▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

주택시장이 실수요자 중심으로 이루어지는 추세가 유지되면서 정비사업의 성패를 좌우하는 것은 정비사업지의 사업성이라 할 수 있다. 그런데 공공(정부 포함)이 정비사업지에 부과하고 있는 각종 부담이 주택시장의 현 상황을 정확하게 반영하고 있지 못하고, 심지어 개발에 따른 이익의 산정도 현실적이지 못하다. 그런데도 공공은 정비사업지에 지속적인 부담을 요구하고 있어, 정비사업지의 사업성을 세밀하게 살펴보면서 향후 도시재생사업의 방향을 찾아보는 것도 의미가 있다 할 것이다.

정비사업지의 사업성은 가장 쉽게 비례율로 알 수 있지만, 비례율은 사업이 진행되는 과정과 기간 그리고 원가를 정확하게 반영하고 있지 못하다. 일반적으로 정비사업은 사업시행자가 주도하는 사업으로, 사업시행자는 조합 설립 이후 또는 일부 공공에서는 사업시행인가 이후 시공자를 선정하고, 시공자가 초기에 자금을 대여하는 것 등을 고려할 때 결코 시공자가 사업시행자에 대해 을이라 할 수 없으며, 역학 구조상 갑이라는 위치에 있음이 분명하다. 따라서 정비사업지의 사업성은 시공자의 영향을 크게 받는다 할 수 있다.

더구나 사업시행자가 분석하는 사업성은 일부 추상적인 데다가, 한편으로 사업이 진행되면서 시공자의 의중에 따라 유동적일 뿐 아니라 대외적인 요인도 영향을 받을 수 있으므로 정비사업지의 사업성은 예측하기가 쉽지 않다.

사업시행자는 사업지의 사업성을 산정하기 위해 분양가를 예측하고, 사업시행자가 부담해야 할 비용을 산정하게 된다. 일반적으로 분양가는 인근에 있는 타 사업지의 분양가 또는 기존 유사 건축물의 거래가로 예측할 수 있으며, 비용은 정비사업에 따른 사업비와 공공에 납부해야 하는 사업비로 나눌 수 있다. 하지만 사업비에서 무시 못 할 부분은 사업시행자가 공공에 납부해야 하는 부담부분일 것이다. 일반적으로 사업시행자는 공공에 정비기반시설 및 토지 등을 기부채납할 뿐만 아니라 정비사업에 따른 기타 부대비용을 전부 부담한다 할 수 있다. 더구나 정비사업으로 인한 원인자부담이라는 명목하에 학교용지부담금 등도 부담함으로써 실질적으로 사업시행자는 정비사업에서 야기된 모든 비용을 부담함과 동시에 임대주택이나 소형주택 등도 부담함으로써 사업시행자의 부담부분은 상당하다 할 것이다.

일반적으로 사업비는 사업시행자의 부담 부분을 포함하고 기존 종전자산가액 등을 산정하여 추정하게 되는데, 최근의 주택시장 하에서는 사업성을 나타내는 지표인 비례율이 100퍼센트를 넘기 힘들다. 그런데 공공은 사업시행자가 산정한 분양가에 조합원들의 부담금이 포함되어 있음에도 불구하고 분양가를 상회하는 일정 비율에 대해 재건축사업의 경우 초과이익환수라는 명목하에 추가 비용 부담을 요구하고 있다.

결론적으로 현 정비사업은 토지등소유자의 부담으로 이루어지는 사업이라는 점이 망각되고 토지등소유자의 이익이라는 점이 부각되면서 시장논리는 무시되었고, 오히려 공공성만을 중시하여 투입에 의해 산출되는 이익을 지나치게 과대평가하고 있다는 것이다. 만약 공공이 계산하듯이 초과이익이 나는 사업이라면 초기에 공공이 토지등소유자에게 부과시키는 정비기반시설 및 토지 등의 기부채납 부분도 공공이 부담하여야 하는 것이다. 지금과 같이 사업시행자에게 모든 것을 부담하게 하고 거기서 나오는 과실에 대해 지나치게 부담시키는 것은 정비사업이 아닌 다른 어떤 경우에도 동일한 사례를 찾아볼 수 없다는 것이다.

이렇게 사업시행자에게 부담시키는 부분이 정비사업지의 사업성에 절대적인 영향을 미치는 점을 고려할 때, 공공의 도시재생사업에 대한 정책방향은 현재와 같이 무분별하게 진행되어서는 아니 되며 우선적으로 정비사업지의 정리가 우선되어야 한다. 그리고 현 정부가 표방하고 있는 “구도심 재생사업인 도시재생 뉴딜정책”도 기존의 정비사업과 공존해야 성공할 수 있으므로, 공공에 의해 기존 정비사업지를 포함하여 순환방식으로 사업이 진행되어야 한다. 만약 기존 정비사업 방식을 고수한 채 새로운 정책을 별개로 추진한다면 대한민국은 정비사업 공화국이 될 수 있기 때문이다.

도시재생사업인 정비사업이 ‘도시 기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업’이니 만큼 공공이 추진하는 정책도 그 목적에 부합되어야 한다. 그럼에도 불구하고 공공은 본래의 목적을 간과하고 보여주기식 정책으로 일관하다 보니 정비사업지가 난무하게 되었던 것이다. 그러므로 기존 정책이 새로운 정책과 융합되기 위해서는 기존에 정비사업지에 부과되었던 부분을 완화 또는 폐지해야 하는 바, 이는 정비계획용적률 및 법적상한용적률의 완화와 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 및 임대주택 건설의무비율의 폐지라 할 것이며, 추가적으로 사업시행자에게 부과시키는 부담 부분은 공동부담 또는 공공의 부담이라 할 것이다.

그렇게 되면, 공공은 그 기반 위에 주택시장을 안정화시킬 수 있는 정책을 추진할 수 있으며, 그 정책으로 현 정부가 내세운 공약인 구도심과 노후 주거지 대상 도시재생뉴딜과 DTI의 완화 등의 효과를 발휘할 수 있을 것이다. 또한 현 정부는 공공임대주택의 공급을 늘릴 것으로 예상되며, 민간임대주택의 공급도 늘릴 것을 주문하고 있다. 하지만 필자가 평소에 주장하듯이 민간부분의 임대주택은 재건축사업이나 재개발사업에서 공급되는 것이 아니라, 뉴스테이와 같이 임대주택의 공급주체를 민간기업이나 개인으로 하여 공급할 수 있도록 하고, 그에 대한 지원책을 찾아야 할 것이다. 다시 말하면 정비사업지에 대한 임대주택의 공급정책은 폐지되어야 한다는 것이다.

무엇보다도 정비사업은 내 집을 가지고 새로운 내 집을 짓는 것일 뿐, 개발 이후 토지등소유자가 분양가보다 더 높은 가격으로 주택을 매매하였다 하여 그 차액에 대해 이익을 환수한다는 논리는 억지 주장이고, 초기 단계부터 사업시행자에게 각종 부담을 지우는 것도 정비사업의 특성상 맞지 않다 할 것이다. 이에 공공은 정비사업지의 토지등소유자가 사업의 진행으로 인해 부담하는 부분을 초과이익과 연계하여 부담부분이 발생하는 경우, 초과이익은 세금으로 부과되어야 한다. 결론적으로 도시재생사업에 대한 정책은 정비사업지의 사업성이라 할 수 있는 토지등소유자의 부담 부분을 이익과 연계하여 경감시키는 방향으로 정책이 추진되어야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>