노후화한 개발 대상 단지들은 재건축과 리모델링이란 전혀 다른 성격의 두 개발 방식을 놓고 저울질하는 경우가 많다. 그런데 최근 재건축 대신 리모델링을 과감하게 선택하는 단지들이 늘어나고 있어 눈길이 쏠린다.

▲ 이촌현대아파트. <사진=유준상 기자>

먼저 서울 용산구 이촌동 현대아파트(이하 이촌현대)가 대표적 사례로 꼽힌다.

이촌현대 리모델링주택조합(조합장 김하영)은 단지의 특성과 사업 조건을 충분히 고려해 수평증축 리모델링 방식을 택했다. 이를 두고 일각에서는 재건축과 수직증축 방식을 선택하지 않은 것을 의아해 하지만 조합의 생각은 다르다.

지난 6일 조합 관계자는 “건축허가 시 용적률을 무려 263%를 적용 받아 15층 규모로 건축됐다. 이 때문에 재건축 시 수익률이 낮다. 또한 아파트 노후화가 심해 사업 기간이 통상 10년 이상 소요되는 재건축을 추진하기엔 무리수이며, 구역 면적이 적다 보니 기부채납 부담도 크다”고 리모델링 선택의 배경을 설명했다.

그는 이어 “특히 도로에 접한 2개동의 1층 및 지하에는 상가가 형성돼 있어 재건축 시 동의서 징구와 막대한 상가 보상비 지출 등의 문제가 예상됐다. 다행히 리모델링 관련 「주택법」이 개정되면서 수직ㆍ수평증축이 가능해짐에 따라 리모델링의 수익성이 크게 개선돼 대다수 조합원들에게 리모델링이 지지를 받았다”고 덧붙였다.

조합은 현재 건축심의 결과를 기다리고 있는 상황이며 올해 안에 이주를 시작하고 내년에 일반분양에 들어간다는 계획이다. 현재 8개동 712가구로 구성된 이촌현대아파트는 리모델링으로 가구당 면적이 15%, 세대수가 97가구 늘어나 809가구가 된다.

▲ 옥수극동아파트. <사진=유준상 기자>

성동구 옥수동 극동아파트(이하 옥수극동)도 선택의 기로 앞에서 미련의 여지를 두지 않았다.

최근 성동구(청장 정원오)에 따르면 지난달(3월) 31일 옥수극동 리모델링주택조합(조합장 유재범)이 설립, 사업을 본격화했다. 조합은 수직증축 리모델링 방식을 택했으며 이를 통해 내력벽 철거를 하지 않고 층수 제고를 추진한다는 구상이다.

7일 유재범 조합장은 “기본 용적률 180% 이하는 재건축이, 그 이상은 리모델링이 유리하다는 업계에 통용되는 법칙이 있다. 옥수극동의 용적률은 220%이며, 세대수 또한 900가구에 달해 재건축을 선택하는 것보단 리모델링을 선택하는 것이 사업성을 위한 현명한 선택이었다”고 설명했다.

조합을 갓 결성한 이곳은 조만간 설계자와 함께 설계(안)을 확정짓는데 전념할 계획이다. 이후 설계 계획이 구체화될 시점에 시공자를 선정한다는 구상이다. 조합은 그 시점을 올해 8월께로 예상하고 있다.

한편 8개동 900가구로 구성된 옥수극동은 매봉산과 접한 3개동을, 향후 3개층을 증축해 135가구 늘어난 1035가구로 탈바꿈한다.

이외에도 서울시 송파구 오금동 아남아파트(이하 오금아남) 역시 리모델링 추진에 최적화된 단지로 꼽힌다.

1992년 준공된 오금아남은 지상 최고 15층 2개동 규모다. 아파트 용적률 180% 법칙을 적용해볼 때, 오금아남은 용적률이 283%에 달해 재건축 대신 리모델링을 적극적으로 추진해왔다.

오금아남 리모델링사업은 2008년 1월 조합 설립 후 시공사 선정을 거쳐 2015년 12월 건축심의를 통과한 상태다. 지난해 9월 권리변동계획을 수립해 행위허가를 위한 동의서 접수에 한창이다. 행위허가는 사실상 리모델링 사업의 9부 능선으로 아남아파트는 전국에서 가장 빠른 수준의 리모델링 사업 속도를 내고 있다.

한 리모델링 전문가는 “최근 들어 재건축 대신 리모델링을 선택한 사업지들이 증가하고 있는 추세다. 그 이유는 용적률, 노후도, 기부채납, 상가 문제 등 각 단지들이 가지고 있는 특성들이 재건축 추진에 결정적인 걸림돌로 작용하고 있어서다. 특히 재건축초과이익환수제도의 시행이 점차 다가오고 있는 상황도 이러한 결정에 결정적 요인이 됐을 것”이라고 리모델링 선택 단지 증가 추세의 배경을 설명했다.

그는 이어서 “무조건 재건축을 추진해야 한다는 생각은 시대착오적인 발상이며 선입견이다. 각 단지의 사정에 알맞게 리모델링을 선택하는 것이 때에 따라 훨씬 더 유리한 사업 조건을 만든다. 근본적으로 철거 뒤 새로 짓는 재건축보단 골조를 그대로 유지, 보강해 마감재와 시설 등을 보완하는 리모델링이 사업 추진, 비용 측면에서 훨씬 더 효율적이기 때문이다. 사업 초기 사업성 검토를 착실히 해 각자의 사정에 알맞은 선택을 해야 할 것”이라고 조언했다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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