▲ 등촌부영아파트. <제공=해당 추진위>

공동주택이 노후화하면 저마다 개발의 활로를 모색한다. 노후도와 사업성 등 각 단지의 사정이 제각기 다른 만큼 삶의 질을 개선하고 재산 가치를 높이기 위해서 어떠한 사업 방식이 유리한지 꼼꼼한 분석과 검토가 요구되고 있다. 이에 따라 개발 대상 단지들은 각자의 구역에 최적화된 사업을 찾기 위한 과정에서 재건축과 리모델링이란 전혀 다른 성격의 두 개발 방식을 놓고 저울질하는 경우가 생긴다.

오늘의 주인공 서울 강서구 등촌동 부영아파트(이하 등촌부영)는 최근 이와 관련해 명확한 해답을 얻었다고 한다. 본보는 수직증축 리모델링 개발 방식을 선택한 등촌부영을 조명해봤다.

리모델링 추진의 당위성 확보로 사업 초기 진행 ‘탄력’… 조합 설립 고지 ‘눈앞에’

다수의 공동주택 단지들이 그렇듯 등촌부영도 리모델링을 사업 방식으로 채택하기까지 내부의 진통이 없었던 것은 아니다. 사업 초기 리모델링 추진을 반대하는 단지 주민들을 설득하고 최근 조합 설립까지 바라볼 수 있게 한 원동력은 사업 주체인 추진위가 리모델링을 추진해야 하는 당위성과 사업성을 탄탄하게 제시했기 때문이다.

이곳 추진위에 따르면 등촌부영은 101동(13층), 102~107동(15층) 등 7개동 아파트 712가구로 구성돼 있고 전 단지 모두 수직ㆍ수평증축 적용이 가능한 상황이다. 이에 증축형 방식을 도입할 경우 일반분양분 100여 가구를 확보할 수 있는 점이 가장 큰 메리트로 전해진다.

개선점도 확실하다. 추진위 관계자는 “우선 실제 사용 면적이 지금보다 증가한다. 예를 들어 소유주들이 34평형 선택 시 실제 사용 면적은 약 5평이 증대되게 된다. 아울러 ▲복도식 구조를 계단식 구조로 변환 ▲화재에 대비한 스프링클러 설치 ▲모든 시설의 최신화 ▲주차장의 지하화 ▲내진설계를 통한 지진 취약성 보완 ▲단열 등 에너지 효율 증대 ▲아파트 관리비 대폭 절감 등이 실현된다”며 “이렇게 바뀌는 데 필요한 비용은 인테리어 비용 수준인 약 5000만 원 가량일 것으로 추산돼 입주자들이 최소 비용으로 리모델링에 참여할 수 있다”고 설명했다. 지난해 8월 세대 간 내력벽 철거 허용 결정이 차기 정부로 유보되면서 리모델링 업계가 난항에 빠졌지만 등촌부영의 경우 설계에 세대 간 내력벽 철거를 적용하지 않은 점도 사업 추진의 전망을 밝게 한다.

이에 힘입어 등촌부영 리모델링사업은 최근까지 본궤도에 오르기 위한 준비를 가속화하고 있다. 2014년 4월 수직ㆍ수평 등 증축형 리모델링 활성화를 골자로 한 「주택법 시행령」 일부 개정안이 시행된 후 리모델링 추진위를 발족한 등촌부영은 지난해 4월엔 리모델링 사업설명회를 개최하는 등 탄력적으로 사업을 운용하고 있다. 그해 7월엔 조합설립동의서 징구를 개시, 동의율 50% 이상을 확보해 9월 조합 창립총회를 개최하면서 마침내 조합 설립 문턱 앞에 섰다. 추진위 관계자에 따르면 이달(3월) 기준 조합설립동의율 65%를 확보한 상황으로 약 2%만 동의를 확보하면 이곳은 조합설립인가를 받을 수 있게 된다. 관계법령인 「주택법」 제11조제3항제1호에 따르면 리모델링 조합을 설립하려면 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의를 얻어야 한다.

[인터뷰] 등촌부영 이종신 조합장 당선인
“‘진심은 통한다’… 리모델링 추진의 당위성ㆍ사업성 강조하며 동의서 징구 나설 것”
“신뢰하며 기다려준 조합원들에게 감사”… 함께 웃는 미래 위해 최선 다할 것 ‘약속’

▲ 등촌부영 이종신 조합장 당선인. <제공=해당 추진위>

등촌부영은 지난해 9월 조합 창립총회를 성공적으로 개최하며 조합 설립을 위한 신호탄을 쐈다. 이날 총회에서는 단독 출마한 이종신 후보가 조합장으로 당선, 제1기 조합을 진두지휘하게 됐다. 본보는 이달 13일 이 조합장 당선인으로부터 등촌부영 리모델링사업 전반에 관해 들어봤다.

- 리모델링사업을 이끌면서 가장 어려웠던 시기를 어떻게 극복했는지/

다른 단지들도 마찬가지겠지만 리모델링사업은 시작이 가장 어렵다고 생각한다. 리모델링 붐이 일어나기 시작했던 2006년 전후 당시에는 리모델링에 대한 막연한 기대 심리가 있어 조합설립동의서를 징구하기가 수월했었지만, 리모델링에 대한 수요자의 기대치가 올라가고 많은 정보를 손쉽게 획득할 수 있는 요즘은 그렇지 않다고 생각한다. 소유주들은 조합설립동의서를 제출하기 전에 나중에 내가 몇 평형을 배정 받을 수 있는지, 얼마를 내야하는지, 미래 가치가 얼마나 될지, 커뮤니티ㆍ지하 주차장은 어떻게 되는지 등 리모델링에 대해 많은 부분을 꼼꼼히 따져 본 후에 동의서를 제출하기 때문에 조합 설립 동의 요건을 충족하기까지 상당히 많은 시간과 노력이 필요하다. 우리 단지도 현재까지 약 8개월을 조합설립동의서 징구에 매진하고 있으며, 리모델링에 동참하길 고민하시는 소유주님들의 이해를 돕기 위해 정말 많은 공부와 노력을 해오고 있다. 하지만 ‘진심은 통한다’는 일념 하에 시간이 다소 걸리더라도 소유주님들께 우리 단지 리모델링 추진의 당위성ㆍ사업성을 절대 과장되지 않게 솔직하게 설명하고 이해시키며 동의서를 징구하고 있다. 이러한 초심을 잃지 않는다면, 좋은 결과가 있으리라 생각한다.

- 등촌부영아파트에 리모델링이 필요한 이유는 무엇인가?

우리 아파트가 리모델링을 추진하는 이유는 크게 ‘주거환경 개선’과 ‘가치 증대’로 요약된다. 현재 강서구의 많은 아파트들이 준공된 지 20년 이상 지나 주거환경 개선의 바람이 점점 더 절실해지고 있으나, 거의 대부분 중층 아파트로 재건축은 기대하기 힘들고, 그렇다고 모든 단지가 리모델링이 가능한 것도 아니다. 즉 강서구의 기존 주거지역에서는 더 이상 새 아파트를 보기가 쉽지 않을 것이다. 우리 아파트 역시 20년 이상 되다보니 생활상 불편함이 점점 늘어나고 있다. 우선 복도식 구조여서 사생활 보호와 주민 안전에 취약하며, 내진 설계가 안 되어있고 화재 안전시설(스프링클러 등)이 부족해 자연재해 발생 시 위험에 노출돼 있다. 또한 커뮤니티 시설이 부족하고 노후화한 배관, 각종 유지보수비 증가, 신축 아파트 동일 평형 대비 2~3평 정도 작은 전용면적 등으로 인해 시세(평당 1480만 원 수준) 또한 저평가 받고 있는 실정이다. 이런 상태로 계속 방치한다면 향후 매수자든 세입자든 점점 찾지 않는 인기 없는 아파트가 될 것이다. 향후 리모델링을 추진해 이런 문제들을 모두 개선하게 되면 강서구의 기존 주거지역에서는 향후 10~20년 내에는 찾아보기 힘든 최고급ㆍ최첨단 새 아파트로 탈바꿈되는 것이고, 모두가 살고 싶어 하는 인기와 가치가 높은 제1순위 아파트가 될 것이라 자신한다.

- 세대 간 내력벽 철거 허용 결정 유보와 관련해 대비책이 있다면/

지난해 8월 국토부의 세대 간 내력벽 철거 허용 유보 발표로 리모델링 추진 단지들이 혼란을 겪었을 수도 있겠지만, 각 추진 단지들이 현행법령 기준 내에서 신속하게 대안을 마련해 슬기롭게 사업을 추진해 나가고 있는 것으로 알고 있다. 이와 관련해 우리 단지는 현행법 테두리 안에서 현재 문제가 되고 있는 세대 간 내력벽 철거와는 관계없는 설계로 추진하기 때문에 정부의 결정으로 인한 영향을 전혀 받지 않고 사업이 가능하다.

- 정부의 리모델링 정책에서 개선이 필요한 부분은/

리모델링사업이 아직 제도적으로 정립이 되지 않은 상황이기 때문에 여러 가지 개선할 부분이 많이 있지만 특히 공사 중에도 부과되는 재산세, 매도청구 소송 세대에 대한 종합부동산세ㆍ매출부가세 등 리모델링 시 부과되는 여러 세금에 대한 개선이 필요하다고 생각한다. 세금 제도를 개선하는 것은 리모델링에서 일반분양을 허용함으로써 조합원들의 비용 부담을 줄이고 궁극적으로 리모델링을 활성화시키겠다는 현 정부의 취지와도 일맥상통한다고 생각한다.

- 등촌부영아파트만이 가진 입지적 장점과 개발 호재를 소개해 달라/

등촌부영아파트는 712가구 모두 32평형 단일 평형으로 구성돼 있고, 전 세대 남향으로 배치돼 있어 리모델링하기에 더할 나위 없는 최적의 조건을 갖췄다. 입지적인 장점도 많다. 지하철 5호선 발산역과 9호선 양천향교역을 도보로 이용 가능한 더블역세권이며 올림픽대로, 서울외곽순환도로 등 주요 간선도로 진출입이 매우 용이하다. 또 전형적인 주거지역 입지로 가까운 거리에 초ㆍ중ㆍ고교가 위치해 있고 백화점 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리하다. 여기에 우리 등촌부영아파트의 미래 가치에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 개발 호재는 바로 총 110만 평에 달하는 마곡지구의 개발이다. 총 개발면적 중 주택용지는 전체 16%(분양 및 임대 각 50%)에 불과하지만 33%가 연구, 업무, 산업용지로 개발된다. LG사이언스파크 등 대기업 41개를 포함해 수많은 기업이 입주 예정이며, 고용인구만 16만5000명이 유입될 것으로 예상하고 있다. 많은 전문가들도 우리 아파트가 마곡지구의 개발 혜택을 그대로 받을 수 있는 수혜 단지가 될 것이라 평하고 있다.

- 향후 사업계획은/

먼저 조합설립동의율을 마저 충족한 후 강서구청에 조합설립인가를 신청, 인가를 득할 예정이다. 이후 사업 추진을 원활하게 도와줄 설계자 및 시공자를 선정할 계획이다. 시공자 선정 이후에는 1차 안전진단, 건축심의, 사업계획승인 등의 절차를 신속히 밟아 최단 기간 내 사업을 성공시킬 수 있도록 최선을 다할 것이다.

- 예비 조합원과 소유주들에게 당부하고 싶은 말이 있다면/

지난해 창립총회 이후에도 집행부를 신뢰하며 묵묵히 기다려주신 예비 조합원님들께 먼저 진심으로 감사하다는 말씀을 전한다. 아직 조합설립인가라는 기쁜 소식을 신속하게 전해드리지 못했으나 지금까지 보내주신 성원만큼 조금만 더 믿고 기다려 주신다면 꼭 좋은 소식을 전해드리도록 하겠다. 또 말 못할 여러 사정으로 인해 선뜻 조합설립동의서를 제출하지 못하는 소유주들의 마음도 잘 알고 있다. 조합에서 전화 드리고, 찾아뵙는 것이 불편하기도 하시겠지만 우리 단지가 리모델링이 꼭 필요하고, 충분한 사업 가치가 있다는 것을 말씀드리고 싶다. 리모델링에 대해 무조건적으로 반대하시거나 거부하지 마시고 한 번 더 진지하게 생각해주시기를 부탁드린다. 새 아파트에 입주하신 후에는 탁월한 선택이었다고 생각하시도록 노력할 테니 좋게 지켜봐 주시고 동참해주셨으면 한다. 함께 웃는 미래를 생각하며 앞으로도 최선을 다하겠다.

▲ 등촌부영아파트의 미래 가치에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 개발호재는 인근에 총 110만 평에 달하는 마곡지구의 개발이다. 사진은 마곡지구 조감도. <제공=해당 추진위>

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>