서울 강북 재개발은 저평가된 사업성과 사업비 부족 문제 등으로 사업 추진에 어려움을 겪는 경우가 부지기수다. 게다가 시 공공관리제도 적용 탓에 각 사업 단계를 밟아나가기도 여간 까다로운 게 아니다.

이 같이 열악한 환경 속에서도 최근 ‘핫플레이스’로 재조명을 받는 강북 재정비촉진지구 두 지역에 눈길이 쏠린다. 강남 재건축을 견인하는 서초구와 강남구의 최북단에서 각각 한강 맞은편으로 보이는 용산구 한남재정비촉진지구와 성동구 성수재정비촉진지구가 그 주인공이다.

본보는 강북 재개발사(史)를 새로 쓰고 있는 두 곳을 집중 조명해 봤다.

■성수재정비촉진지구

강남 재건축은 35층 장벽에 ‘울상’인데… 한강 건너 성수동 재개발은 50층 도장 ‘쾅~’

▲ ▲ 성수전략정비구역 특별계획구역(1~4지구) 일대. <사진=유준상 기자>

서울 성동구 성수동 일대가 재조명받고 있다. 서울 강남 재건축을 포함한 관내 정비사업지들이 ‘2030 서울플랜(도시기본계획)’에 의거, 제3종일반주거지역의 층수가 35층 이하로 제한된 상황에서 성수재정비촉진지구(성수지구)는 예외 적용이 돼서다.

시기적으로 층수 제한 사각지대에 놓여있었기 때문으로 2011년 2월, 서울시는 오세훈 전 서울시장의 ‘한강르네상스(한강공공성 회복선언)’ 구상에 따라 이 일대를 제1종지구단위계획을 적용한 성수전략정비구역으로 확정한 뒤 재개발 정비구역으로 지정했다. 이에 따르면 성수전략정비구역 특별계획구역(1~4지구)인 성덕정5길(성수1가1동) 일대 53만399㎡에 허가된 층수는 ‘최고 50층 이하(평균 30층)’가 적용된다.

이곳은 지하철 2ㆍ7호선ㆍ분당선 등 트리플역세권에다가 한강 조망권을 확보한 점이 초고층 허가와 함께 시너지 효과를 발휘해 성수지구의 가치를 제고한다. 아울러 서울숲, 어린이대공원, 뚝섬한강공원 등 녹지도 풍부해 (예비) 투자자들이 줄을 잇고 있는 형국이다.

성수지구 내 이미 개발이 진행 중인 다수의 사례는 이 같은 입지 호재를 입증하고 있다. 두산건설이 시공을 맡은 ▲성수트리마제가 대표적 사례다. 오는 5월 준공 예정인 성수트리마제는 지상 47층 아파트 4개동 688가구로 지어진다. 대림산업이 다음 달(4월) 분양하는 주상복합인 ▲서울숲아크로빌도 무려 지상 49층을 부여받았다. 부영주택이 2009년 뚝섬 지구단위계획구역 내 부지를 서울시로부터 사들여 지은 5성급호텔인 ▲부영관광호텔 역시 지상 47층 아파트 1개동 1107가구로 건립된다. 부영관광호텔은 2015년 말 성동구청으로부터 사업계획을 승인받은바 있다. 일찍이 2011년 7월 입주를 마친 주상복합인 ▲성수갤러리아포레 또한 지상 45층 아파트 2개동 230가구 규모로 지어졌다.

▲ 오는 5월 준공 예정인 성수트리마제. 지상 47층 아파트 4개동 688가구로 지어진다. <사진=유준상 기자>

성수전략정비구역 4곳(1~4지구) 재개발사업 추진, 50층 허가 등 호재 힘입어 ‘탄력’

이 같은 입지적 장점과 개발 호재에 힘입어 성수지구 재개발사업에 탄력이 붙고 있다. 실질적으로 성수지구는 서울 시내에서 정비사업 층수 35층 제한의 사각지대에 놓인 유일무이한 정비구역이라는 점에서 메리트가 크다.

단, 몇 가지 변수는 있다. 박원순 시장 취임 이후 서울시는 반(反) 도시재정비사업 기조로 입장을 전향했고 성수지구 내 4곳 사업지 모두 사업 단계가 건축심의 이전이라 불확실성이 남아있다는 점이다. 하지만 성수지구 내 이미 50층에 준하는 건축허가를 받은 개발 사례는 성수지구 재개발사업 초고층 건축계획의 실현 전망을 밝게 한다.

4개 사업지 중 가장 사업 속도가 빠른 곳은 성수4지구다. 지난해 7월 조합설립인가를 받은 성수4지구는 빠른 시일 내 건축심의에 돌입하겠다는 구상이다.

조합 관계자는 “현재 오 시장 때 수립됐던 지구단위계획에 의거해 50층을 골자로 한 건축계획(안)을 수립 중이며 빠르면 내달(4월) 말, 늦어도 오는 5월엔 이를 성동구청에 접수시킬 계획이다. 건축계획에 따르면 우리 4지구는 지상 50층 아파트 1570가구 규모로 탈바꿈한다”고 설명했다.

이와 관련해 성동구청 관계자는 “지구단위계획이 수립될 당시와 현재, 시의 도시개발 철학이 달라 시가 50층 건축계획을 그대로 허가할지는 미지수다. 사업 속도가 가장 빠른 성수4지구의 건축심의 결과가 나머지 3개 지구 ‘층수 50층 실현’의 시금석이 될 전망”이라고 예측했다.

지구단위계획에 따르면 성수4지구 재개발사업은 성동구 성덕정길 136-10(성수동2가) 일대 8만9828㎡를 대상으로 한다. 조합은 이곳에 용적률 314.98%를 적용한 지상 12~50층 아파트 1579가구(일반분양 1310가구, 임대 269가구) 등을 공급할 예정이다.

이어서 조합 설립을 앞둔 성수1지구가 그 뒤를 바짝 좇고 있다. 지난 4일 성수1지구 재개발 추진위는 조합 창립총회를 개최했다. 총회에 상정된 ‘조합 임원 선임의 건’과 관련해 조합장에는 단독 출마한 황상현 후보가 당선, 함께 선출된 감사 2명, 이사 10명과 함께 차기 리더십을 꾸리게 됐다.

지난 28일 추진위 관계자는 “이달 안으로 조합설립인가를 신청할 계획이다. 통상 30일 정도 걸리는 인가 기간을 고려하면 오는 4~5월 사이 인가를 받을 수 있을 것으로 예상한다”고 전했다.

지구단위계획에 따르면 이 사업은 성동구 성덕정5길 18-2(성수동1가) 일대 19만4398㎡에 용적률 309.22%를 적용한 공동주택 18개동 2909가구(일반 2414가구ㆍ임대 495가구) 등을 공급하는 것을 골자로 한다.

인근 2ㆍ3구역도 조합 설립을 위한 물밑 작업이 한창이다. 우선 성수2지구는 설계자 선정에 힘을 쏟고 있다.

성수2지구 재개발 추진위에 따르면 추진위는 지난 17일 설계자 선정을 위한 현장설명회를 개최한데 이어 28일 입찰을 마감했다. 추진위는 입찰 결과를 토대로 내달(4월) 추진위원회를 개최한 후 오는 6월 주민총회에서 설계자를 선정한다는 구상이다. 이후 순차적으로 조합설립동의서를 징구하겠다는 게 추진위 측의 계획이다.

지구단위계획에 따르면 이 사업은 성동구 성덕정길 84(성수동2가) 일대 13만1980㎡에 용적률 317.01%를 적용한 공동주택 1907가구(일반 1582가구, 임대 325가구) 및 근린생활시설을 공급하는 것을 골자로 한다.

성수3지구의 사업 속도는 이보다 근소하게 앞섰다. 지난해 말 설계자를 선정한 후 현재 본격적으로 조합설립동의서 징구에 매진하겠다는 계획을 세우고 있다.

이달 29일 김옥금 위원장은 “지난해 12월 주민총회에서 에이앤유디자인그룹을 설계자로 선정한 뒤 최근 환경평가 심의를 구청에서 진행 중이다. 오는 4월 중순 심의를 마치면 본격적으로 조합설립동의서 징구에 나설 방침이다. 순탄하게 동의율을 충족하면 연내 조합 창립총회를 개최한다는 구상”이라고 말했다.

그녀는 이어 “우리 성수지구는 전무후무한 입지적 혜택을 받은 곳으로 한강변을 끼고 있는 50층 이상 초고층 건물로 지어진다는 게 가장 큰 메리트다. 소규모 빌라를 기준으로 3.3㎡당 평균 8000만 원을 웃도는 가격대가 형성되고 잔여 매물을 찾아보기 힘든 상황은 이를 입증하고 있다”고 소개했다.

지구단위계획에 따르면 이 사업은 성동구 성덕정21길 3(성수동) 일대 11만4193㎡에 용적률 317%를 적용한 아파트 1852가구(일반 1537가구ㆍ임대 315가구) 등을 공급하는 것을 골자로 한다. 현재 토지등소유자 수는 1007명으로 파악됐다.

이처럼 사업의 성공을 향해 전진하고 있는 4개 지구(1~4) 개발이 모두 완료되면, 성수지구는 53만399㎡, 8247가구(일반 6843가구ㆍ임대 1404가구) 규모의 대규모 아파트 타운으로 거듭나게 된다.

■한남재정비촉진지구

업계 “입지ㆍ개발 호재 어느 하나 빠지는 것 없는 ‘팔방미인’ 한남동을 주목해라”

▲ 한남뉴타운 2~5구역 일대. 우측 상단에 한남뉴타운의 랜드마크 역할을 해 온 한광교회가 보인다. <사진=유준상 기자>

강북 지역 중 입지로 둘째가라면 서러운 동네가 있다. 예로부터 대한민국 대표 부촌으로 손꼽히던 용산구 한남동 일대가 그 주인공이다.

한남동은 입지적 가치를 제고하는 여러 가지 특수성을 갖고 있다. 서울 한복판에 위치해 ▲강남ㆍ북으로의 진입이 수월한 교통의 요충지이며 ▲뒤로는 남산, 앞으로는 한강이 위치한 배산임수 지형에다가 ▲최상위 등급의 한강 조망 확보지라는 천혜의 입지 조건을 갖춘 곳이어서 일찍이 유관 업계와 당국의 관심을 한 몸에 받아왔다.

한 업계 관계자는 “노후 주택이 밀집한 한남동은 주거ㆍ교육 여건이 강남에 비해 아쉬운 게 사실이다. 하지만 자연환경이나 조망권, 교통 등 입지성이 우수하고 개발 호재 및 잠재력이 커 투자자들이 발걸음을 재촉하고 있는 게 현실”이라고 평가했다.

그의 말대로 한남동은 개발 호재가 뚜렷하다. 우선 ‘황금땅’으로 불리는 서울 용산구 이태원동 일대의 유엔군사령부(이하 유엔사) 부지 총 5만1753㎡의 개발 계획이 구체화됐다는 점을 들 수 있다. 유엔사 부지는 수송부, 캠프킴 부지와 함께 용산기지 바깥에 있는 산재부지 중 하나로 「용산공원 조성 특별법」에 따라 개발이 추진되고 있다.

이곳 조성계획과 실시계획에 따르면 이 부지의 용도지역은 일반상업지역으로 호텔, 업무빌딩, 주상복합 등이 두루 들어서며 용적률 최대 600%, 최고 높이 90m로 적용된다. 국토교통부(이하 국토부)는 유엔사 부지에 민간으로부터 1조5000억 원 가량의 투자가 이뤄질 것으로 기대하고 있다.

특히 업계 전문가들은 이곳이 한남뉴타운과 접근성이 좋아 연계형 개발이 가능한 점과 미군 기지의 평택 이전 후 시작될 캠프킴ㆍ수송부 부지의 개발까지 고려하면 총 5조 원 이상 잠재적 가치를 낼 것으로 평가하고 있다.

내년부터 시작되는 용산공원 개발도 호재다. 국토부는 용산공원은 단일 생태숲공원 형태로 조성되는데 미국 뉴욕 센트럴파크와 같이 자연미를 살린 공원을 서울 도심 중간에 배치해 서울 도심에 부족한 공원 부지를 확보할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 공원은 서울 이태원에서 삼각지, 용산로에 걸친 미8군 용산기지(234만㎡)에 들어설 예정으로 사업비 1조2000억 원 규모의 공사가 올해 착공에 들어가 10년 동안 진행된다.

여기에 서울시교육청이 용산구 옛 수도여고 부지에 2020년까지 12층 규모의 신청사를 짓는 것도 한남뉴타운에게 호재로 돌아올 것이라고 업계는 전망한다. 서울시는 지난해 12월 제19차 도시ㆍ건축공동위원회를 열어 용산구 두텁바위로 27(후암동) 일대 학교를 폐지하고 공공청사를 신설하는 내용의 용산 지구단위계획 결정 변경(안)을 수정가결 했다.

이에 대해 용산구청 관계자는 “이해 당사자 간 갈등과 사업지 주변 미 대사관 이전 등 관련 계획이 확정되지 않아 사업 추진이 한동안 어려움을 겪었다. 이번 지구단위계획 변경 결정으로 시 교육청사와 숙명여대로 이어지는 명품 교육 벨트가 조성될 것으로 기대한다”고 전했다.

오랫동안 표류한 한남뉴타운 사업 ‘재개’… 못 다한 꿈 향해 다시 ‘전진’
1구역은 해제, 2~5구역은 재정비촉진계획 변경 절차 돌입… 건축심의 임박!
업계 “한남동은 서울의 얼굴… 뉴타운 사업 활성화하는 게 서울시 위한 길”

이 같은 호재를 예측했는지 서울 용산구 한남동 일대는 일찍이 개발에 뛰어들었다.

2003년 제2차 뉴타운으로 지정된 한남뉴타운(1~5구역)은 시내 재개발 정비사업지 중 최대어로 꼽히며 주목을 받아왔다. 5개 구역의 총면적은 102만㎡에 달해 미니신도시급 규모를 자랑한다.

하지만 기대를 모으던 한남뉴타운은 그동안 체면을 많이 구겼던 게 사실이다. 2011년 10월 대규모 도시재정비사업에 우호적이지 않은 박원순 시장이 당선되면서 내ㆍ외부적으로 스포트라이트를 받았던 사업 초반과 달리 지난 몇 년간 표류했다.

서울 용산구 한남1구역 재개발사업은 그 여파로 결국 지난해 말 해제됐다. 녹사평대로26길(반포동) 일대 40%에 달하는 상가 주민들의 반대로 조합 설립에 난항을 겪는 상황이 지속된 것이 주된 이유가 됐다.

아울러 한남2, 3, 4, 5구역은 시가 한남재정비촉진지구 전체 계획과의 정합성 검토와 함께 각 구역 간 사업 속도를 조절한다는 이유로 사업이 답보 상태를 거듭해왔다.

특히 한남3구역의 경우 ‘서울시 행정 폭력’의 최대 피해지이다. 2012년 9월 조합 설립 이후 1년 8개월간 재정비촉진계획 변경과 건축위원회 심의 7차례, 소위 심의 4차례 등이 진행되며 사업이 지체됐다. 심지어 이 같은 과정도 모자라 2015년 5월 한남뉴타운 전 구역 간 정합성 검토한다는 이유로 사실상 사업 중단 조치가 내려지기까지 했다.

다른 구역 또한 사정은 비슷하다. 한남2구역은 2012년 6월, 한남4구역은 2015년 1월, 한남5구역은 2012년 8월 각각 조합을 설립한 뒤 사업 절차를 밟아나갔지만 재정비촉진계획 변경 및 건축심의 단계서 최종 결정권자인 서울시 문턱 앞에 번번이 가로막혔다.

이와 같은 어려움에도 불구하고 장기간ㆍ전면적으로 진행이 제한됐던 이곳 사업에 최근 활로가 열려 귀추가 주목된다. 서울시가 지난해 9월 한남뉴타운 개발 가이드라인을 확정했기 때문이다.

최근 업계에 따르면 현재 4개 구역 모두 이를 토대로 재정비촉진계획 변경 작업에 전념하고 있다. 한남3구역이 가장 빠른 사업 속도를 내는 중으로 재정비촉진계획 변경(안)을 이미 구청에 접수시킨 뒤 공청회까지 마친 상황이다.

용산구청 재정비사업과 담당자는 “서울시의 한남뉴타운 재개발 가이드라인에 따르면 한남3구역의 가장 높은 지대에서 랜드마크 역할을 해 온 한광교회 및 이슬람 사원과 그 주변 일부 지역이 존치돼야 한다. 한남3구역은 이 같은 내용을 준수해 재정비촉진계획을 구청에 접수시켰고 서울시 심의가 순탄하게 진행되면 내달 중에 승인이 날 예정”이라고 설명했다.

한남5구역도 그 뒤를 잇고 있다. 이곳은 2009년 12월 이미 재정비촉진계획 결정 고시를 받았지만 한남뉴타운 개발 가이드라인 확정으로 지난 1월 다시 접수시켰다. 현재 시가 요구한 보완 사항에 대해 조합과 구청이 검토를 진행 중인 상황으로 이에 대한 시의 재심의가 이뤄진 후 승인이 날 예정이다.

한남2구역과 한남4구역 또한 최근 조합 측이 재정비촉진계획 변경(안)을 수립하고 있는 중으로 조만간 구청에 접수시킨다는 구상이다.

4개 구역 모두 재정비촉진계획 변경 절차를 마치면 건축심의 단계에 돌입하게 된다. 가장 빠른 3구역의 경우 오는 7~8월 중 건축심의를, 내년 중순에는 사업시행인가를 받을 것으로 예상된다. 이 같이 전체적으로 중단됐던 사업에 다시 활로가 열리면서 예상돼 조합원들과 투자자들의 기대감도 한층 높아지고 있다.

한편 유관 업계 전문가들은 한남뉴타운 사업을 살리는 것이 서울시를 살리는 방안이라고 시의 적극적인 협조를 촉구하고 나선다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “오랫동안 사업이 중단되면서 신기루가 될 뻔했던 한남뉴타운의 꿈이 다시 현실화하고 있다. 입지를 놓고 봤을 때 부동산 전문가 대부분은 한남동의 잠재력에 후한 점수를 준다. 그러나 더딘 개발 속도 탓에 투자 가치에는 여전히 물음표를 던지고 있는 게 현실이다”며 “서울시라는 거대한 도시의 도시계획과 개발 청사진을 고려할 때 서울 한복판에 위치하고 앞으로 한강이 흐르며 뒤로 남산이 보이는 한남뉴타운은 ‘서울시의 얼굴’ 격이라고 볼 수 있다. 시가 규제를 원칙으로 삼기 보다는 도시 미관과 디자인을 살리기 위해 층수 및 건축계획에 자율성을 부여하고, 한남뉴타운 사업이 다시 활성화할수 있는 적극적인 노력이 필요하다”고 주문했다.

▲ 한남뉴타운 조감도(가안). <제공=서울시>

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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