▲ 지난 10일 헌재의 대통령 탄핵 선고 이후 부동산시장의 혼란을 우려하는 목소리가 높아지고 있다. 사진은 지난해 11월 대국민 담화 발표와 촛불시위 군중 모습. <출처=청와대 SNS, AP통신>

이달 10일 헌법재판소는 헌정 사상 처음으로 현직 대통령을 탄핵하는 역사적 판결을 내렸다. 이에 대한민국은 오는 5월 9일 ‘장미대선’ 정국에 돌입하며 많은 실수요자들은 부동산시장이 앞으로 어떻게 흘러갈 것인지 큰 관심을 보이고 있는 상황이다.

대다수의 전문가들은 당분간 부동산시장은 투자자나 실수요자들의 관망세가 지속될 것이란 예상을 쏟아내고 있다. 앞서 박근혜정부의 마지막 부동산정책이라고 할 수 있는 11ㆍ3 대책과 같은 억제책에 따라 시장이 크게 변화하는데, 여기에 정치적으로 안정되지 않은 만큼 불확실성이 더 커져 투자수요를 비롯해 실수요자들까지 부동산 매입을 꺼리고 지켜보고만 있겠다는 입장일 것이란 분석이 이어진다.

아울러 업계 한쪽에서는 벌써부터 차기 대통령 예비 후보들의 부동산ㆍ주택 정책 관련 공약에 주목하며 올해 부동산시장의 흐름을 첨치고 있다. 특히 야당의 대권 잠룡들이 보유세 인상 등 부동산 과세 강화에 정책 초점을 맞추면서 침체 국면에 빠진 부동산시장이 더욱 악화될 수 있다는 우려도 커지고 있다.

온탕에서 냉탕으로… 롤러코스터 정책으로 부동산시장 ‘혼란’

박근혜정부의 ‘경제 살리기’는 부동산으로 시작해서 부동산으로 끝났다는 평가가 지배적이다. 경제를 살리려고 부동산 규제를 대거 완화했지만 가계 부채 급증 등 부작용만 잔뜩 키우고 정작 목표로 했던 경제 살리기에는 실패했다는 것이 업계의 전반적인 진단이다.

실제로 지난 정부는 출범 이후 지속적으로 부동산 규제를 완화했다. 시장에서는 ‘풀 수 있는 것은 거의 다 풀었다’는 말까지 나돌았다. 당시 최경환 기획재정부 장관은 “한여름에 겨울옷을 입은 격”이라며 주택담보대출 한도를 늘렸고, 이에 주택담보대출이 급증하기 시작해 가계부채의 증가로 이어졌다.

결국 박근혜정부는 부동산 부양책을 확실히 접어 두고 시장 규제에 나섰고, 온탕에 들어가 있던 부동산시장은 한순간 냉탕으로 옮겨가야 하는 신세가 돼버렸다. 경제 전문가들은 박근혜정부의 부동산정책은 규제를 대대적으로 완화해 오다가 지난해 11ㆍ3 대책부터 규제를 다시 강화하는 쪽으로 변경한 것이 가장 큰 흐름이자 핵심이라고 짚을 수 있을 것이라고 입을 모은다.

특히 청약시장에 찬물을 끼얹은 결정타는 대출규제였다. 여신 심사 가이드라인이 이달부터 전 금융권으로 확대돼 가계대출이 막히면서 투자수요는 물론이고 실수요마저 돈맥경화로 수요가 급격히 줄어들었고, 아울러 중도금이나 잔금을 납부하기 위한 집단대출 문턱도 높아지면서 쉽사리 청약을 넣기 어려워진 상황에 직면했다.

이는 곧 부동산시장의 정체로 이어졌다. 부동산 전문가들에 따르면 설 연휴가 끼었다고 하지만 올해 1~2월 매매된 아파트 거래량은 작년보다 약 18%p 감소해 지난해 말부터 관망세가 이어졌다.

박근혜정부 發 부동산 정책들 ‘오리무중’

시장의 눈과 귀는 박근혜 전 대통령 정부의 부동산 정책들이 차기 정부에서 지속될 수 있을 지에 쏠리고 있다.

도시재정비업계에서는 올해 말부터 부활하는 ‘재건축초과이익환수제도’가 가장 큰 관심거리다. 이는 재건축 등으로 집값이 가구당 3000만 원 올랐을 때 재건축초과이익의 최대 50%를 세금으로 걷어 들이는 제도다. 초과이익 산정은 한국감정원 등의 심의를 거쳐 결정한다.

박근혜정부는 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 재건축초과이익환수제도 시행을 유예했고, 이어 2017년 말까지 유예기간을 한 번 연장한바 있다. 이에 따라 일부 사업지들은 올해 말까지 관리처분인가를 신청하지 못하면 재건축초과이익환수제도를 적용받게 된다.

그런데 2014년 초 박근혜정부와 여당(새누리당)이 제도 자체를 폐지하려 했을 때 야당인 새정치민주연합이 강력하게 반발한 점을 미뤄 봤을 때, 재건축초과이익환수제도가 부활할 가능성이 있어 이를 우려하는 목소리가 크다.

또한 지난 정부는 2015년 말 「민간 임대주택에 관한 특별법」을 제정해 기업형 임대주택(뉴스테이)을 공급할 수 있는 법적 제도를 마련했다. 세제 감면 등의 인센티브를 제공해 기업들이 임대주택을 공급하도록 해 고급화 전략에 성공하며 인기를 얻고 있다. 그러나 정권 교체 이후에도 뉴스테이가 도입 취지대로 순항할 수 있을 지 시장에서는 회의적인 시각이 적지 않다. 야당 일각에서는 뉴스테이를 위해 기업에 제공하는 인센티브를 줄이고 뉴스테이 임대료도 낮춰야 한다고 주장하기 때문이다. 이와 더불어 최근 야당에서 발의하는 법안과 주요 주장들을 살펴보면 공공임대 영역을 확장하는 데 초점을 맞추고 있어 사업성이 낮아지는 만큼 사업 동력을 잃을 가능성이 대두된다.

주택시장에서 ‘전월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권’ 도입 여부도 화제다. 최근 업계에 따르면 이미 국회에 발의된 관련 법안만 9개다. 두 제도의 도입을 주장하는 야당은 전월세 상한제가 세입자의 주거비 부담을 줄이고 전세금 상승폭을 낮출 수 있는 효과적인 규제라고 주장한다. 반면 정부와 여당은 정부의 임대차 시장 개입이 오히려 부작용을 낳을 수 있다고 말한다. 이 같은 입장 차이는 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입을 미루며 평행선을 그어왔으나 정권이 바뀌면 추진될 가능성이 크다는 것이 업계의 중론이다.

오는 5월 9일 장미대선에 대선주자들 부동산 공약 ‘화제’

주요 대선주자들이 부동산시장 투자를 규제하겠다는데 한 목소리를 내고 있는 것도 시장의 불안을 가중시키고 있다. 이는 구체적으로 ▲임대소득 과세 ▲전월세 상한제 ▲계약갱신청구권 시행 ▲부동산 보유세 인상 등이 대표적이다.

최근 여론조사를 살펴보면 야권 후보들이 앞서 있는 게 사실이다. 지난 13일 한 여론조사 전문기관의 발표에 따르면 정당 지지도는 더불어민주당(48.1%)이 압도적으로 높고, 대선후보에 대한 지지도도 야권 후보가 강세를 보이고 있다.

그런데 현재 정당 지지도가 가장 높은 더불어민주당 등 야권의 정책기조는 부동산 부양보다는 ‘규제’로 균형이 기울어져있다. 업계 전문가들은 아직 유력 후보들이 구체적인 부동산 정책을 내놓고 있지 않지만 대체로 규제 쪽으로 무게가 실릴 것으로 예측하고 있다.

특히 가장 지지율이 높은 문재인 더불어민주당 전 대표는 세제 개편에 초점을 맞춰가고 있다고 파악됐다. 지난 1월 대담집을 통해서도 “부동산 보유세가 국제 기준보다 낮다”고 설명하면서 ‘보유세 인상’에 대해 피력했다. 늘어난 재원은 100만 가구에 이르는 공공임대주택 공급에 활용할 계획으로 알려졌다.

보유세는 부동산에 매기는 세금으로 현재 재산세와 종합부동산세의 명목으로 부담이 되고 있어 1세대 2주택자의 경우 합계 10억 원짜리 집을 보유하고 있다고 가정하면 보유세로만 300만 원에 달하는 세금을 납부해야 하는데 이 부담금을 더 높이겠다는 것이다.

이와 더불어 보유세 강화에 가장 적극적인 후보는 이재명 성남시장이다. 이 시장에 따르면 국토 보유세를 신설해 연간 15조 원을 거둬들이고, 국민들에게 기본 소득으로 똑같이 나눠주겠다는 구상이다.

보유세 외에도 범 야권에서는 연 임대로 상승을 5%로 제한하는 전월세 상한제나 임차인 요구에 따라 임대차계약을 1회 갱신할 수 있는 계약갱신청구권 시행 등을 검토하고 있다.

한편 여권 후보들조차 비슷한 입장을 보이고 있다. 소식통 등에 따르면 남경필 경기도지사는 안정된 주거계획을 세울 수 있는 정책을 강조했고, 유승민 바른정당 의원은 가계부채에 대한 신속하고 과감한 수술이 필요하다고 천명했다.

업계 “금리의 영향 등 지배적일 것… 차기 정부, 무리한 정책보다 시장 원리에 맡겨야”

이런 상황 속에서 다수의 부동산업계 전문가들은 탄핵 여부와 상관없이 부동산 및 주택시장은 금리의 변화 등에 영향을 받아 흘러갈 것이란 견해를 내놓는다. 정책적인 변수도 중요하지만 사실 현재 부동산시장의 가장 큰 변수는 국내외 금리의 인상 등 금융이라는 것이다.

또한 오는 5월 장미대선 변수가 시장에 미칠 영향에 대해서 도시재정비업계 한 관계자는 “현재 유력 대선 주자들은 부동산 투기를 보고 있고 각종 규제 얘기도 나오고 있어 단기적으로는 충격이 올 가능성이 있다”며 “하지만 대선 등 정책 변수의 영향은 제한적으로 6개월 정도 시장에 영향은 미치겠지만 오래가진 않을 것이다. 업계 일각에서는 중장기적으로 볼 때 부동산시장이 급랭하지 않도록 다시 부양책을 꺼낼 가능성도 있다고 예측한다”고 말했다.

차기 정부의 정책적인 대처에 대한 주문도 이어진다. 한 부동산 전문가는 “전 정부의 부동산 정책을 통째로 재차 바꾸고자 한다면 혼란과 함께 주택시장 불안이 가중될게 분명하다. 부동산 정책은 양면성이 내재해 있어 한쪽만 바라본 채 포퓰리즘적으로 정책을 도입하다보면 시장 불안이 반복되면서 2~3년을 단위로 반드시 후유증을 겪게 마련이다“고 지적했다.

이어서 그는 “과거 정부의 정책이 짧게는 1년, 길게는 3년을 채 넘기지 못하고 힘을 잃어 폭등과 진정, 침체를 주기적으로 반복한 것도 같은 맥락이다. 부동산 정책이 제대로 실효성을 거두지 못하고 투기가 번창하며 부동산 가격이 춤을 춘 이유를 곱씹어 봐야 한다”고 덧붙였다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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