적이고 근시안적인 정책은 가급적 지양하고, 근본적으로 주택시장을 안정화시킬 수 있는 방안을 강구하여 추진하여야 한다. 이를 위해 정부는 분양가상한제를 폐지한 기조는 유지하되, 분양가 책정은 시장에 맡겨야 한다. 다만 일시적으로 제한이 필요한 경우 정부가 추진한 청약제도 조정 또는 기존 정책 기조를 흔들지 않는 이익 환수 제도 등의 정책을 시행하여야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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