“이 사업은 미사강변도시 일대 0만0000㎡를 대상으로 한다. 이곳에는 건폐율 60% 이하, 용적률 299% 이하를 적용한 지상 최고 29층 공동주택 000가구를 공급할 예정이다. 공급예정가격은 3.3㎡당 1280~1589만 원선이다’

이는 최근 한국토지주택공사(LH)의 공급 발표 내용이다. 부동산시장에 관심을 갖기 시작한 수요자라면 이 같은 공급 공고문을 접할 기회가 많아질 것이다. 대략 어떤 의미인지는 알겠는데, 눈길이 가면서도 잘 이해가 안 되는 단어가 있다.

바로 ▲건폐율과 ▲용적률이다. 항상 함께 등장하는 이 단어들에는 투자의 비법이 숨겨져 있다고 해도 과언이 아니다. 만일 모르고 덤비다간 큰 낭패를 볼 수 있는 만큼 매우 중요한 부동산 용어다.

그렇다면 LH 등이 공급할 필지(지번이 부여된 지역의 토지로 소유자가 같고 용도가 같으며 지반이 연속된 토지)의 건폐율 60%와 용적률 299%는 무엇을 의미하는 것일까?

토지이용규제정보서비스에 따르면 먼저 ‘건폐율’은 땅 전체면적에서 건물을 지을 수 있는 면적의 비율을 의미한다. 즉, 건폐율은 1층 건물을 옆으로 얼마나 넓게 건축할 수 있느냐를 판단할 수 있는 지표다. 예를 들어 대지 면적이 100㎡이고 건폐율이 70%라고 가정한다면 전체 100㎡ 면적 중 70%인 70㎡까지 건물을 짓는데 사용할 수 있다는 의미다.

건폐율을 규제하는 이유는 건축물이 과도하게 밀집하는 것을 방지하고 일조와 통풍, 채광 등을 지키기 위한 것이다. 최소한의 일상생활과 재해로부터 안전 공간을 확보하도록 한다는 목적을 지녔다.

‘용적률’은 땅 전체 면적에서 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는가를 판가름하는 척도라고 할 수 있다. ‘용적률’로 대지면적에 대한 건축물의 연면적(각 층에 있는 바닥면적의 합계)비율로 구할 수 있다. 용적률은 높으면 높을수록 투자자에게 유리하다는 것이 전문가들의 중론이다.

예를 들어 대지면적 100㎡에 건폐율이 40%이고 용적률이 120%라고 가정할 때, 대지에 면적 40㎡짜리를 이용해서 3층까지 지을 수 있다고 가정한다. 이때 만일 용적률이 400%까지 허용돼 있다고 하면 전용면적 40㎡ 건물을 10층 건축할 수 있다. 즉, 같은 면적의 토지에 10층짜리 건물을 올리는 것이 가능하다는 말이 된다.

투자자 입장에서 본다면, 3층짜리 건물을 올리는 것보다 10층까지 올릴 수 있다면, 그에 대한 사업성은 몇 배가 증가한다. 하지만 무조건적으로 용적률을 높이는 것이 가능하지는 않다. 상한선을 정해 용도지역별 건폐율과 용적률 기준이 마련돼 있고, 이를 지방자치단체마다 기준을 정해두고 제한하고 있기 때문이다.

이에 대해 한 업계 관계자는 “공동주택 등을 짓기 위해 토지를 매입하는 단계부터 건폐율과 용적률을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다”며 “주거용도와 토지종류에 따라 건폐율ㆍ용적률 상한선이 정해져 있고 지자체마다 기준도 다르기 때문에, 해당 부분에 대한 사전조사는 필수적이다”고 설명했다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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