19대 대선이 한 달이 채 안 남았다. 후보가 확정된 이 시점, 그들이 외치는 부동산 정책의 모토는 ‘안정’과 ‘규제’로 요약된다. 부동산시장과 밀접하게 연동되는 도시재정비업계도 이 같은 정책 기조에서 자유로울 수 없는 실정이다. 본보는 서울 시내 재개발ㆍ재건축 현장의 목소리를 통해 업계에 당면한 과제들이 무엇인지 알아보고 대선 후보들에게 개선을 촉구해보기로 했다. - 편집자 주

■재개발

①공공관리제도 개선, 사업 초기 지원책 마련

②기부채납, 임대주택 비율 완화

③분양보증, 금융권 대출 완화

④사업 절차 간소화

⑤임대주택 건축비 인상

▲ 성수4지구 이흥수 조합장.

“공공관리제도 개선 절실… 추진위원회 운영 등 사업 초기 지원 대책 필요”
[서울 성동구] 성수4지구 이흥수 조합장

서울시 공공관리제도의 시행착오를 인정하고 개선해야 할 필요성이 크다. 서울시가 강제성을 가진 법을 넘어 너무 강한 권한을 쥐고 있어 재개발 사업지 입장에서는 볼멘소리가 나온다. 따라서 어느 정도는 시장 원리에 맡겨서 주민들이 풀어갔으면 좋겠다. 공공관리제도 자체는 좋은데 공공에서 자금 조달을 비롯해 사업 추진과 관련된 모든 것을 쥐고 지나치게 간섭하고 있어 사업시행자의 운신의 폭이 너무 좁다.

우선 사업 초기에 절차상의 허점이 많아 추진위 운용이 힘에 부친다. 우리 구역의 경우 서울시 실태조사로 1년 반을 허비했고 이 때문에 추진위구성승인을 받고도 정비구역 지정이 되지 않아 또다시 1년 반을 허비했다. 사업 초기 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」과 공공관리제도의 효력이 상충됐기 때문으로 제도는 법 테두리 안에서 운용돼야 한다고 절실히 느꼈다.

또한 공공관리제도 하에서는 자금 확보에도 어려움이 있다. 일반적으로 재개발ㆍ재건축사업 초기에는 토지등소유자들이 분양 계획에 따라 신축 아파트에 대한 분양 대금을 낼 때까지 사업비 확보가 힘든 게 현실이다. 서울시 융자금을 받아도 협력 업체 조달 비용을 충당하면 실질적으로 사업 추진에 쓸 수 있는 여력이 없다. 협력 업체 조달 비용을 융자금의 일정 범위 내에서 주든지, 융자금 액수를 늘리는 것이 사업 초기 추진을 돕는 현실적인 방안이 될 것이다.

▲ 갈현1구역 유국형 조합장.

“‘권리’는 박탈 ‘책임’만 강조… 사업 옥죄는 기부채납, 임대주택 비율 줄여야”
[서울 은평구] 갈현1구역 유국형 조합장.

도시재정비사업지에 대한 정부 당국과 지자체의 태도에 문제가 있다고 본다. 사업지가 권리를 요구할 때는 민간사업이기 때문에 제약과 제한을 두는 반면 공공시설 기부채납 등을 요구할 때는 공공사업으로서 책임을 다할 것을 요구하고 있다.

도시재정비사업이 단순히 공익사업이라는 인식은 잘못된 것으로 민간이 시행하는, 민간이 주도해야 하는 이윤 추구를 위한 성격을 분명히 내포하고 있다. 인허권자라고 해서 민간의 권리와 이권을 박탈하고 공공이 책임져야 하는 주거 복지 문제를 민간에 떠넘기려 해선 안 된다. 지자체가 규제일변도의 도시재정비사업 정책 기조를 고수하면서 사업시행자의 부담은 가중되고 있는 실정이다.

우선 재개발의 경우 공공의 성격이 강하다는 점을 이유로 기부채납을 해야 하는 정비기반시설(도로, 공원 등)과 임대주택 비율이 너무 높아 현장의 숨통을 옥죄고 있다. 예를 들면 인천광역시처럼 의무건설 비율을 17%에서 0%로 과감하게 조정해야 할 필요가 있다.

재개발사업의 승패를 가르는 요소는 일반분양 물량인데 임대주택 비율이 높아지면 그만큼 사업성이 악화되는 것은 불 보듯 뻔하다. 나아가 학교용지부담금, 지장물 이전비 설치비용 등 각종 부담금으로부터 사업시행자 측을 자유롭게 해줘야 한다.

▲ 휘경1구역 김진학 조합장.

“HUG ‘분양ㆍPFㆍ집단대출 보증 심사’, 금융권 ‘대출 문턱’ 완화해야”
[서울 동대문구] 휘경1구역 김진학 조합장

우선 금융권에서 사업비 대출을 받기가 어려워 사업에 막대한 차질을 빚고 있다. 특히 사업성이 결여된 재개발사업의 경우 은행권의 문턱이 높아 사정이 더욱 열악하다. 이유는 부동산시장이 지난해 상반기부터 과열되자 정부는 대내외 경제 불확실성에 대응키 위해 아파트 집단대출 규제를 시행하는 등 ‘시장 옥죄기’를 본격화했기 때문이다. 그해 7월부터 정부는 시장을 실수요자 중심으로 전환시키기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 분양, 중도금 집단대출, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 보증심사 및 요건을 강화했다. 이러한 흐름에 편승한 금융권도 대출 심사의 문턱을 높이면서 재개발 현장은 이중고, 삼중고를 겪고 있는 형국이다.

이에 따라 금융권 대출 규제의 여파로 인해 현장에서는 시공자 계약을 해지하는 불상사를 겪기도 한다. 사업비 대출이 막히면서 조합은 재무현황(건실도)이 양호한 건설사를 찾을 수밖에 없기 때문이다. 재무현황(건실도)이 양호한 건설사를 시공자로 선정해도 사정은 마찬가지로 전반적인 금융권의 반응은 냉담하다. 더불어 시공자를 우수한 건설사로 교체를 해도 제1금융권에서 대출을 받기 어려운 상황은 피차일반이다. 정부가 HUG 보증심사 및 금융권의 대출 제재를 완화해 재개발 사업지의 막혀있는 사업 추진에 활로를 열어줘야 한다.

▲ 봉천4-1-3구역 김창운 조합장.

“각개로 이뤄지는 각종 심의 통합하고 비효율적인 행정 절차 간소화해야”
[서울 관악구] 봉천4-1-3구역 김창운 조합장

도시재정비사업의 각 절차는 꼭 필요한 사항이다. 하지만 행정 절차를 간소화해야 할 필요가 있다.

가장 개선이 필요한 부분은 조합 설립 후 건축심의를 포함한 각종 심의의 효율성 제고다. 한 번 심의를 받기 위해서 심의위원회를 설치하는 것도 오래 걸리는 것은 물론, 심의위원들이 한 마디씩 하는 것이 사업지 입장에서는 엄청난 부정적인 영향으로 다가와 사업 지체로 이어진다. ‘무심코 던진 돌멩이 하나에 개구리가 맞아 죽는 격’이다.

그리고 수많은 분야에 대한 심의가 너무 개별적으로 진행되는 것도 문제다. 서울시는 한 번에 보완할 수 있는 공공보행통로 수정, 상가 건립, 공공시설 기여 등의 사안을 각 심의 때마다 요구하며 번번이 건축계획(안)에 퇴짜를 놓는다. 건축심의는 한 달에 두 번가량 일정이 잡히는데 한번 보완 사항 나오면 기본 한 달은 지체되기 마련이며 심의일이 공휴일일 경우 더 늦어진다. 최대 세 번 안에는 심의를 마쳐야 한다고 생각한다. 또한 사업시행인가 전에 감정평가 추정분담금을 평가하는 것도 불필요하다고 생각한다. 나중에 관리처분 단계에서 시작해도 늦지 않는다.

▲ 응암11구역 박인화 조합장.

“서울시 공공임대주택 표준건축비 보상 수준 열악… 물가상승률 등 고려한 인상 시급”
[서울 은평구] 응암11구역 박인화 조합장

공공임대주택 매각과 관련해 서울시와 사업시행자 양자 간 불공정한 거래가 이뤄지고 있다는 점이 문제다. 우선 공공임대주택 표준건축비의 개선이 시급하다. 국토교통부(장관 강호인ㆍ이하 국토부)가 고시한 표준건축비는 물가상승률만큼 반영이 되지 않았고 너무 오래 전 시세를 기준으로 이뤄지고 있는 게 현실이다.

지난해 7년여 만에 표준건축비를 5% 인상했지만 여전히 시세(분양아파트 표준건축비) 대비 60%도 안 되는 수준이어서 조합은 부당한 손실을 맞고 있는 형국이다. 사업시행자가 각종 규제와 분담금, 기부채납 등으로 사업성 확보에 어려움을 겪고 있는 상황에서 임대주택 보상비마저 제대로 받지 못한다면 재개발사업의 미래는 더욱 어두워질 것은 자명해진다. 물가상승률을 반영한 인상이 이뤄져 하루빨리 보상 수준을 정상화해야 한다.

■재건축

①초과이익환수법 손질

②조합장 자격제 도입ㆍ시공자 홍보공영제 완화

③층수 완화

④용적률 인센티브제 개선

⑤건축심의 효율성 제고

▲ 방배13구역 성흥구 조합장.

“‘재산침해ㆍ시의성ㆍ형평성’ 3대 논란 빠진 재건축초과이익환수제도 시행, 숙고해야”
[서울 서초구] 방배13구역 성흥구 조합장

내년 1월 1일 시행을 앞둔 재건축초과이익환수제도(이하 환수제)가 이른바 ‘3대 논란’에 빠졌다. 재산권 침해, 시의성, 형평성 논란이 그것이다.

우선 환수제 시행은 엄연한 재산권 침해로 볼 수 있어 기본적으로 위헌의 소지가 크다. 낙후된 환경을 개선해 20~30년 이상 살 수 있는 보금자리를 마련하려는 재건축사업 시행자를 투기 세력이란 색안경을 끼고 보는 태도가 참 답답하다.

또한 당시 부동산시장의 상황이 지금과는 많이 달라 시기적으로 적용이 적절치 않다. 지난해 연말 11ㆍ3 부동산 대책과 가계부채 관리방안 등 연타석 규제로 최근 부동산시장 경기가 하락세로 돌아섰다. 대규모 신도시 공급이 중단된 상태에서 도심 공급 주축인 재건축을 규제하면 주택 공급 급감의 우려가 있다.

이 제도는 형평성에도 맞지 않는다. 노무현 정부(참여정부) 시절인 2006년 말, 환수제가 처음 도입됐는데 단 한 차례만 시행된 이력이 있다. 당시 네 군데 단지에 환수제가 적용된 후 딱 한 군데만 환수금을 납부했고 세 군데는 아직도 돈을 내지 않고 있다. 환수제 적용 직전에 관리처분 단계에 이른 사업지나 부동산을 판 사람은 적용이 안 되고, 적용 이후에는 적용이 되는 것은 논란을 부추길 수 있다.

환수제는 개선, 유예 또는 폐지가 필요하다고 사료된다. 아니면 재건축아파트 준공 및 분양 후 소유자들의 거주 기간(예를 들어, 10년, 9년… 2년, 1년 등)에 따라 환수금액을 차등 적용하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

▲ 서초무지개 구대환 조합장.

“조합장 자격 제도 도입 필요… 시공자 홍보공영제 완화해야”
[서울 서초구] 서초무지개 구대환 조합장

조합장은 ‘건축’, ‘도시계획’, ‘법’에 관한 상당한 전문적 지식이 필요하다. 이러한 지식이 없으면 조합장은 시공자의 주장이나 요구가 부당한지 여부를 판단할 수 없어 무조건 그 요구를 따를 수밖에 없다. 이를 해결키 위해서는 ‘조합장 자격 제도’가 필요하다.

즉 건축구조, 건축설계, 건축시공, 도시계획, 도시정비법, 행정법에 대한 충분한 지식이 있는 것으로 확인된 자만이 조합장직을 담당할 수 있도록 해야 한다. 이를 위해 ‘조합장 자격시험제도’를 도입해야 한다. 조합장 자격자는 관청에서 관리하고 조합의 요청이 있을 때 추천한다.

시공자 선정 과정에서의 홍보공영제의 문제점도 있다. 현행 홍보공영제에 따르면 ‘사전홍보’와 ‘개별홍보’는 모두 불법이다. 그런데 사전홍보나 개별홍보를 하지 않고 시공자를 선정하는 것은 불가능하고, 조합원의 이익을 위해서도 부적절하다. 사전에 각 건설사가 시공자로 선정되면 어떻게 하겠다는 사전홍보가 반드시 필요하고, 이러한 사전홍보는 조합이 주관하는 것이 아니며 건설사가 개별 조합원을 상대로 개별적으로 이루어질 수밖에 없어서다.

따라서 시공자 후보 간의 치열한 경쟁을 유도하기 위해 과도하게 규제하고 있는 홍보공영제를 완화하는 입법 추진이 필요하다.

▲ 이촌왕궁 임종빈 조합장.

“재건축, 서울시 한강변 층수 완화 절실… 지자체의 유연한 제도 운용 필요”
[서울 용산구] 이촌왕궁 임종빈 조합장

정부가 정책으로 큰 틀을 잡아주면 지자체는 이를 가지고 민간이 역량을 발휘할 수 있도록 제도 운용에 유연성을 발휘할 필요가 있다. 그런데 서울시는 외려 요즘 관내 도시재정비사업지들을 각종 제약의 그물로 촘촘히 옭아매고 있는 상황이다.

시 조례가 법 위에 군림하고 있는 게 가장 큰 문제다. 건축심의 내부 방침, 즉 가이드라인이 법보다 더 큰 효력을 발휘하고 있어 사실상 법은 있으나 마나 한 상황이다.

시는 글로벌스탠다드(Gobal standardㆍ세계가 하나의 생활권 안에 놓이면서 국제적 경쟁력을 갖추기 위해 국가와 기업 시스템이 세계적으로 통일된 기준에 부합하여야 하는 상황)을 외치면서 이에 맞지 않는 행태를 보이고 있다.

한강변 연접부의 최고 층수를 15층으로 제한하는 시 계획에 따를 경우 연립주택, 성냥갑아파트를 자초하는 비효율적인 설계안이 나올 수밖에 없다. 마냥 기반시설 건립을 골자로 한 기부채납만을 요구할 것이 아니라 협소한 구역 면적에 효율적인 건축을 이루려면 고도를 높이고, 동(棟) 수를 최소화해 건폐율을 최대한 줄여야 한다는 사실을 시는 알아야 한다.

그래야 ‘미관’과 ‘통풍’이라는 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다. 시는 좀 더 ‘플렉서블(flexible)’한 행정 운영을 해야 한다.

▲ 상계주공8단지 김현태 조합장.

재건축 용적률 인센티브제 손해 막심… 본래의 법적상한용적 권리 되찾아야“
[서울 노원구] 상계주공8단지 김현태 조합장

용적률 인센티브를 받기 위해 사업시행자가 막대한 손실을 입는 점이 문제다. 도시정비법 제30조의3제1항에 의거, 재건축 사업시행자인 조합은 기부채납을 통해 학교ㆍ공원 등 공공기반시설 또는 임대주택을 건립하면 용적률 상승의 혜택을 받을 수 있다. 공공시설을 짓는 목적 자체는 바람직하다.

하지만 얻는 혜택에 비해 잃는 손실이 더 많은 게 문제다. 우리 구역의 경우 25% 용적률 인센티브를 받으면서 임대주택 의무건립세대수가 150가구로 증가했다. 일반분양분이 80가구인 점을 고려하면 너무나 부담스러울 정도다.

특히 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제85조는 법적상한용적률을 명시하고 있음에도 「서울시 도시계획조례」 제55조에 의해 용적률이 훼손된 것은 문제다. 서울시는 공공기반시설 및 임대주택 기부채납을 할 경우 마치 선심을 쓰는 것처럼 용적률 인센티브를 부여하고 있는데 법적상한용적률은 사업지들이 원래 가져야 할 정당한 권리다. 이를 다시 되찾을 수 있도록 법제를 정비할 필요성이 있다.

▲ 대치쌍용2차 안형태 조합장.

“건축심의 효율성 제고 및 심의 기간 명시해야”
[서울 강남구] 대치쌍용2차 안형태 조합장

건축심의에 효율성을 제고할 필요가 있다. 가장 큰 문제는 심의 절차가 부실하게 진행돼 건축계획이 각 단지의 사정을 고려하지 않는 결과를 빚게 된다는 점이다.

심의 절차를 보면 1년에 교수, 전문가, 공무원 등 160명의 심의위원들이 뽑히는데 그 중 무작위로 설계, 도로, 정비, 통신, 소방, 구조 등을 전공으로 한 12명의 심의위원들이 개별 단지를 담당한다. 이틀 전에 이들에게 설계 자료를 보내서 와서 서류를 보고 심의를 한다. 또한 건축심의에서 이 분들은 실사 없이 빔 프로젝트로 도면만 보고 결정하는데 그것만 가지고 아파트 전체 윤곽을 잘 모른다. 오죽하면 “우리가 차량을 댈 테니까 아파트를 30분만 들려봐 달라”고 건의하고 싶다.

두 번째 문제는 심의위원들이 계속해서 바뀐다는 점이다. 첫 번째 심의 위원이 아파트 경관을 갖고 이야기를 했고 이에 대한 보완을 완료해 재심의를 받았을 때, 두 번째 심의에서는 다른 위원이 들어와 또 다른 내용을 가지고 지적을 하면서 그 부분을 또다시 보완해야 하는 고충이 있다. 재심의를 받는 텀이 두 달 내지 3개월이라는 점을 고려하면 상당한 사업 지체가 발생하고 있는 것이다. 따라서 법으로 건축심의를 6개월로 한정하던지 도시정비법상 구체적으로 명시하는 것이 필요하다고 생각한다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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