▲ 전 정부가 재건축에 집중했던 것과 달리 문재인 정부는 대표 부동산 정책으로 도시재생 뉴딜 정책을 실시한다. 이와 같은 방향의 리모델링도 활성화될 조짐을 보여 귀추가 주목되고 있다. <제공=청와대, 사진ㆍ편집=아유경제 DBㆍ박진아 기자>

전 정부가 9ㆍ1 부동산 대책 등으로 재건축사업에 선구적 역할을 했다면 새 정부의 부동산 정책은 리모델링의 물꼬를 트여줬다는 여론의 목소리가 높다.

이달 5일 한 리모델링업계 관계자는 “주거지의 건축물 등을 모두 철거해 새로운 건축물을 건립하는 재개발ㆍ재건축사업은 새 정부의 도시재생과는 다소 거리가 멀다”면서 “반면 리모델링사업은 주거지 특성을 고려해 골조ㆍ내력벽 등을 남겨 주변 환경을 훼손하지 않고 새 건축물을 지을 수 있기 때문에 새 정부의 ‘도시재생 뉴딜 정책’과 나아가는 방향이 같아 관심이 모아지고 있다”라고 설명했다.

그는 이어 “도시재생의 큰 축 중의 하나는 리모델링이다. 새 정부의 대선 공약집에서 리모델링에 대한 구체적인 언급이 없는 것은 아쉬운 점이지만 개념적으로는 리모델링 의미를 담고 있다”며 “따라서 리모델링 활성화에 대한 기대가 커져있는 상황이다. 공약 실행 방안에서 리모델링 지원책이 구체화되길 기대한다”고 덧붙였다.

새 정부, 도시재생에 초점… 개발 아닌 개선 ‘도시재생 뉴딜 정책’
도시재생 예산 10조 원으로 늘려… ‘리모델링ㆍ빈집정비사업’ 활용

문재인 정부의 부동산 정책 핵심은 ‘도시재생’에 있다. 즉, 연 10조 원, 5년간 50조 원 규모의 재원을 투입해 앞서 실패한 뉴타운사업으로 정체됐거나 폐허로 방치되고 있는 구도심과 노후 주거지 등을 개선하자는 취지로 마련된 도시재생 뉴딜 정책이 대표적이다. 이는 개발 방식인 재개발ㆍ재건축이 아닌 기존의 틀을 유지하며 지역 활성화를 도모하는 것에 초점이 맞춰져 있다.

지난달(5월) 25일 국토교통부(이하 국토부)는 도시재생 뉴딜 정책을 진행하기 위해 ‘범부처 도시재생 뉴딜 협업 조직(TF)’를 구성할 방침이라고 밝혔다. 이 정책의 성공적인 조기 정착을 돕기 위해 정부 부처, 지자체, 마을 활동가 등의 전문가들과 의견수렴 및 통합 토론회를 진행할 예정이다.

이날 김재정 국토도시실장은 “전국 도시 쇠퇴 현황에 대한 세심한 검토와 타 부처, 국민들과의 적극적인 소통 등으로 국토부는 도시재생 뉴딜 정책의 조기 정착과 성공의 발판을 마련하는 데 최선을 다할 것”이라고 말했다.

새 정부의 도시재생 뉴딜 정책에 시동이 걸리면서 공공기관들도 행동 개시에 나섰다. 국토부 조직 구성과 같은 날 한국토지주택공사(LH)는 이 정책의 원활한 추진을 위해 기존 ‘행복주택본부’를 ‘도시재생본부’로 바꾸고 도시재생계획처와 도시정비사업처의 직제 순위를 상향하는 조직 개편을 단행했다. 또한 다음 달(7월) 중으로 전국 11개 지역본부에 도시재생 관련 전담 조직을 설치할 계획이란 게 LH 측의 설명이다.

주택도시보증공사(HUG) 역시 팔을 걷어붙였다. 지난 2일 HUG는 도시재생 뉴딜 정책의 지원을 위해 ‘도시재생 뉴딜지원단’을 구성한다고 밝혔다. 이는 담당 부서를 확대해 더욱 적극적인 도시재생사업에 나서겠다는 의미로 풀이된다. 이들은 사업 기금 융ㆍ출자 및 보증 지원, 새 사업 모델 개발(금융지원모델) 등을 도맡는다. HUG 측은 이달 중 도시재생과 관련된 TF 운영을 시작하고, 오는 8월 규모를 확대할 계획이다.

아울러 새 정부는 이 정책 실현을 위해 기존 1500억 원의 공적 재원을 10조 원으로 확대했으며, 개선 수단으로는 리모델링과 빈집정비사업을 적극 활용하는 것으로 전해졌다.

세부적으로는 ▲정부-지자체 주택 매입 후 공공임대주택 공급 ▲사업성 없는 구도심 소규모 노후 주거지 정비사업 추진 ▲공공기관 보유 역세권 지역 청년주택 공급 ▲이전 공공청사 및 군부대 등 공유재산 대규모 공공시설 재정비 등 다양한 방안이 검토될 전망이다.

도시재생 뉴딜 정책 수혜 사업 ‘리모델링’, 도약 기대감 ↑
용적률 높은 사업장 급선회… “경제성ㆍ정주성 함께 고려해야”

도시정비업계에서는 도시재생 뉴딜 정책의 반사 이익을 톡톡히 볼 사업으로 ‘리모델링’을 꼽았다. 기존 주거지를 개선하는 취지인 만큼 리모델링과 적합하며, 실제 이 정책의 수단으로도 거론돼 리모델링사업에 대한 업계의 기대가 나날이 높아지고 있는 형국이다.

지난 5일 한국리모델링협회 관계자는 “재건축을 선택했던 아파트 단지들이 높은 용적률, 추가 분담금 부담 및 재건축초과이익환수제도 압박, 낮은 사업성 등으로 리모델링으로 방향을 틀고 있는 추세다”며 “이 같은 사실이 도시재생 뉴딜 정책 발발(勃發) 시기와 맞물리면서 현장에서는 리모델링에 대한 긍정적인 평이 나오고 있다”고 설명했다.

실제로 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업이 가장 활발한 서울 지역의 경우에도 규제 완화로 재건축사업을 검토하다가도 높은 용적률에 사업성이 떨어질 것을 고려해 리모델링사업으로 눈을 돌린 사업장이 늘고 있는 것으로 파악됐다.

소식통에 따르면 용적률 200%의 노후 아파트가 재건축을 선택할 경우 법적 용적률 300%까지 끌어올릴 수 있지만 전체 면적의 약 10%를 부과해야 하는 기부채납과 의무 임대주택 등을 제외하면 실제 용적률은 270% 밑으로 떨어지기 쉽다. 반면 리모델링의 경우 전용면적 85㎡ 이하 기준 전용 최대 40%, 가구수 15%까지 올릴 수 있어 실제 용적률을 280% 이상 끌어올릴 수 있다.

서울 강남구 노후 아파트의 한 주민은 “재건축 연한 등 사업 추진 요건을 충족시킨 상황이지만 우리 단지는 용적률이 200%를 넘어 리모델링을 진행하는 것이 바람직하다고 생각한다. 특히 리모델링 추진 시 추후 주민들이 부담해야 되는 분담금도 낮아 재건축보다 훨씬 많은 비용을 절감할 수 있다는 점은 확실히 메리트가 있다”면서 “이는 여의도 등 도시정비사업이 필요한 곳들이 가장 고심하고 있는 현안이다”라고 제언했다.

성동구 아파트의 한 리모델링 조합원은 “당초 220%의 높은 용적률을 가진 아파트라 재건축과 리모델링 가운데 사업성이 더 높이 오를 수 있는 쪽을 택한 것”이라고 도입 배경을 말했다. 이어서 “근래 들어 재건축을 추진하는 곳을 살펴보니 2018년 시행 예정인 재건축초과이익환수제도로 정신없이 사업에 속도를 올리고 있는 사실을 알 수 있었다. 이러한 현상도 사업 방향을 정하는 초기 단계의 타 단지들이 재건축사업을 추진하는데 걸림돌이 될 것”이라면서 “이와 반대로 리모델링은 도시재생 뉴딜 정책의 반사 이익을 얻을 것으로 예상돼 최근 사업장들은 전반적으로 리모델링 추진을 반기는 분위기”라고 덧붙였다.

이에 대해 한국리모델링협회 관계자는 “재건축은 주목적인 노후 불량 건축물의 주거환경 개선 및 양질의 주택 공급이란 긍정적인 측면보다는 유용한 투기 대상으로 인식되고 있어 집값 폭등과 사회적 위화감을 조성한 부작용도 클 것”이라며 “재건축 추진 단지들이 리모델링으로 선회한 것은 경제적인 이유가 대부분이다. 기존 단지가 과밀화 돼 있어 재건축으로는 수익이 보장되지 않아 리모델링으로 수익성을 기대할 수 있다고 판단한 것”이라고 말했다.

이 관계자는 이어 “과밀화된 단지에서는 리모델링이 재건축보다 수익성이 좋게 분석되는 것은 사실이고, 경제성을 무시할 수는 없다. 그렇지만 리모델링에서 가구수 증가를 허용하고 용적률 등을 완화시켜주는 것은 그 기반을 제공하는 것이지 수익을 창출하라는 의미는 아니다”면서 “따라서 과밀화된 아파트는 리모델링으로 선회하는 것은 합리적이지만 경제성과 함께 주거 성능 향상을 통한 정주성(定住性)도 고려돼야만 성공할 수 있다고 본다”고 강조했다.

업계 한쪽에서는 최근 다수 사업장들이 재건축보다 리모델링을 검토하고 있는 것은 문재인 대통령이 후보 시절 재건축초과이익환수제도 폐지에 대해 ‘반대’ 입장을 고수했기 때문이란 목소리도 나온다. 한 업계 전문가는 “사실상 내년에 시행될 예정인 재건축초과이익환수제도가 재건축사업에 악영향을 끼칠 것으로 예측되면서 새 정부의 도시재생 뉴딜 정책이 대안으로 떠오를 수도 있다는 가능성까지 제기되고 있다”며 “이 같은 논리에 수혜 대상인 리모델링은 더욱 주목을 받고 있는 모양새다. 리모델링 사업지를 대상으로 수주 활동을 펼쳤던 건설사들의 움직임도 속속 포착되고 있다”라고 짚어냈다.

실제로 지난달 30일 열린 서울 성동구 옥수극동아파트 리모델링 시공자 현장설명회는 제한경쟁 방식, 지난해 기준 시공능력평가순위 25위 이내 업체만 참여 가능 등의 참여 자격이 붙어 까다로운 입찰이 예고됐음에도 불구하고 ▲대림산업 ▲포스코건설 ▲쌍용건설 등 3개 사가 참석한 것으로 확인됐다. 이는 이 전문가의 주장을 뒷받침할 대표적인 사례다.

리모델링 활성화 소식에 내력벽 철거 규제 문제도 ‘슬금슬금’

여기에 더해 리모델링 활성화가 가까워지자 ‘내력벽 철거 규제 완화’ 문제까지 고개를 들었다. 내년부터 주거 개선이 시급한 노후 아파트 단지들이 리모델링을 택하는 경우가 많을 것이라 판단하고 있는 업계 전문가들의 의견에 힘이 실린 것이란 분석이다.

지난 5일 한국리모델링협회 관계자에 따르면 앞서 정부는 「주택법 시행령」에 명기된 ‘내력벽 철거에 의해 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다’라는 조항이 리모델링의 합리적인 평면 설계를 저해하는 요인이 돼 이를 개정해 리모델링 활성화에 도움을 주자는 의도로 개정 작업을 추진하다 좀 더 완벽함을 추구하기 위해 2019년 3월까지 유보한 것으로, 구조적인 문제로 내력벽 철거가 전혀 불가능한 것으로 잘못 알려져 있는 경우가 많다.

이 관계자는 “개정을 유보한 조항은 내력벽 철거와 세대를 합치는 복합 행위에 대한 금지 규정으로 역으로 말하면 개별 행위는 법적으로 문제가 없다”며 “다만 오해를 일으킬 소지가 크고 당초 의도대로 리모델링 활성화를 위해선 조속한 시일 안에 법령 개정이 이뤄지는 것이 바람직하다고 사료된다”고 피력했다.

이에 대해 업계 한쪽에서는 이 문제가 해결되면 도시재생 뉴딜 정책으로 활성화 조짐을 보이고 있는 리모델링에 더욱 탄력이 붙을 것이란 목소리도 커지고 있다.

도심-비도심 역차별 및 사업 속도전 ‘부작용’ 우려
“리모델링 돌풍” VS “찻잔 속 태풍” 어느 쪽으로?

‘첫 술에 배부를 수 없다’

도입 배경부터 긍정적인 평가가 이어지고 있는 도시재생 뉴딜 정책이지만 향후 부작용이 일어날 가능성도 배제하지 못 해 경각심을 가져야 한다는 업계의 중론을 요약한 말이다.

도심은 실질적으로 낙후한 곳이 있어도 비도심에 비해선 예산을 활용할 수 없게 되는 역차별 문제를 지적한 업계 전문가들은 도심의 상징성을 고려해 ‘전략적인 도시재생’을 추진해야 하며, 정부가 도심에 큰 예산을 할애할 수 없다면 사업성 확보를 통해 민간 참여를 적극 유도할 필요가 있다고 한 목소리를 냈다.

이 같은 맥락에서 한 업계 전문가는 “노후화된 주거 환경을 개선해 슬럼화 현상 방지 및 지역 활성화 등을 도입 배경으로 삼아 올바른 취지로 긍정적인 평가를 이끌어 냈던 도시재생 뉴딜 정책은 한 마을을 재생하는 만큼 사유재산 영역이므로 정부 및 지자체의 예산 확대보다는 주민들의 참여와 기업의 투자를 이끌어내는 방향으로 실현해내는 것이 바람직하다”면서 “또 일부 도시정비사업을 그대로 답습해 사업 속도를 가속화시키는 방향만으로 진행할 경우 과열 양상이 일어나면서 그에 대한 부담은 원주민들에게 돌아가고, 좋은 취지를 훼손하는 부작용을 낳을 수도 있다”고 꼬집었다.

이처럼 도시재생 뉴딜 정책의 직접적인 영향을 받는 리모델링이 ‘돌풍’을 일으킬 것인지, 도시재생의 변수로 ‘찻잔 속의 태풍’에 그칠 것인지는 이 정책의 추진 과정 및 실현 결과 등에 달려있어 앞으로도 지속적인 관심을 받게 될 것이란 게 업계 전반의 목소리다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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