▲ 열릴까?… 지난달 20일 열린 국회 본회의에서 「도시 및 주거환경정비법」 개정안이 국토교통위원장의 대안으로 통과된 데에 이어 지난 8일 공포돼 2018년 2월 9일에 시행될 전망이다. 이에 새 돌파구가 열릴 수 있을지 업계의 이목이 집중된다. <사진=아유경제 DB>

정비사업을 진행함에 있어 기본 뼈대라 할 수 있는 「도시 및 주거환경정비법」 개정안의 시행이 다가오고 있어 이목이 집중된다.

지난달(1월) 20일 열린 국회 본회의에서 민홍철 의원, 전재수 의원이 각각 대표발의 한 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정안이 국토교통위원장의 대안으로 통과된 데 이어 지난 8일 공포돼 2018년 2월 9일 시행을 앞두게 됐다.

이에 본보는 개정 내용의 큰 축을 짚어보고 더 나아가 개정안의 구체적인 내용에 대해 살펴 이번 개정안이 시행될 경우 재개발ㆍ재건축 등 정비사업에 미칠 여파에 대해 알아봤다.

법률 규정 이해↑ 오해↓… 불필요한 언쟁 줄인다!

이번 도시정비법 개정안은 도시정비사업의 원활한 진행을 위해 2003년 「도시재개발법」,「도시저소득주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법」, 「주택건설촉진법」으로 각각 진행되던 정비사업을 통합해 도시정비법을 제정했지만 이 법 제정 이후 정비사업에 대한 사회적 수요가 급증하고 시장 상황 변화에 부응하기 위해 법률 개정이 빈번하게 이뤄지고 법조문도 제정 당시 88개조 273개항에서 117개조 423개항으로 크게 증가했다.

하지만 법률 규정이 지나치게 복잡해 국민이 이해하기 어려울 뿐만 아니라 정비사업을 둘러싼 분쟁도 다수 발생하고 있어 법률을 알기 쉽게 개편하고 불필요한 분쟁을 저감할 수 있도록 법률 규정 정비의 필요성이 요구되고 있다.

이에 국토교통부(장관 강호인)는 복잡한 정비사업 유형을 통합해 단순화하고 분쟁을 유발하는 불명확한 규정은 명확하게 개선해 국민들이 정비사업 제도를 알기 쉽게 정비하기 위함이라고 개정안의 목적을 밝혔다.

개정안은 법률을 단순화시키고 체계를 재정비해 국민들에게 정비사업에 대한 이해도를 높이는 데에 초점을 뒀다. 이를 위해 정비사업 6개 유형을 3개로 통합하고 종전자산평가, 현금청산 등 분쟁이 속출하는 절차를 개선하는 한편 복잡한 조문을 알기 쉽게 수정했다.

정비사업 유형 3개로 ‘단순화’… 그러나 도시환경정비사업 ‘임대주택’ 건립 부담↑

먼저 개정안에는 주거환경개선사업과 주거환경관리사업을 통합해 주거환경개선사업으로 하고 재개발사업과 도시환경정비사업을 통합해 재개발사업으로 정하는 내용이 담겼다.

이에 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업으로 나뉘던 정비사업 유형을 ▲주거환경개선사업 ▲재개발사업 ▲재건축사업으로 단순화했다.

그러나 이에 따른 부작용도 우려된다. 특히 도시환경정비사업은 재개발로 통합될 경우 임대주택 공급이 의무화되기 때문이다. 도시정비법 제13조의3에는 임대주택 공급대상으로 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업만을 명시해 도시환경정비사업은 임대주택 건립 의무 대상이 아니다. 예외적으로 서울시 조례에만 “도시환경정비사업은 임대주택 건립 대상”이다. 따라서 이번 개정안이 시행될 경우 도시환경정비사업은 임대주택 건립이라는 부담을 떠안게 된다는 것이 업계 전문가들의 분석이다.

게다가 개정안에는 재개발사업으로 공급할 수 있는 건축물을 주택 및 부대복리시설 이외에 일반 건축물로 확대하고 토지등소유자가 시행하는 재개발의 경우 토지등소유자가 ‘20명 미만인 경우’로 명시해 재개발사업에 상업 기능 등의 건축물 건립이 가능해지면서 주택 공급이 감소할 것이라는 지적도 나오고 있다.

기본계획 수립 직접 입안 ‘허용’… 기업형 임대사업자 선정 사업시행인가 이전으로

또한 개정안에는 기본계획의 수립 절차에서 주민 의견 청취 절차를 정확하게 진행하기 위해 이를 명확하게 규정하고, 기본계획이 확정돼 고시된 경우 일반인도 열람할 수 있도록 했다. 이와 더불어 토지등소유자 2/3 이상 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우에는 입안 제안을 허용했다.

앞으로는 조합이 직접 정비계획 입안을 할 수 있고 정비계획 입안 시기가 경과할 때까지 기다린 뒤, 해당 시장ㆍ군수에게 정비계획 입안을 요청할 수 있다. 그렇게 되면 입안 시기를 기다리지 않고 토지등소유자의 2/3의 동의를 얻을 경우 바로 입안이 가능하기 때문에 사업기간이 단축될 것으로 전망된다.

새 개정안에는 조합원총회에서 일반의결정족수를 조합원 ‘과반수 출석’과 ‘출석 과반수 동의’로 신설했다. 이에 대해 업계 전문가들은 앞으로 과반수 출석이 신설되면 조합원들의 사업 참여도를 높이기 위한 조합들의 노력이 더 필요하지만, 조합원들의 참여가 많아지면 사업 이해도는 높아질 것으로 예상했다.

뉴스테이 연계형 정비사업의 경우에는 기업형 임대사업자 선정이 사업시행인가 이전에 가능해져 뉴스테이를 추진하고자 하는 사업지들에 탄력이 더해질 전망이다. 이에 뉴스테이 규모ㆍ매각 가격ㆍ임대기간 등에 대한 빠르고 충분한 협의가 이뤄지면 기업형 임대사업자 수요를 제대로 반영할 수 있을 전망이다.

수의계약ㆍ기부채납 등 ‘법제화’로 과도한 규제 ‘방지’

이번 개정안에는 시공자ㆍ기업형 임대사업자ㆍ정비사업전문관리업자 선정 시 경쟁입찰 방식을 원칙으로 하되 예외적인 경우에는 수의계약도 허용하는 내용이 담겼다. 시공자 선정 입찰 방식 중 통상적으로 사용되는 수의계약 방식을 법적으로 명확히 한 것이다.

이는 법적 근거 불충분을 이유로 수의계약 방식을 허용하지 않는 시장ㆍ군수들의 잘못된 처분을 방지하기 위한 조치로 보인다. 특히 강남 재건축사업 등에 비해 열기가 덜해 입찰 참여율이 적은 지방ㆍ소규모사업들은 이번 개정안을 통해 시공자 선정의 어려움이 해소될 것으로 기대된다.

정비사업의 사업시행인가와 관련해서는 토지등소유자가 시행하는 재개발의 경우 사업시행인가 신청 시 토지면적 1/2 이상의 동의 요건을 추가하고, 인가권자는 사업시행인가 신청이 있는 경우 60일 이내에 인가 여부를 결정해 통보하도록 의무화했다.

만약 관계 행정기관의 장이 30일 이내 협의 의견을 제출하지 않은 경우에는 사업 절차를 신속하게 처리하기 위해 협의의제 규정을 둬야한다. 아울러 사업시행인가를 받을 시에는 「공공주택 특별법」에 따른 주택건설사업계획 승인도 의제처리 사항에 포함해야 한다.

이는 시장ㆍ군수의 행정 업무 처리 지연으로 정비사업이 지연되는 것을 방지하기 위함이다. 서울시 공공관리제도 적용 정비사업지들은 사업시행인가 후 시공자 선정을 진행할 수 있는 만큼 사업시행인가 시점이 중요하기 때문이다.

아울러 공공주택을 건설하는 경우 「공공주택 특별법」에 따라 사업시행계획서를 작성하도록 하고 국토교통부장관이 기부채납 운영기준을 고시하도록 하는 내용도 담겨 시장ㆍ군수가 무리하게 기부채납을 잡을 수 없도록 방지했다.

매도청구, 법에서 직접 ‘규정’… 분쟁조정위원회 집행권 부여로 분쟁 실마리 푼다!

개정안은 매도청구의 경우 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 준용하지 않고 정비사업의 특성을 반영해 필요한 절차를 법에서 직접 규정하도록 했다. 조합은 토지등소유자에게 분양신청 공고 전에 종전자산평가 결과와 분양대상자별 분담금 추산액을 알려야 한다. 이와 함께 분양공고 시기를 사업시행인가 후 120일로 연장하고, 사업시행 변경인가로 세대수ㆍ주택규모가 달라진 경우에는 예외적으로 재분양 신청을 허용했다. 이후 관리처분인가 고시일로 부터 90일 이내에 손실보상을 협의하되 손실보상 협의 개시 시점을 분양신청 기간 종료일부터 확대하고 협의기간 종료 후 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하도록 명문화해 지연이자의 발생 시기 및 사유를 명확히 규정하도록 했다.

이밖에도 정비사업의 가장 민감한 부분일 수 있는 관리처분인가와 조합원분양 시점의 분쟁을 줄이기 위한 분쟁조정위원회의 조정 결과에도 힘을 실어줬다. 정비사업에 전문성이 있는 공공기관이 정비사업의 원활한 진행을 돕도록 정비사업 지원기구를 신설하고, 분쟁조정위원회의 분쟁조정의 대상을 대통령령으로 구체화해 조정이 성립된 경우에 집행력을 부여했다. 이는 분쟁조정위원회 결과를 토대로 조합과 조합원들이 관련 집행을 진행하도록 권한을 부여해 이 협의가 번복되는 점을 방지한 것이다.

마지막으로 개정안은 재건축사업 진행 시 소유한 주택수의 범위 내에서 3주택 이하로 공급할 수 있도록 하고, 정비기금의 사용 목적에 증축형 리모델링의 안전진단 지원을 추가해 리모델링사업에 대한 지원도 다루고 있다.

한편 이번 도시정비법 개정안은 지난달(1월) 20일 국회 본회의에서 의결이 이뤄짐에 따라 그달 25일 정부로 이송됐다. 이에 이달 8일 공포돼 공포 후 1년이 경과한 2018년 2월 9일부터 시행될 방침이다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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