▲ 지난달(11월) 10일 서울시가 ‘공동사업시행 건설업자 선정기준’을 고시해 이에 대한 관심이 늘고 있다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

서울시가 ‘공동사업시행 건설업자 선정기준’을 고시해 관심이 쏠린다.

이에 본보는 이 기준이 담고 있는 주요 내용을 살피고 최근 확산일로에 있는 신탁 방식 재건축사업과의 연관성 등을 살펴 공동사업시행 방식이 정비사업에 어떤 길을 제시할지를 가늠해 봤다. - 편집자 주

市, 지난달 10일 ‘공동사업시행 건설업자 선정기준’ 고시
공동사업시행 협약을 공사도급계약으로 변경 불가능… 협약 해제ㆍ취소 시에는 예외

서울시는 지난달(11월) 10일 ‘공동사업시행 건설업자 선정기준’을 고시하고 본격 시행에 들어갔다.

기준에 따르면 조합과 건설업자 간 협약이 체결된 이후에는 공동사업시행 협약을 공사도급계약으로 변경할 수 없다. 다만, 공동사업시행의 협약 해제 또는 취소된 후에는 시공자 선정 및 공사도급계약을 체결할 수 있다.

특히 조합과 건설업자 간 공동사업시행 협약을 체결하는 경우에는 추진위 또는 조합이 사용한 비용, 서울시가 지원하는 융자금 등을 비용 보조 및 지원 대상에서 제외하고 이미 지급된 융자금은 협약이 체결된 날로부터 150일 안에 상환해야 한다.

기준으로 정하지 않은 사항은 정관 등이 정하는 바에 따르며, 정관 등으로 정하지 않은 구체적인 방법 및 절차는 대의원회 의결에 따른다.

이에 자금 조달이 시급하거나 이미 빌린 자금이 많은 사업시행자의 경우 각 현장별 상황에 맞게 공동사업시행 여부를 검토한 뒤 실행에 옮겨야 한다는 게 유관 업계 관계자들의 공통된 지적이다.

공동사업시행의 대표자는 ‘조합’
업계 “조합-건설업자는 서로 줄 건 주고 협조할 건 협조해야 하는 ‘호혜무역’ 관계”

조합과 건설업자 간 공동사업시행의 대표자는 ‘조합’이다. 하지만 ‘공동’ 시행자로서 조합과 건설업자는 서로에게 줄 건 주고, 협조할 건 협조해야 한다. 업계 관계자들은 이를 ‘호혜주의’ 관계로 해석하기도 한다.

한 업계 관계자는 “특정 조합과 건설업자 간 이뤄지는 계약은 호혜주의에 입각해 있기 때문에 양측의 관계는 ‘호혜무역’ 관계로 볼 수 있다”며 “이 관계는 서로 대등한 관계에서 서로 이익을 주고받는 관계이기 때문에 협조와 협의에 의한 신뢰가 무엇보다 중요하다”고 말했다.

실제로 기준에 따르면 조합 임ㆍ대의원은 건설업자 선정과 관련한 업무를 수행함에 있어 직무의 적정성을 확보해 조합원의 이익을 우선으로 성실히 직무를 수행하되 선정된 건설업자에 대해서는 협조해야 한다.

특히 조합은 정비사업에 적합하고 어떠한 권리상의 제한이나 토지 자체에 일체의 하자가 없는 온전한 소유권을 가진 택지와 사업에 필요한 서류(사업시행인가, 이주 및 철거, 착공, 준공 등 관련 서류 일체)를 건설업자에게 제공해야 한다.

그 반대급부로서 건설업자는 대여금을 조합에 제공하고 건축물 철거, 사업시행인가 된 내용대로 건축 및 토목공사, 부대시설 공사 등을 완수해야 한다.

또한 조합은 정비사업과 관련해 용역 업체를 선정하는 경우에는 건설업자에게 용역 시행 가능 여부 및 시행 중인 용역과 중복 여부를 확인한 후 중복되지 않은 부분에 대해서만 건설업자와 협의해 업체를 선정할 수 있다. 건설업자는 용역 시행 가능 여부 및 중복 여부 등에 대해 7일 안에 의견을 회신해야 하며, 복잡한 용역 시행인 경우에는 협의를 거쳐 7일 범위에서 연장할 수 있다.

모든 계약은 공동사업시행자로서 조합-건설업자가 연명 날인ㆍ체결해야
대여금은 건설업자의 ‘직접 차입’이 원칙… 지급보증 통한 조합 차입 시 이자는 입찰 시 건설업자 제시 이율보다 낮아야

사업시행과 관련한 모든 계약은 조합과 건설업자가 공동사업시행자로서 연명 날인해 체결하고, 조합과 건설업자 간 협약 체결 이전에 조합이 체결한 설계 용역, 정비사업전문관리업자 용역 등 계약은 조합과 건설업자가 공동사업시행자로 연명 날인해 변경해야 한다.

조합은 입찰에 참여하는 건설업자가 입찰제안서 내용에 대여금과 공사비를 구분해 조합원들이 쉽게 보고 판단할 수 있도록 사업비(대여금과 공사비를 합한 금액) 내역 및 조달계획을 제시해야 한다.

조달되는 대여금은 건설업자가 직접 차입해 조합에 대여하는 것을 원칙으로 한다. 다만 건설업자가 지급보증 해 조합이 직접 자금을 차입하는 경우 대출 이자 중 입찰 시 건설업자가 제시한 이율을 초과하는 금액은 건설업자가 부담해야 한다. 자금 차입 시 조합과 건설업자는 공동 명의 은행 계좌를 개설해 관리해야 한다.

공사비는 건설업자가 직접 조달해야 하며 조합 명의로 차입하는 경우 대출 이자는 전액 건설업자가 부담해야 한다. 또한 건설업자가 제안하는 조합 운영비 및 이주비, 용역비 등은 금리 및 상환 기간, 상환 조건을 구분해 제시해야 한다. 일례로 공사비는 순공사비(직접공사비 및 간접공사비)와 일반관리비, 이윤 등으로 구분해 조합원들이 건설업자 공사비 제안 내용을 쉽게 비교할 수 있도록 해야 한다.

조합은 건설업자가 제안한 설계도서와 산출 내역에 따른 공사비는 사업시행인가 이후 관리처분인가 신청 전까지 확정해야 하며, 그 금액은 건설업자가 입찰 시 제안한 공사비 이하로 해야 한다. 다만 조합이 요구하는 설계 변경과 자연재해, 법령 제ㆍ개정 등에 따라 공사비가 증가하는 경우 공사비 증가 내역서를 첨부해 조합원총회 의결을 거치면 건설업자가 입찰 시 제안한 공사비를 초과할 수 있다. 확정한 공사비 안에서 건설업자가 공기 단축 및 신(新)공법 등의 노력으로 절감한 금액은 건설업자의 수익으로 한다.

조합은 준공인가 시까지 미분양으로 인해 건설업자의 대여금이나 공사비를 상환하지 못할 경우에는 공동주택 또는 상가 등 현물로 전액 상환한다. 상환 가격은 분양 당시의 가격으로 결정하는 것을 원칙으로 하나 주변 시세보다 낮은 가격으로 결정해서는 안 된다.

■ 공동사업시행하려면…

‘조합원 과반수의 사전 동의’ 필수
‘건축심의 통과 후’ 설계도서 작성하고 사업비 산출해야

조합이 건설업자와 공동으로 사업시행을 하려면 사전에 조합원 과반수의 동의를 받아야 한다. 이를 충족한 조합은 공공지원자에게 과반수 동의 여부를 확인 받은 후 입찰공고를 내야하며, 공공지원자는 근무일 기준 6일 안에 검토 결과를 회신해야 한다. 다만 조합원의 수가 500명을 초과하는 경우에는 5일 범위에서 연장할 수 있다.

건설업자와 공동으로 시행하려면 조합은 건축심의 통과 후 이사회 개최 전에 공사 입찰에 필요한 설계도서를 작성하고 사업비(공사비 및 대여금)를 산출해야 한다. 설계도서 및 사업비가 산정된 경우 입찰공고 30일 전에 공공지원자, 서울시 계약 심사 부서, 전문 기관(공사 도면, 시방서, 물량 내역서 등 제공)에 공사 원가에 대해 자문할 수 있다. 이 경우 발생하는 비용은 조합이 부담한다. 공사 원가에 대한 자문이 완료된 경우 조합은 이를 건설업자 선정 시 공사비 예가 결정에 활용해야 한다.

■ 건설업자 선정은 어떻게?

일반ㆍ제한ㆍ지명경쟁입찰이 원칙… 3회 유찰 시 수의계약

조합이 건설업자 선정을 위해 입찰에 들어가려 할 때에는 현장설명회 개최 7일 전까지 1회 이상 전국 또는 해당 지방을 주된 보급 지역으로 하는 일간신문 및 서울시 재개발ㆍ재건축 클린업시스템에 공고해야 한다. 다만 지명경쟁입찰의 경우에는 현장설명회 개최 7일 전까지 내용증명 우편으로 발송해야 하며 반송된 경우에는 반송된 다음 날 1회 이상 재발송해야 한다.

입찰은 ▲일반경쟁입찰 ▲제한경쟁입찰 ▲지명경쟁입찰의 방법으로 할 수 있다. 먼저 일반경쟁입찰의 경우 미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있다. 또한 제한경쟁입찰 방식으로 입찰을 진행코자 할 때에는 건설업자의 자격을 시공능력평가액, 신용평가등급(회사채 기준), 해당 공사와 같은 종류의 공사 실적, 그 밖에 조합의 신청으로 구청장이 따로 승인한 것으로만 제한할 수 있으며 5명 이상의 입찰 참가 신청이 있어야 한다. 공동 참여의 경우에는 1명으로 본다. 입찰 참가 신청이 5명 미만인 경우에는 해당 입찰을 무효로 하고 일반경쟁입찰의 방법으로 선정해야 한다. 마지막으로 지명경쟁입찰 시에는 대의원회 의결을 거쳐 5명 이상을 지명해 그중 3명 이상의 입찰 참가 신청이 있어야 한다. 입찰 참가 신청이 3명 미만인 경우에는 해당 입찰을 무효로 하고 일반경쟁입찰 방식으로 선정해야 한다. 다만 지명경쟁입찰 방식은 조합원이 200명 이하인 정비사업에 한한다.

아울러 조합은 입찰 참여 자격, 입찰 방법에 관한 사항, 건설업자 선정 방법 및 입찰에 관한 사항, 합동홍보설명회 개최 및 개별 홍보 등 위반자에 대한 제제 방법, 공동사업시행 협약서에 관한 사항, 사업비(대여금, 공사비) 조달에 관한 사항, 그 밖에 건설업자 선정에 관해 필요한 사항을 포함한 선정 계획안을 작성해 이사회 의결을 거쳐야 하며 이사회가 의결한 계획안에 대해 대의원회의 소집을 통지하기 전에 공공지원자의 검토를 받아야 한다. 이때 공공지원자는 근무일 기준 3일 안에 검토 결과를 회신해야 하며, 제출한 자료가 미비한 경우에 한해서 처리 기한을 연장할 수 있다.

한편 입찰공고 및 현장설명회 내용에 건설업자가 자사 브랜드 홍보를 위해 사업시행계획 등의 변경을 수반하는 입찰 제안을 할 경우에는 변경에 소요되는 비용을 건설업자가 전액 부담하도록 해야 한다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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