▲ 부산의 주택 경기가 활황세를 구가하고 있다. 사진은 부산 수영구 광안리해변 일대. <사진=아유경제 DB>

최근 정부의 부동산 규제 정책으로 인해 전국적으로 주택 경기가 얼어붙고 있는 상황에서 이른바 ‘나 홀로 활황세’를 구가하고 있는 지역이 있어 눈에 띈다. 주인공은 바로 부산광역시다.

본보는 이로 인해 ‘최고의 투자 요충지’로 각광 받고 있는 부산의 부동산 열기와 그 원동력이 무엇인지 집중 조명해 봤다. 아울러 이 같은 상승세를 유지하기 위해 필요한 것은 무엇이고, 유의해야 할 변수가 무엇인지도 함께 분석해 봤다.

“우리요? 끄떡없습니더”… 11ㆍ3 부동산 대책도 식히지 못한 부동산 ‘열기’

주택업계에 따르면 부산 부동산 경기는 글로벌 금융위기에도 불구하고 차츰 회복세를 보이더니 이후에는 꾸준히 오름세를 이어 나가고 있다. 이 같은 상승세는 올 들어서도 변함이 없다. 우선 달아오를 대로 달아오른 후끈한 청약 열풍이 이를 방증한다.

부동산114 김은진 리서치팀장에 따르면 전국 주요 시ㆍ도의 작년과 올해의 아파트 청약 경쟁률은 ▲서울(11.42:1 / 21.77:1) ▲경기(4.42:1 / 7.94:1) ▲세종(15.92:1 / 36.34:1) ▲대구(84.14:1 / 31.59:1) ▲울산(44.81:1 / 3.39:1) ▲경남(12.97:1 / 14.12:1) ▲광주(38.05:1 / 18.9:1) ▲부산(75.65:1 / 98.67:1) 등인 것으로 확인됐다.

특히 평균 청약 경쟁률이 100:1에 육박한 부산은 전국에서 가장 뜨거운 청약 열기를 자랑하며 분양시장을 주도했다는 평가를 받고 있다. 최고 경쟁률의 경우 수백 대 1이 기본인 단지가 수두룩하다. 올해 최고 청약 경쟁률을 기록한 동래구 ‘명륜자이(523.56:1)’를 비롯해 해운대구 ‘마린시티자이(450.42:1), 남구 ‘대연자이(330.12:1), 연제구 ‘시청역스마트W(329.42:1), 연제구 ‘거제센트럴자이(327:9:1), 연제구 ‘연산더샵(238.64:1) 등 면면이 화려하다. 올해 서울 지역 최고 청약 경쟁률을 기록한 서초구 ‘아크로리버뷰’의 경쟁률이 306.6:1인 점에 비춰 보면 부산의 청약 열풍이 어느 정도인지를 알 수 있는 대목이다.

부산 부동산 경기의 열풍을 가늠할 수 있는 또 하나의 요소는 ‘아파트 값의 상승’이다. 부동산114에 따르면 올해 1~10월 부산 지역 아파트 값은 전국 평균 상승률(3.66%)의 2배를 웃도는 8.49%로 나타났다.

더 놀라운 점은 정부의 부동산 정책 기조가 ‘부양’에서 ‘안정적 관리’로 전환되고 11ㆍ3 부동산 대책 발표 이후 전국 아파트 매매가가 주춤하고 있는 상황에서도 유독 부산만큼은 이 같은 상승세가 꺾이지 않고 있다는 사실이다. 실제로 국토교통부(이하 국토부) 실거래가 자료에 따르면 부산 해운대구 반여동에 있는 ‘센텀대림’의 전용면적 60㎡는 지난 11월 2억6800만 원에 매매가 이뤄졌는데 이는 전달(10월) 최고가(2억5000만 원)보다 2000만 원 가까이 오른 것이다.

대형 평형이라고 해서 다르지 않다. 동래구 ‘반도보라스카이뷰’의 전용면적 101㎡는 지난달(11월) 4억4900만 원에 매매되면서 전달(10월ㆍ4억1800만 원)보다 3000만 원 이상 값이 뛰었다.

정비사업을 진행 중인 단지들도 이같이 고조된 주택 경기에 힘입어 호황을 누리고 있다. 최근 시공자 선정 단계에 이르러 업계의 이목이 쏠려 있는 수영구 삼익비치타운(재건축)은 전용면적 60㎡가 지난달 초 4억9300만 원에 매매가 이뤄져 한 달 전보다 600만 원가량 올랐다.

이에 건설업계도 부산 공략을 위한 행보를 가속화하고 있다는 게 복수의 관계자들의 전언이다. 한 대형 건설사 도시정비팀 담당자는 “부산이 전매제한 강화 조치에서 제외되는 만큼 청약 열기나 집값 상승세가 뚜렷하다. 게다가 부산 주택 가격은 수도권보다 저평가돼 돌발 변수만 없다면 이 같은 흐름을 유지해 나갈 가능성이 높다. 이에 부산 재건축시장을 적극적으로 공략해 나간다는 구상”이라고 귀띔했다.

한마디로 ‘파죽지세’… 원동력은?
11ㆍ3 부동산 대책의 핵심 ‘전매제한 강화’ 피하면서 투자수요의 ‘부산행’ 가속화

상승ㆍ하강을 반복하는 주택 경기의 주기상, 그리고 정부의 잇따른 규제 대책에도 불구하고 이같이 부산 지역 주택 경기가 활황세를 유지할 수 있는 비결은 무엇일까?

우선 다수 업계 전문가들은 ‘풍선효과’를 주된 원인으로 꼽고 있다. 풍선효과란 어떤 부분에서 문제를 해결하면 또 다른 부분에서 새로운 문제가 발생하는 현상을 말한다. 정부가 내놓은 규제 강화 정책의 적용을 받는 지역의 투자 자금이 규제를 받지 않는 수도권 주변이나 지방으로 이탈하는 현상이 이에 해당한다. 같은 맥락에서 부산은 지난 11ㆍ3 부동산 대책의 핵심이라 할 수 있는 ‘전매제한 강화’ 대상에서 제외되면서 투자수요의 ‘부산행’을 재촉하고 있는 모양새다.

「주택법」상 지방 민간택지는 분양권 전매제한 대상이 아닌 점이 부산이 이번 규제에서 제외된 이유다. 전매제한 기간을 규정하기 위해서는 별도의 법 개정이 필요하다. 비록 동부산권 5개 구(해운대ㆍ연제ㆍ동래ㆍ수영ㆍ남구)에 1순위 청약 자격 제한이 적용됐지만 부산 주택 경기 활황세에 제동을 걸 수준은 아니라는 의견이 지배적이다.

부산의 구도심이 낡은 주거 지역으로 형성돼 있어 교체 수요가 끊임없이 발생하고 있다는 점도 활황세에 일조하고 있다. 부산시 도시정비과 김태호 주무관은 “부산은 한국전쟁(6ㆍ25전쟁, 1950~1953년) 당시 피난민들에 의해 무차별적이고 난잡하게 주거 밀집 지역이 형성된 사례가 허다하다. 시는 이러한 낙후된 환경을 개선하기 위해 기본적으로 도시 개발에 적극적인 입장이다. 이는 서병수 시장의 도시관(觀)과 잘 맞닿아 있는 부분”이라고 설명했다.

정비사업에 대한 부산시의 적극적인 지원도 이 같은 활황세에 일정 부분 기여하고 있다. 실제로 본보 취재 결과, 부산시는 ‘도시 기능 회복과 낙후된 주거환경 개선’을 목표로 정비사업에 ‘규제와 제약’보다는 ‘개발과 발전’에 중점을 두는 정책으로 일선 현장의 호응을 사고 있다.

시에 따르면 2005년 9월 수립된 ‘부산광역시 도시 및 주거환경정비기본계획’이 지금의 시 정비사업 정책의 발판이 됐다. 부산시는 당시 지역별로 정비예정구역을 지정한 뒤 고지대, 역세권 등 각 지역별 실정을 고려한 맞춤형 정책을 구사하고 있다.

정비사업에 공공지원제도를 도입한 것도 관내 정비사업에 활력을 불어넣고 있다. 시는 2014년 9월 「부산광역시 도시 및 주거환경정비조례」 개정 작업에 착수, 이듬해인 2015년 1월 1일부터 공공지원제도를 정비사업에 도입해 본격 시행 중이다.

부산시 도시정비과 공공지원팀 이수철 주무관은 “부산시의 공공지원제도는 투명성 강화ㆍ효율성 제고를 추구하나 기본적으로 민간이 주체로 추진되는 정비사업의 사업성을 훼손시키지 않는 데 주안점을 뒀다. 「도시 및 주거환경정비법」과 국토부 지침 등을 저촉하는 규제는 삼가고 있다”고 밝혔다.

이 같은 시의 정책적 뒷받침에 힘입어 부산 지역 정비사업 전반에 활기가 돌고 있다. 시에 따르면 지난 10월 31일 기준 관내 정비사업 현황은 ▲재개발 117곳 ▲재건축 89곳 ▲도시환경정비 20곳 등이다.

가장 큰 혜택은 각 구역별 여건에 맞는 창의적인 건축이 이뤄질 수 있도록 건물 높이 제한을 완화한 것이다. 부산 재건축 ‘최대어’로 평가 받는 삼익비치타운이 대표적인 수혜지다. 정비계획상 지상 40~61층 아파트 12개동 3200가구 규모로 탈바꿈되는 이곳은 공사비만 무려 1조 원이 넘을 것으로 추산된다. 주목할 점은 ‘최고 층수 61층’이다. 시에 따르면 부산 정비계획상 건물의 최고 높이 기준 단위는 ‘m’(미터)이며 그 범위 안에서 층수 조정이 가능한데 삼익비치타운은 최고 높이 190m를 부여 받아 최고 층수 61층으로 계획됐다.

▲ 부산 재건축 ‘최대어’로 평가 받는 삼익비치타운. <사진=아유경제 DB>

해운대구 우동3구역(재개발)도 이에 못지않다. 시공자 선정을 앞두고 있는 이곳은 정비계획상 지하 3층~지상 최고 39층 공동주택 3030가구로 계획돼 있다. 연제구 연산3구역(재개발)도 계획세대수가 조합원 수(527명)의 3배(1660가구)에 달한다. 사업 초기 단계의 사업지도 예외는 아니다. 조합 설립을 가시권이 둔 부산진구 시민공원주변3구역(재개발)은 용적률 300%를 적용한 지상 최고 60층 아파트 1045가구의 공급을 구상 중이다.

이 같은 부산시 도시재정비시장의 상황은 최고 층수 ‘35층’의 일률적인 제한 탓에 활력을 잃고 있는 서울시와 대비를 이룬다. 특히 최근 시와 대립각을 세우고 있는 강남구 압구정아파트지구를 비롯해 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공5단지 등이 ‘획일적인’ 층수 규제로 애를 태우고 있는 점과 비교해 보면 부산 지역 토지등소유자들은 ‘행복한 고민’에 빠져 있다는 게 유관 업계 관계자들의 전반적인 평가다.

서울 시내 한 재건축 구역 관계자는 “두 지자체 모두 공공지원제도를 적용하고 있지만 그 내용은 완전히 다르다. 서울시는 동일한 규제의 잣대를 모든 사업지에 적용하고 있는 반면 부산은 사업지 중심의 정책을 추진해 사업시행에 활력을 불어넣고 있다. 특히 지역 특성을 고려한 층수 적용으로 창조적인 설계 디자인 및 사업성을 확보할 수 있는 점은 부러움의 대상”이라고 지적했다.

그래도 이것만큼은 조심하자!
업계 “정부의 추가 규제, ‘엘시티 비리 후폭풍’ 등 변수에 대비해야”

하지만 ‘좋은 일에는 마가 낀다’는 말이 있듯이 이토록 잘나가는 부산도 대비해야 할 위험 요소 혹은 변수가 몇 가지 눈에 띄어 주의가 요구된다.

우선 최근 풍선효과로 입주 물량이 집중되면서 주택 가격 하락에 대한 우려가 나온다. 부동산 전문가들은 부산에 투자수요가 지속적으로 집중될 경우 부산의 내년 입주 물량은 1만9862가구로 올해(1만3270가구)보다 많고, 2018년에는 2만 가구를 넘어설 것으로 보고 있다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 “부산은 최근 1~2년 새 신규 분양된 주택이 많아 내년 이후부터는 입주량이 증가하면서 주택 가격이 하락세로 돌아설 가능성이 있다"고 진단했다.

또 한 가지는 정부의 추가 규제다. 투자수요가 몰리는 과열 양상이 이어질 경우 부산이 ‘투기 지역’으로 낙인찍혀 정부의 추가 부동산 규제의 주요 타깃(targetㆍ표적)이 될 수 있다는 점이다. 다시 말하면, 부산 지역 분양시장의 과열 현상이 지속되면 정부가 법 개정 등을 통해서라도 이곳을 분양권 전매제한 지역으로 지정하거나 다른 각도에서 규제 방책을 마련할 수 있다는 게 업계 안팎의 공통된 분석이다.

실제로 정부는 11ㆍ3 부동산 대책 발표 전후 상황에 맞춰 선제적ㆍ단계적 대책을 내놓을 것이라고 밝힌바 있다. 이 때문에 부산이 ‘제 발에 걸려 넘어지는’ 우(愚)를 범하지 않기 위해서는 시 차원에서 ‘투자수요의 과도한 유입’에 제한을 가하는 등의 조치를 취해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

다음으론 최근 ‘개발 비리의 끝판왕’으로 부상하고 있는 ‘해운대관광리조트 사업 비리(이하 엘시티 비리)’로 인한 부정적 여파가 부산 부동산 경기에 악재로 작용할 수 있다는 지적이다.

엘시티 개발을 진행하는 과정에서 거액을 횡령한 혐의로 수배 중이던 이영복 청안건설 회장이 도피 3개월 만인 지난달 10일 검거됐다. 이 회장은 엘시티 사업권을 따내는 과정에서 부산 지역 정관계와 법조계 인사들은 물론, 현 정권 실세들에게도 로비를 했다는 의혹을 받고 있다. 만약 수사를 통해 혐의가 사실로 드러나면 관내 개발 사업의 모든 인허가 과정에 검찰의 수사 현미경이 놓일 수 있는데, 이렇게 되면 관내 개발 사업은 사실상 중단 상태에 놓이게 된다.

특히 최근 ‘최순실 국정 농단 사태’로 국정 혼란이 지속되는 가운데 엘시티 비리가 그와 연계됐다는 의혹이 제기되고 있어 자칫 부산 부동산시장에 치명적인 손상을 가하는 메머드급 핵폭탄이 될 수 있다는 분석도 나오고 있는 형국이라 귀추가 주목된다.

게다가 재개발ㆍ재건축을 주축으로 한 정비사업은 이전부터 비리의 온상이라는 인식이 강해 감시와 수사의 폭이 더욱 확대될 것이란 우려도 나온다.

한 정비사업 전문가는 “엘시티 비리가 건설사와 연계돼 있는 만큼 주택시장 및 정비사업 내 시공자 선정과 관련해 일선 현장의 투명성, 청렴성 강화에 힘을 쏟아야 할 시점”이라며 “그렇지 않으면 수사의 범위가 확대되고 강도가 강화돼 활황기를 구가하고 있는 부산 부동산시장의 악재로 작용할 수 있기 때문”이라고 경고했다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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