2016년 부동산ㆍ건설시장은 한국 경제를 지탱하는 마지막 보루로 여겨졌다. 저금리와 현 정부의 규제 완화가 ‘화학적 반응’을 일으키며 주택시장이 뜨겁게 달아올랐기 때문이다.

하지만 정부의 오락가락한 정책으로 인한 변수들로 인해 우려의 목소리도 커지고 있다. 앞으로 정부의 정책이 본격적인 방향성을 보이게 되면 시장도 그에 따라 변화가 불가피한 만큼 현재 시장에는 ‘노란불’이 켜졌다는 게 유관 업계 중론이다.

이에 본보는 2016년 한 해 부동산시장에 등장했던 ‘이슈’들을 보다 자세히 짚어 봤다.

▲ 정부의 잇단 규제 완화 조치와 저금리로 인해 올해 부동산시장은 활기차게 돌아갔다. 각 본보기 집 방문자 수와 청약 경쟁률은 연일 신기록을 세웠다. <사진=아유경제 DB>

1. 너도나도 ‘묻지마 청약’… 집값 상승ㆍ규제 강화 부르다

박근혜정부는 부동산시장을 활성화시키기 위한 목적으로 ‘빚을 내서라도 부동산을 사라’는 규제 완화 신호를 보냈다. 올해까지 주택시장은 정부 조치에 따라 활기차게 돌아갔다.

부동산 업계에 따르면 올해 분양 물량은 12월 기준 44만4000여 가구로 지난해(전체 51만8000여 가구)보다 소폭 감소했지만 총 청약자 수는 418만4210명으로 작년 전체 청약자 수(411만4601명)를 넘어섰다.

그와 더불어 1순위 청약 경쟁률은 평균 14.15:1로, 2008년 이후 가장 높았다. 이는 지난해 경쟁률(10.95:1)을 훨씬 웃도는 것이다. 전국 주요 시ㆍ도의 작년과 올해의 아파트 청약 경쟁률은 ▲서울(11.42:1 / 21.77:1) ▲경기(4.42:1 / 7.94:1) ▲세종(15.92:1 / 36.34:1) ▲대구(84.14:1 / 31.59:1) ▲울산(44.81:1 / 3.39:1) ▲경남(12.97:1 / 14.12:1) ▲광주(38.05:1 / 18.9:1) ▲부산(75.65:1 / 98.67:1) 등으로 나타났다.

개별 단지 가운데 청약자 수와 청약 경쟁률 상위 아파트는 부산 등 지방이 강세를 보였다. 지난 9월 분양된 부산 동래구 ‘명륜자이’는 평균 청약 경쟁률이 523.56:1로 전국 최고를 기록했다. 이어 부산 해운대구 ‘마린시티자이’(450.4:1), 울산 ‘힐스테이트수암2단지’(426:1), 부산 남구 ‘대연자이’(330:1)가 뒤를 이었다.

청약 경쟁률이 연일 신기록을 내면서 투자수요가 더욱 몰렸고, 이는 여러 부작용을 낳았다. 특히 불법 청약통장 거래(분양권 전매)를 통해 ‘웃돈’만 챙기고 발을 빼는 ‘거짓 수요’ 혹은 ‘투기수요’가 기승을 부리면서 집값이 하늘 높은 줄 모르고 오른 점은 하반기 정부의 연속적인 규제 강화로 이어지며 시장 위축을 야기했다.

2. 재건축 아파트 열기, 일반 아파트까지 번지다

올해 초 숨 고르기 장세로 시작했지만 일반분양에 나선 강남권 재건축 아파트들은 연이어 청약 흥행에 성공했다. 신규 분양 단지들의 고분양가 경쟁이 인근 재건축 단지는 물론 일반 아파트 가격 상승까지 부추겨 서울은 지난해 상승률을 훌쩍 뛰어넘기도 했다. 이는 올해 말까지 이어진 저금리 기조 속에 시중 유동자금이 강남 재건축시장과 신규 분양시장에 몰린 결과다.

부동산 경기의 열풍을 가늠할 수 있는 또 하나의 요소는 ‘아파트 값의 상승’이다. 우선 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 재건축 아파트 값이 사상 처음으로 3.3㎡당 4000만 원을 돌파했다(지난 10월 기준 3.3㎡당 4012만 원). 역대 최고치를 기록했던 2006년 3635만 원에 비해 377만 원이나 오른 것이다.

분양시장에서는 지난 1월 분양된 ‘신반포자이’의 분양가가 3.3㎡당 4457만 원에 책정돼 주상복합을 제외한 일반 아파트 가운데 역대 최고가를 기록했다.

이에 강남 재건축 투자 열기에서 비롯한 서울 집값 상승은 하반기까지 이어졌다. 지난 20일 업계 조사에 따르면 올해 전국 아파트 가격은 평균 4.2% 올랐다. 이는 주택 경기가 본격적으로 회복세를 보인 지난해(5.6%)보다 오름 폭은 줄어든 것이다. 반면 서울 아파트 값은 7.57% 오르며 지난해 상승 폭(5.58%)을 앞지른 것은 물론 최근 10년 새 가장 높은 상승률을 기록했다.

3. 분양가 고공 행진에 놀란 정부, 분양보증 및 중도금 대출 강화로 ‘선회’

시장이 과열되자 정부는 대내외 경제 불확실성에 대응키 위해 아파트 집단대출 규제를 시행하는 등 본격적으로 ‘시장 옥죄기’에 들어갔다.

지난 7월 1일부터 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증ㆍ중도금 대출보증 요건을 개선해 시장을 실수요자 중심으로 전환하려는 시도에 돌입했다. 이를 통해 ▲1인당 중도금 대출보증 건수를 종전 무제한에서 2건으로 제한하고 ▲1인당 보증 한도를 수도권ㆍ광역시는 6억 원, 지방은 3억 원으로 제한했다. 특히 분양가가 9억 원을 넘는 주택은 중도금 대출보증 대상에서 제외시켰다.

이와 함께 고분양가에 대한 직접적인 제재를 가하기도 했다. 지난 8월 HUG가 서울 강남구 개포주공3단지를 재건축하는 ‘디에이치아너힐즈’의 분양보증 신청 건에 대해 분양가가 비싸다며 이례적으로 분양보증 발급을 거부한 사례가 대표적이다. 이에 ‘디에이치아너힐즈’의 최초 분양가는 3.3㎡당 평균 4457만 원에서 4137만 원으로 낮아졌다.

4. 리모델링, 내력벽 철거 허용 유보로 ‘직격탄’… 업계 ‘각자도생’으로 분주

올해 재개발ㆍ재건축 등 정비사업의 시공권 수주 시장은 선방했다는 평을 받고 있지만 리모델링 시장은 고전을 면치 못했다는 평이 지배적이다.

먼저 지난 8월 「주택법」 시행령 개정에 따라 ▲아파트 리모델링 추진에 필요한 동(棟)별 동의 요건은 2/3 이상에서 1/2 이상으로 완화됐다. 기존에는 전체 구분소유자 4/5 이상과 동별 구분 소유자 2/3 이상의 동의가 필요했다.

그러나 주택 리모델링업계의 핵심 쟁점이던 ‘세대 간 내력벽(건물 하중을 견디도록 설계된 벽) 철거 허용 결정’을 정부가 2019년까지 3년간 유보키로 하면서 직격탄을 맞았다.

이에 각 리모델링주택조합은 개별 단지에 맞는 ‘설계 변경’ 등 대안을 찾아 나서며 생존 경쟁에 돌입한 상태다.

5. 핵심 비켜 간 ‘여신 심사 선진화를 위한 가이드라인’으로 양극화 심화

금융권에서는 지난 2월부터 수도권을 시작으로 주택 담보대출의 비거치식ㆍ분할상환을 유도하는 ‘여신 심사 선진화 가이드라인’이 시행됐다. 이는 대출자가 빚을 갚을 만큼 소득이 충분한지 깐깐히 따지고 집을 사기 위해 새로 대출을 받을 때는 처음부터 원금까지 나눠 갚는 방식을 원칙으로 하는 내용이 핵심이다.

올해 중순(5월)에는 전국으로 확대돼 지방도 사실상 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용됐다. 지방은 입주 물량 증가와 함께 그동안 없었던 대출 규제가 생기면서 상대적으로 타격이 컸다. 반면 수도권은 아파트 값이 강세를 보인 데다 분양시장 호조로 주택 담보대출 규제의 영향이 제한적이었다. 또 집단대출이 가이드라인에서 제외되면서 미분양 주택 및 분양시장의 양극화 현상은 더욱 심화됐다.

6. ‘8ㆍ25 가계부채 관리 방안’, 정체성 혼란 드러내며 되레 과열 부추겨

올해 2분기 말 가계부채가 1257조 원을 넘으며 역대 최고치를 갈아 치운 가운데 지난 8월 25일 정부는 ‘가계부채 관리 방안’을 내놨다.

하지만 유관 업계 전문가들은 8ㆍ25 대책은 가계부채 해결을 위한 대책이라기보다 부동산 대책에 가깝다고 입을 모았다. 무엇보다 정부의 대책이 저소득ㆍ저신용ㆍ다중 채무자 등의 채무 조정, 담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 강화 등 문제의 핵심을 비켜 가고 있다는 지적이 높았다.

부동산 전문가들에 따르면 가계부채 증가의 주된 원인이 되고 있는 분양시장 과열과 관련해서 정부는 ▲분양권 전매제한 강화 ▲분양가상한제 재도입 등의 수요 억제 수단은 하나도 포함하지 않았고 주택시장 부양 정책 기조를 유지하며 공공택지 공급 조절, 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증 신청 시기 조정ㆍ인허가 조절, 분양보증 강화 등 공급 조절 수준에서 관리하겠다는 의지를 보였다.

이 때문에 시장에서는 주택 공급 축소 방침이 부각되면서 강남 등 인기 지역 몸값이 치솟는 등 이상 현상을 보였다.

▲ 규제 완화를 통해 과열된 시장 분위기를 잠재우기 위해 정부는 연속적인 규제 강화 방안을 내놨다. 이처럼 냉탕과 온탕을 오간 정부 정책을 두고 업계의 의견이 다양하다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

7. ‘11ㆍ3 주택시장 안정적 관리 방안’ 발표… 정부 정책 기조 ‘규제 완화’서 ‘규제 강화’로

잡힐 줄 모르는 과열 현상을 잠재우기 위해 정부는 지난 11월 ‘주택시장 안정적 관리 방안’을 발표했다. 일각에서 ‘8ㆍ25 가계부채 관리 방안’ 탓에 부동산시장이 과열됐다고 지적한 것에 대한 후속 조치였다.

이 방안에서 가장 눈에 띄는 부분은 서울 전 지역과 경기ㆍ부산 일부 지역, 세종 등에 ▲맞춤형 청약 제도 조정(전매제한 기간 강화, 1순위 및 재당첨 제한) ▲과도한 투자수요 관리(중도금 대출보증 강화, 2순위 청약통장 필요 등)를 선별 적용키로 한 점이다.

이에 따라 당초 ‘강남권’에 국한될 것이라던 전문가들의 예상과 달리 서울 25개 자치구 전역의 공공ㆍ민간택지가 새 규제 대상에 포함됐다. 이는 서울 강남4구를 비롯한 분양 과열 지역에 대한 분양권 전매제한을 1년 연장하거나 소유권이전등기 시까지로 강화하는 것이 골자다.

이밖에 계약금 비율 상향 조정(기존 5%→10%), 2주택 이상 소유자 청약 대상 제외, 재당첨 제한 등의 내용도 포함됐다.

이에 대해 업계 전문가들은 청약시장의 진입 장벽이 높아진 만큼 단기 전매 차익 목적의 가수요가 줄어들 것으로 기대했다. 실제로 승승장구하던 시장은 불확실성 증대로 하락세에 접어들었다.

■ 2017년 부동산시장 전망
차기 정부의 부동산 정책 기조는 ‘규제’… ‘19대 대선’, ‘금리 인상’도 변수
업계 “부동산에 기댄 정책은 ‘잘못’… 시장 연착륙 위한 대책 마련 서둘러야”

2017년 새해가 열흘도 채 남지 않았지만 부동산시장은 한 치 앞을 예상하기 힘든 형국이다. 냉탕과 온탕을 오간 정부 정책을 두고 업계의 의견이 분분한 가운데 의견이 일치하는 게 한 가지 있다. 바로 차기 정부가 부동산 추가 대책을 내놓을 수 있다는 점이다.

한 경제 전문가는 “정부의 11ㆍ3 부동산 대책과 국정 혼란 등의 대형 악재가 겹치면서 지난달(11월)부터는 재건축 단지의 거래가 감소하고 집값 하락세를 나타나는 등 ‘롤러코스터’ 장세가 연출되고 있다”며 “또한 미국 연방준비제도이사회가 지난 14일 기준금리를 1년 만에 0.25%포인트 인상하면서 국내 기준금리의 인상도 기정사실로 받아들여지고 있다. 비록 한국은행이 이달 15일 기준금리를 동결(연 1.25%)했지만 머지않아 금리 인상 기조에 동참할 것이란 전망이 우세해 국내 부동산시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다”고 말했다.

대통령 탄핵 사태로 이르면 내년 상반기에 치러질지도 모르는 제19대 대선도 변수로 손꼽힌다. 일반적으로 선거철이 되면 장밋빛 전망이 쏟아지기 때문에 집값이 강세를 띤다. 실제 부동산시장은 선거 전후로 후보자의 공약에 힘입어 ‘반짝 호황’을 누리는 경우가 많았다.

하지만 업계 한쪽에서는 내년 19대 대선이 시장에 미치는 여파가 과거와는 다른 양상을 보일 수 있다고 지적한다. 차기 정부가 부동산을 통한 경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 매진할 것으로 예상되는 만큼 2017년 부동산시장은 선거 이슈 보다는 전반적인 경기 여건과 부동산 정책에 좌우될 수 있다는 게 업계 중론이다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “박근혜-최순실 게이트 탓을 하며 시간을 보내기에는 국내외 경제 상황이 심상치 않다. 지금이라도 정부의 부동산 정책에 오류가 있었다고 인정하고, 이를 바로잡기 위한 노력이 수반돼야 할 것”이라고 조언했다.

그는 이어 “현 정부의 부동산에 기댄 경기 부양책은 그 시작부터가 잘못된 정책”이라며 “실물경제가 뒷받침되지 않은 ‘비생산적’이고 ‘인위적’인 정책은 필연적으로 거품이 끼게 돼 있기 때문에 부동산을 통한 경기 부양은 처음부터 ‘잘못된 만남’이었던 것이다. 무엇보다 부동산에 의지하던 경제가 부동산 거품이 꺼짐과 동시에 쇼크 수준에 빠질 가능성이 커 부동산시장을 ‘연착륙’시키기 위한 추가 대책이 요구된다. 정책 입안자 혹은 실무자들이 이를 대처할 수 있는 후속 정책을 서둘러 마련해야 한다”고 강조했다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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