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비정상의 정상화가 필요한 시점
▲ 오학우 감정평가사. ㈜하나감정평가법인 재개발재건축사업본부 부본부장 / 아유경제 편집인

며칠 전 한국 사회를 수개월간 힘들게 했던 사태가 마무리 되었다. ‘누가 맞다 틀리다’를 이야기 하고자 하는 것이 아니라 그동안 한국 사회는 정상적인 모습이 아니었음은 누구라도 부인할 수 없을 것이다. 하루라도 빨리 정상을 찾아서 국민들의 근심을 덜어주고 경제 사정을 펴게 해주는 대통령을 보고 싶다.

얼마 전 신상진 의원의 발의로 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」의 개정안이 발의되었다. 이제는 개정안이라고 하지만 새롭지 않게 느껴지기는 한다. 전면 개정안이 통과한지 이제 한 달이 조금 지났는데 또 무슨 개정안이냐고 피로감을 느낄 수 있지만 그래도 필자의 판단에는 비정상의 정상화 차원에서 올바른 방향으로 보아 점수를 주고 싶다.

도시정비법 제48조제3항제1호에 대하여

장면 #1. ㅇㅇㅇ 도시재정비사업 조합은 다음 주가 관리처분총회이다. 조합장은 관리처분총회의 성공적인 개최를 위해 여념이 없고 지난 몇 달 온 신경을 써왔다. 관리처분 기준(안)도 계속 점검해왔고 공사비 계약에도 많은 노력을 기울여왔다. 하지만 감정평가 관련하여 민원이 다수 발생하였다. 구청장이 선정, 계약하여 2개 업체를 조합에 지정하여 준 덕에 적정한 비례율 수준인지 사전 검토도 자료 협조가 되지 않아 제대로 진행하지 못한 탓이 크다. 그뿐이 아니다. 조합장이 보기에 자신이 감정평가를 한 결과를 총회에서 와서 설명을 해달라는 당연한 부탁을 했음에도 두문불출 연락도 제대로 닿질 않는다. 겨우 힘들게 연락했더니 계약에 그런 내용이 없으니 총회에서 설명을 하지 않겠다고 한다. 조합에서 직접 설명할 수 없는 부면이니 협조를 부탁한다고 사정을 해도 마찬가지, 하는 수 없이 협력 업체를 통해 멀리 서울에서 정비사업에 정통한 평가사를 초빙하여 겨우 총회의 설명을 하도록 변통하였다. 조합장은 조합에서 정당한 수수료를 내고도 왜 이렇게 아쉬운 소리를 해야 하는지 도무지 납득이 가질 않는다.

장면 #2. ㅇㅇ 재개발 조합은 관리처분을 위한 공람기간 중에 날벼락을 맞게 되었다. 조합 사무실은 흡사 시장터를 방불케 할 정도로 부산하고 고성이 난무한다. 그뿐 아니라 근처 구청 앞도 시끄럽기는 마찬가지, 이유를 알아보자. 서울 중심권이 아닌 탓에 분양가가 높질 않고 사업성이 열악한 편이다. 이러한 상황에서 사업이 진행되어 관리처분을 앞두게 되었고 2개의 감정평가 업체도 구청에 의뢰하여 선정, 계약하여 업무를 맡기게 되었는데 감정평가 결과를 놓고 이의신청을 받는 단계에 이르니 이에 대한 책임 소재가 모호하기 그지없다. 조합에서는 구청장이 선정, 계약하였으니 구청에 가서 항의하라 할 수밖에 없다. 이에 구청으로 몰려가보니 구청 담당자는 구청은 법에 따라 선정, 계약만 했을 뿐이지 감정평가와 관련해서는 조합에 가서 물어보라고 잡아떼기 일쑤다. 또다시 조합으로, 구청으로 몰려간다. 이래본들 어느 곳에 이의를 제기할지 모호하기만 하다.

상기 두 장면은 도시정비법 제48조의 관리처분을 위한 감정평가업자 규정 때문에 발생하게 된 장면들이다. 먼저 규정을 살펴보자. 기존 법 제48조제5항제1호가목이다. 주택재개발, 재건축, 도시환경정비사업 또는 가로환경정비사업의 경우에 종전, 종후 평가를 실시하기 위하여는 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 구하되 재개발, 도시환경정비사업의 경우 시장, 군수가 선정, 계약한 2인 이상의 감정평가업자로부터 평가를 받도록 의무화 되어있다. 반면 재건축의 경우에는 조합에서 1인 이상, 시장, 군수가 1인 이상을 선정, 계약할 수 있도록 완화되어 있다.

현행 규정의 문제점

무엇이 문제일까? 현행 재개발사업 관련 감정평가업자 선정 관련 규정은 몇 가지 오류를 포함한 채 시행되고 있다. 먼저 공익을 위한 보상이 관련되는 공익사업에도 사업시행자 측에서 감정평가업자 1인을 추천할 수 있도록 하고 있다. 소유자도 1인, 시장, 군수도 1인을 선정하여 산술평균하니 참여자 각 입장에서 볼 때 선정 관련 불만을 할 수 없는 구조이다. 하물며 사익을 추구하는 재개발사업에서 조합에서 선정하는 1인의 감정평가업자도 없다면 앞뒤가 맞지 않는 것 아닐까? 이해관계자가 많아도 보상사업보다는 재개발사업 등이 훨씬 많을 텐데 말이다. 둘째, 속담에 재주는 곰이 넘고 돈은 되놈이 받아간다는 말이 있다. 비용부담을 조합이 하면 조합이 용역발주에 따른 편익을 받아야 할 것이다. 예를 들면 와서 결과 설명도 해주고, 민원에 대해 답변도 해주고 하는 과정들 말이다. 그런데 선정, 계약을 구청장이 시행하게 되므로 해당 평가사는 굳이 조합의 편익을 고려하지 않아도 되는 구조이다. 셋째, 재개발사업의 경우 통상 지자체의 조례를 통해 선정을 하고 있는 실정이다. 서울시의 경우 조례에는 감정평가업자의 선정 기준이 공개되어 있기도 하다. 이 기준을 살펴보면 정비사업 평가업무실적과 경험이 아무리 풍부해도 최하위 대비 100점 만점 기준 16점 차이 밖에 나질 않는다. 이마저도 선정 횟수가 많으면 다시 감점되는 구조인데 최하위(기 선정 횟수가 적은 경우) 대비 24점을 감점 받는 구조이다 보니 능력에 맞추어 선정하는 것이 아니라 골고루 업무를 나눠주는 구조로 되어 있다. 그러하니 판례도 수시로 변하고 유권해석과 관련법령도 계속 변화하는 정비사업의 특성을 반영하여 고도의 전문성을 요하는 재개발 정비사업 감정평가에 익숙하지 않는 감정평가 업체가 선정될 수 있는 것이고 이 결과는 고스란히 조합의 피해로 귀속되는 것이다. 넷째, 재건축의 경우에는 조합 총회에서 1인 이상을 선정하기 때문에 업체의 서비스경쟁이 발생하여 추진위원회 설립 단계에서부터 전문 서비스를 제공하고 있는 실정이다. 사업성 분석, 추정 종전금액의 파악, 분양가의 적정성, 국공유지 무상양수도 가액의 적정성, 매도청구 시 매도청구 예상금액의 파악, 관리처분을 위한 감정평가 시행 시 조합원들에게의 일자 사전 공지 및 현장 상담, 의견 공람 시 평가 관련 부문에 대한 서면 답변 및 각종 회의석상에서의 설명, 향후 분양 수입에 대한 절세방안의 검토 등 많은 부분에서 서비스를 동일한 용역수수료 하에 제공받을 수 있다. 입장을 바꾸어보면 재개발 조합이나 조합원의 경우 억울하지 않겠는가?

물론 이렇게 2개 업체 이상을 시장, 군수가 계약하게 된 연유에는 ‘용산사태’라는 비극이 있음을 모르는 바는 아니다. 그때 당시 용산의 재개발 조합은 상가 세입자의 권리금 문제로 인해 귀중한 생명을 잃는 비극이 발생하였다. 냉정하게 살펴보자. 권리금의 회수문제가 종전 감정평가로 해결될 문제인가? 답은 ‘아니다’ 이다. 이번에 발의된 도시정비법 개정안은 비정상의 정상화 과정을 걷는 것이라 본다. 몇 가지 논거를 제시한 것처럼 2개 업체 모두를 행정청에서 선정하는 것은 행정편의의 산물이라고 볼 수밖에 없다. 아무쪼록 이번 개정안이 원만하게 처리되어 올바른 과정으로 개정되기를 바란다.

오학우 감정평가사  koreaareyou@naver.com

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