▲ 서울 강남구 재건축의 ‘상징’ 은마아파트(전체 4424가구)를 놓고 서율시와 강남구의 ‘4라운드’ 대결이 시작됐으나, 최근 강남구가 꼬리를 내리면서 향후 은마아파트 재건축 추진위가 꿈꾸던 ‘49층’ 계획이 현실적으로 가능해질 것인지 귀추가 주목되고 있다. <사진=유준상 기자>

도시개발관의 차이로 인한 서울시와 강남구의 대결이 재점화 됐다(본보 제22호 <지치지도 않는 서울시-강남구 ‘힘겨루기’> 기사 참조). 이번 ‘4라운드’ 주제는 강남 재건축의 대장주로 꼽히는 은마아파트의 ‘층수’ 계획이다.

최근 층수 제한 완화를 외치던 강남 재건축 단지들이 ‘재건축초과이익환수제도’에 대한 압박에 못 이겨 하나둘씩 백기를 들면서 서울시 지침을 수용하는 분위기가 이어지고 있으나, 은마아파트만은 그 자리에 꿋꿋이 버티고 서있는 모양새다.

서울시는 다른 재건축 단지들과 마찬가지로 35층 이상 계획을 수용할 수 없다는 입장이지만, 일각에선 은마아파트 재건축 추진위와 강남구가 주민설명회까지 개최하며 ‘층수 제한 완화’를 강력히 요구하고 나선 만큼 이전처럼 시의 규제를 밀어붙이기엔 다소 무리가 있을 것이란 목소리도 나온다.

이처럼 입장차가 좁혀지지 않고 있는 이들의 양자 갈등이 추진위까지 합세한 삼자 갈등으로 확대되면서 은마아파트 층수 계획이 어떤 방향으로 전개될지 업계 안팎의 눈과 귀가 집중되고 있다.

은마 ‘49층’ 계획에 市 “가능성 없어” vs 區 “그대로 간다”
인근 조합 “특혜 아냐?”… 층수 제한 규제 수용한 사업지들 ‘볼멘소리’

최고 층수 35층 규제를 고수하는 서울시와 이에 반기를 들고 나선 강남구의 날선 신경전은 주제는 다르지만 지난 세 번의 갈등들을 이어 더욱 긴장감을 고조시키고 있다.

양측의 이번 대립은 지난달(2월) 23일 신연희 강남구청장의 “서울시는 은마아파트 49층 재건축을 허용해야 한다”는 발언에서부터 시작됐다.

이날 신 구청장은 “다음 달(3월) 열리는 은마아파트 재건축 정비계획(안) 주민설명회에서 주민 의견을 수렴한 후 이를 반영해 서울시로 제출하겠다”며 “지난 국제현상공모에서 서울시가 50층 재건축이 가능한 것처럼 여운을 남겼다. 이에 은마아파트 토지등소유자들은 원래 써야할 돈보다 2배 많은 ‘150억 원’의 돈을 들여 정비계획을 세웠다. 시는 사업 주체인 토지등소유자들이 원치 않는 층수 제한을 완화해주길 바란다”고 주장했다.

앞서 지난해 은마아파트 재건축 추진위는 설계자 입찰을 통해 희림종합건축사사무소-UN Studio(네덜란드) 컨소시엄을 선정하면서 층수 ‘50층’ 계획을 단단히 했다. 선정된 설계자 측은 설계 용역비 150억 원을 포함한 총 1조1000억 원으로 최고 50층 아파트 5940가구를 건립하겠다는 건축계획을 추진위에 제출한바 있다.

이어 신 구청장의 발언대로 강남구는 지난 3일 오후 6시 30분 강남구민회관 대강당에서 ‘은마아파트 정비구역 지정 및 정비계획 수립을 위한 주민설명회’를 개최했다. 이날 설명회에는 신 구청장, 은마아파트 재건축 추진위 임원 및 토지등소유자, 설계자 등이 참석했으며, 1시간 30분간 열띤 논의가 이뤄진 것으로 알려졌다.

특히 설명회에서는 ‘49층 층수 계획’과 ‘재건축초과이익환수제도’가 화두에 올랐다. 이정돈 위원장은 “부담금 폭탄의 원인인 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해선 올해 안으로 관리처분계획을 신청해야 한다. 하지만 추진위 단계이다 보니 사실상 이를 피하기는 어려운 상황”이라면서 “따라서 사업성 측면에서 35층 규제 완화가 부담금 폭탄을 대체할 수 있는 최선의 방안”이라고 강조했다.

신 구청장도 이와 맥락을 같이 하며 “서울시는 압구정 지구단위 계획안을 발표할 당시에도 주민들의 의사를 반영하지 않은 채 일방적인 진행을 보여줬다”며 “매번 소통을 원한다는 박원순 시장은 강남구와는 불통이지만 은마아파트 재건축만큼은 최대한 주민들의 의견을 수렴해 진행해야 할 것”이라는 입장을 표명했다.

이에 따라 추진위 측은 서울시의 최고 층수 35층 규제에 근본적인 이의를 제기하기 위해 조만간 층수 제한 폐지에 대한 전문가 100명의 의견서를 시에 제출하기로 결정했다고 밝혔다.

그러나 이들의 노력에도 불구하고 은마아파트 재건축 정비계획(안)은 ‘통과’란 관문까지 여러 차례 암초를 만나 진통을 겪게 될 전망이다. 이에 대해 시가 최고 층수 35층 규제를 풀어줄 마음이 전혀 없어 보이기 때문이다.

최근 시 도시계획위원회 측은 “은마아파트 49층 정비계획(안)을 서울시 도시계획위원회 심의에 상정해도 통과 가능성이 희박하기 때문에 심의 결과는 중요하지 않다”며 초고층 불허 입장을 못 박은 것으로 알려졌다.

또한 강남구와 추진위의 주장은 견강부회(牽强附會ㆍ가당치도 않은 말을 억지로 끌어다 대어 자기주장의 조건에 맞도록 함)격이라고 시는 반박하고 나섰다. 소식통에 따르면 시 관계자는 “국제현상공모 당시 ‘차별화된 설계’란 답변을 구가 착각한 것 같다”며 “이는 초고층 재건축을 의미하는 것도 아니고 선례도 없다. 자신들의 입맛에 맞게 해석한 것”이라고 지적했다.

게다가 재건축초과이익환수제도를 피하기 위해 다른 강남 재건축 단지들이 시의 35층 규제를 받아들임으로써 형평성 문제도 도마에 오르고 있다.

35층 규제를 수용한 한 재건축 단지 주민은 “혹시 은마아파트 정비계획(안)이 통과돼 49층으로 사업이 추진될 경우, 불가피하게 시의 방침을 수용했던 타 재건축 단지들도 35층 이상으로 층수 설계 변경을 허용하도록 해야 할 것”이라며 “이 조건을 지키지 않는다면 시가 은마아파트에 특혜를 준 것으로 밖에 생각할 수 없다. 허용 여부에 따라 인근 재건축 단지 주민들이 모두 반발할 수 있다는 걸 시는 명심해야 한다”고 힘줘 말했다.

이와 관련해 업계 전문가들은 서울시 층수 규제를 놓고 의견이 엇갈리고 있지만, 은마아파트 정비계획(안)이 통과될 경우 불거질 후폭풍에 대해선 시의 예상보다 거셀 것으로 중지가 모아지고 있다. 따라서 시도 쉽게 규제를 풀 수는 없어 어느 쪽이 뒤로 물러설지는 좀 더 지켜봐야한다는 관점이 대다수이다.

▲ [표] 강남권 재건축 주요 단지 심의 현황.

바람 잘 날 없는 은마아파트, 층수 싸움에서 ‘임대주택’까지 번져

이와 같이 서울시와 강남구의 층수 싸움이 불거지면서 좀처럼 진정세를 찾아보기 힘든 은마아파트에 최근 임대주택 공급 문제까지 더해져 또 한 번의 돌풍이 몰아칠 것으로 보인다.

지난 14일 서울시에 따르면 시는 최근 은마아파트 추진위ㆍ강남구와 함께 정비구역 지정 입안을 위한 사전 협의를 가졌다. 이날 구와 추진위는 준비한 정비계획(안)을 시에 제출한 것으로 파악됐다.

시 주택건축국 주무관은 “사전 협의에서는 ▲정비사업 기본계획 매뉴얼 준수 ▲임대주택 작은 평형 유도 ▲소셜믹스(Social-mix) 적용 여부 등의 내용이 주가 됐다”고 설명했다. 이날 협의에서 ‘정비사업 기본계획 매뉴얼 준수’를 권고한 시의 의도는 은마아파트의 49층 정비계획(안)을 짚어낸 것이란 분석이 뒤따른다.

이 중 임대주택 공급량 확대로 논란이 됐던 부분에 대해 그는 “은마아파트가 계획을 세운 임대주택 840가구는 대부분이 큰 평형인 59㎡로, 이를 45㎡ 등의 작은 평형으로 줄이도록 유도한 것”이라며 “이렇게 되면 남는 용적률이 있는데 이를 추가 임대주택으로 건립하도록 권한 것이지 공급량 확대를 직접적으로 언급한 적은 없다”고 주장했다.

일반분양주택과 공공주택의 사회 혼합을 위해 임대주택을 분산 배치하라는 것이 핵심인 소셜믹스 적용 여부 내용에 대해서는 “은마아파트만 특별한 것이 아니라 임대주택을 공급하는 모든 재개발ㆍ재건축 단지에 권고하는 게 소셜믹스다”면서 “기본 매뉴얼대로 하는 것일 뿐 오해하지 않았으면 한다”고 그는 말했다.

하지만 이 같은 권고에 따라 추진위가 임대주택 공급 계획인 ▲39㎡ 7가구 ▲41㎡ 62가구 ▲59㎡ 771가구 등 전체 840가구에서 59㎡를 45㎡로 낮출 경우, 200여 가구가 추가로 건립될 수 있고 임대주택은 총 1000가구 이상으로 늘어나는 셈이다.

이에 대해 은마아파트 토지등소유자들은 일제히 불만을 제기하고 있는 상황이다. 한 토지등소유자는 “주민의 입장에선 지난 설명회에서 목이 터져라 은마아파트 재건축 방향에 대해 건의했다. 이에 주민 의견을 조금이라도 반영할 줄 알았는데 실망감을 감출 길이 없다”며 “임대주택과 관련해선 추진위 측은 시의 공공성을 최대한 존중하면서 공급 계획을 세운 것으로 알고 있다. 반면 공급량을 더 늘리라고 권고한 시는 추진위의 입장을 전혀 배려하지 않은 행태”라고 토로했다.

한 발 뒤로 물러선 區… 은마의 ‘꿈’ 무너지나?
업계 “외면 받을 가능성 높지만 섣부른 판단은 금물”

이 같은 상황 속에서 추진위 편에 섰던 강남구가 슬며시 관망세로 선회하면서 신 구청장이 발언했던 ‘49층 강행’이 없던 일이 될 가능성도 제기돼 혼란을 부르고 있다. 앞선 세 번의 갈등 중 아직까지 결론이 나지 않은 한전부지 공공기여금 분배를 제외하곤 구룡마을 개발 방식, 제2시민청 건립 갈등에서 강남구를 승리로 이끈 신 구청장이 한발 뒤로 물러서는 상황이 벌어졌기 때문이다.

최근 소식통에 따르면 은마아파트 재건축 49층 정비계획에 대해 ‘지지’하는 태도로 일관했던 강남구가 돌연 “재건축 계획(안) 심의는 시의 고유 권한”이란 입장을 표명했다. 지난 설명회에서 신 구청장이 했던 발언과는 정반대다.

이에 대해 구는 당시 신 구청장의 발언은 주민들의 의사를 대신 시에 전달하겠다는 뜻이며, 이후 결정권은 시에게 있는 것이지 구가 결정할 수 있는 사안은 아니라는 입장을 분명히 했다. 또한 구는 추진위가 신청한 49층 정비계획(안)을 시에 전달하기 전 행정적인 절차를 진행하는 것일 뿐 이 정비계획(안)이 통과되지 못하더라도 ‘구의 책임은 없다’고 선을 그었다.

유관 업계 전문가들은 이런 구의 태세전환에 추진위의 ‘49층’ 정비계획이 추진력을 잃음으로써 특별건축구역 지정에 기대를 걸고 있으나 이쪽도 타 재건축 단지와의 형평성 논란을 키울 우려가 있어 사실상 심의를 통과할 가능성이 매우 낮다고 분석했다. 더불어 이러한 흐름이 지속돼 추진위의 본래 계획이 무산될 경우 추진위는 재건축초과이익환수제도를 피하지 않는 전면전을 택해 얻고자 했던 초고층의 ‘수익성’과 돌이킬 수 없는 ‘사업 속도’, 두 마리 토끼를 모두 놓치는 셈이라고 우려했다.

그러나 업계 한쪽에서는 여전히 시의 ‘2030 도시기본계획’의 허술함을 지적하며, 은마아파트가 ‘3대 도심’에 속하면 3종일반주거지역이라도 복합으로 건립할 경우 ‘50층’까지 지을 수 있다는 주장도 나오고 있어 섣불리 결과를 단정하긴 성급하다는 관측도 나온다.

따라서 이번 갈등과 논란이 다음 달(4월) 초께 시에 제출돼 오는 5~6월 관계 부처의 심의를 거칠 것으로 예상되는 은마아파트 재건축의 방향키인 ‘정비계획(안)’의 심의 결과에 어떤 영향을 미치게 될지 귀추가 주목된다.

▲ 은마아파트 재건축 조감도(왼쪽)와 전경. <사진=아유경제 DB>

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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