전국 각지에서 부동산신탁 방식 재건축 바람이 불면서 사업 절차 단축 등 장점의 이면에 가려진 부작용에 대해 정부가 촉각을 곤두세우고 있다.

최근 업계에 따르면 재건축 단지 주민설명회 등에서 부동산신탁사들이 재건축초과이익환수제도를 피해갈 수 있다는 허위ㆍ과장 홍보를 하거나, 초대형 사업장 위주로만 수주를 하고 있어 국토교통부(장관 강호인ㆍ이하 국토부)의 우려가 커지고 있다.

앞서 정부가 재건축사업의 투명성 강화와 소규모 사업장의 재건축 활성화를 위해 지난해 3월 도입한 신탁 방식 재건축사업이 그 취지와 관계없는 방향으로 추진되고 있는 것이 방증되면서 국토부는 신탁 방식 재건축 구역에 대한 모니터링을 강화했다.

또한 일부 신탁사들의 ‘재건축초과이익환수제도를 모면할 길은 신탁 방식’이란 허위ㆍ과장 홍보와 관련해선 국토부는 금융투자협회를 통해 신탁사에 구두 경고를 보낸 것으로 알려졌다.

실제로 서울 한 재건축 준비위원회가 개최한 주민설명회에서 A 신탁사는 “신탁 방식을 재건축사업에 도입하면 재건축초과이익환수제도를 피할 수 있다”고 강조했다. 신탁 방식은 조합 대신 신탁사가 주도해 투명성이 강화되며, 추진위 및 조합 설립 단계를 건너뛸 수 있어 전체 재건축사업 기간을 1~2년가량 단축할 수 있다는 게 이들의 주장이다.

그러나 정부는 불가능에 가깝다고 내다봤다. 국토부 관계자는 “아직까지 정비계획조차 수립하지 못한 재건축 예정 단지들이 연내 관리처분인가를 신청해 재건축초과이익환수제도를 피하는 것은 사실상 아예 가능성이 없다”며 “재건축 초기 단계인 단지에서 신탁사들이 재건축초과이익환수제도 유예 혜택을 받을 수 있는 것처럼 도가 지나치게 홍보하는 면을 지적하고 나섰다”고 설명했다.

이 관계자는 이어서 “신탁 방식 재건축사업이 재건축초과이익환수제도 대상에 편입된 것도 명백해졌다”면서 “기존 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」은 적용 대상을 조합 및 조합원으로 제한하고 있어 조합 설립 단계를 거치지 않는 신탁 방식은 예외였지만 지난 2일 국회에서 부담금 납부 의무자에 신탁사와 토지등소유자까지 포함하는 내용의 법 개정안을 통과시킨바 있다”고 덧붙였다.

이와 더불어 신탁사들이 대단지 사업장 중심으로 수주 공세를 펼치고 있는 것도 국토부의 우려감을 키우고 있다. 이는 정체된 소규모 사업장에 활력을 불어넣기 위해 재건축시장에 신탁 방식을 도입한 국토부의 취지와는 정반대다.

현재 소규모 재건축 사업지의 경우 대단지 사업장에 비해 자금 조달, 시공자 선정 등에 어려움을 겪고 있는 실정이다. 앞서 정부는 신탁사의 신용이 이 같은 문제를 해결할 수 있다고 판단한바 있다.

그러나 신탁 방식을 재건축사업에서 시행할 수 있다는 법이 시행되자 신탁사들은 중대형 사업장 위주로 수주에 나서고 있다. 2000가구가 넘는 대표적인 신탁 방식 단지들은 ▲서울 여의도시범아파트(1790가구) ▲삼익그린맨션(2400가구) ▲성산시영아파트(3710가구) ▲대전 용운아파트(2244가구) 등이다. 모두 사업성이 높아 굳이 신탁 방식으로 사업을 추진하지 않아도 되는 단지다.

특히 신탁사의 인력과 경험 부족이 가장 우려스러운 점으로 꼽혔다. 국토부 관계자는 “신탁사의 한정된 인력으로 대단지 사업장을 수차례 수주하는 점, 앞으로 분쟁이 발생할 수 있다는 점 등을 고려해 신탁사들의 수주 현황을 꼼꼼히 모니터링하고 있다”고 전했다.

이 같은 국토부의 경고에도 불구하고 신탁사들의 부작용 개선이 두드러지지 않는다면 신탁 방식 재건축 대상을 축소하는 등 규제를 강화할 가능성을 배제할 수 없다는 게 업계의 중론이다.

이와 관련해 한 업계 전문가는 “신탁사들이 부작용 개선에 대해 긴장감을 늦추지 않아야 할 것이지만 현재로선 부동산신탁 방식은 인기를 꾸준히 이어나갈 것으로 본다”며 “재건축사업은 속도가 관건인데 조합과 조합원 간의 분쟁, 집행부의 비리 등으로 사업에 차질을 빚는 곳이 많다. 이 문제에 염증을 느낀 토지등소유자들과 새 먹거리를 찾아 나선 신탁사와의 이해관계가 맞아떨어지고 있어 신탁 방식을 선택하는 재건축 사업지가 점차 늘어날 것”이라고 내다봤다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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