▲ 새 정부가 들어섬에 따라 규제가 강화될 것이라는 업계의 전망이 나오고 있는 가운데, 재건축초과아익환수제도 적용이 임박해 앞으로의 귀추가 주목된다. <사진=아유경제 DB>

새 정부라는 파도를 만난 부동산시장은 재건축초과이익환수제도 적용을 피하기 위한 과열 양상을 보임과 동시에 새 정부 인사들이 부동산시장 규제 성향을 보인 후보자들의 내정이 예정돼 혼란이 지속되고 있다. 이에 본보는 내정된 후보자들의 정책 방향과 시장에 미칠 여파 등에 대해 알아봤다.

새 정부 ‘바람’ 맞이한 도시정비시장… 재건축초과이익환수제도 등의 향후 방향은?
국민들 “시장 상황 따라 재건축초과이익환수제도 유예 정해야”… 발등에 불 떨어진 재건축 단지들 ‘활활’

재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)가 오는 12월 31일 기준으로 추가 유예 연장이 종료됨에 따라 해당 제도를 두고 반대 여론이 뜨거운 것으로 나타났다.

지난 4월 26일 부동산리서치회사 닥터아파트가 만 20세 이상 회원 1286명을 대상으로 초과이익환수제 유예 종료와 관해 설문조사를 실시한 결과, ‘시장상황에 따라 유예 여부를 결정해야 한다’는 의견이 30.7%로 가장 높게 나타났다. 그러나 ‘초과이익환수제를 폐지해야 한다’는 의견이 28.4%로 뒤를 이었고 ‘한시적으로 1년 유예 연장을 해야 한다’가 7.6%, ‘2~3년 유예 연장을 해야 한다’가 11.5%로 집계됐다. 반면, 예정대로 2018년부터 ‘초과이익환수제를 시행해야 한다’는 의견에는 16.9%만 손을 들었다.

이처럼 초과이익환수제 시행이 눈앞으로 다가온 만큼 재건축 조합들의 발등에도 불이 떨어져 앞 다퉈 속도를 내고 있다. 아울러 사업에 속도를 내기 위해 서울 강남권 재건축 추진 단지에는 조합과 건설회사가 시행을 함께 맡는 공동사업시행 바람이 불고 있다.

지난 7일 반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구 재건축 조합에 따르면 조합은 공동사업시행 방식 적용에 대해 긍정적인 모습을 보이고 있다. 조합은 올해 말 관리처분인가를 신청할 수 있는 것을 최대 목표로 두고 있기 때문이다.

이날 조합 관계자는 “우리 조합은 현재 건축심의를 기다리고 있으나 건축심의가 매듭지어질 경우에도 올해 말까지 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제 적용을 피해가기엔 시간이 빠듯해 이를 해결할 수 있는 여러 방안을 모색 중이다”며 “공동사업시행 적용도 이 중 하나의 해법이 될 수도 있어 적용 가능성을 열어둘 계획이다”고 말했다.

조합은 대의원회의 조합원총회 등을 거쳐 의견이 수렴되면 오는 8월 열리는 조합 임원선거와 함께 조합 정관 변경을 추진할 방침이다. 공동시행방식을 적용하려면 조합원 절반 이상의 동의를 받아야 한다. 우선 정관 변경을 통해 공동시행을 채택할 수 있는 근거를 마련한 뒤 조합원 의견을 수렴해 추진 여부를 결정한다는 구상이다.

방배14구역 재건축사업도 지난달(5월) 18일 공동사업시행자를 선정하기 위한 입찰을 마감한 결과 롯데건설과 호반건설이 참여해 발 빠른 사업 진행을 예고한바 있다.

또한 지난 1일 영등포구는 한국자산신탁을 여의도 시범아파트 재건축사업의 사업시행자로 지정하는 내용의 고시를 냈다. 시범아파트는 2008년 재건축 추진위구성승인을 받았지만 부동산 경기 침체 등으로 사업이 지연되다 지난해 11월 주민총회를 열어 한국자산신탁을 예비신탁사로 지정한바 있다. 신탁방식 재건축사업을 도입한 배경에는 관리처분인가를 연내 신청해 초과이익환수제 적용을 피하기 위한 점이 크게 작용한 것으로 분석된다.

시범아파트 재건축사업은 신탁사 선정을 마쳤지만 제3종일반주거지역으로 기본 용적률이 230%에 해당돼 사업성을 높이기 위해 정비구역 내 기부채납 비율, 임대주택 가구 수 등을 반영한 재건축 사업계획(안)을 마련해 용적률을 법적 상한인 300% 가까이 높이기 위해 서울시 도시계획위원회의 심의를 거쳐야한다. 이어 초과이익환수제 적용을 피하기 위해서는 시공자 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등의 절차도 남아 있다.

재건축초과이익환수제도 만든 김수현 사회수석 정부 ‘복귀’에 시행 가능성 임박?
국토부 “재건축 부담금 추가 유예 방안 검토된바 없다!”

하지만 이 같은 재건축 단지들의 행보에 경고등이 켜질 전망이다. 새 정부가 들어서면서 새 인사들의 선임이 눈앞으로 다가왔기 때문이다.

먼저 문재인 정부 초대 국토교통부(이하 국토부)의 장관에 더불어민주당 김현미 의원이 지명되면서 헌정 사상 첫 여성 국토부 장관이 탄생할지 관심이 쏠리고 있다.

3선 의원인 김 내정자는 1962년 전북 정읍 출신으로 전주여고와 연세대 정치외교학과를 졸업했다. 2003년 참여정부에서 청와대 국내 언론비서관과 정무2비서관을 지냈다. 정무위와 기획재정위에서 활동하며 각각 간사를 역임하며 경제통으로 자리 잡았고 지난해 6월부터 1년간 국회 예결위원장을 지냈다.

새 정부 출범 이후 불확실성 해소와 경기부양 기대감에 서울 아파트 매매가가 가파르게 오르는 상황에서 국토부 장관 내정은 부동산시장에 시사하는 바가 크다. 문 대통령 취임 이후 구체화되지 못했던 부동산 관련 대책이 마련될 것으로 예상돼서다.

현재 서울 아파트시장 과열의 원인은 새 정부 출범 이후 경기 회복에 대한 기대감에 따른 심리적 측면이 강하다는 게 업계 관계자들의 중론이다. 그러나 문 정부가 시장 안전성을 위한 규제에 중점을 두고 있는 점을 고려할 때 정책변수에 민감한 부동산시장에서 현재의 과열양상은 오래가지 않을 전망이다.

특히 김 후보자 지명 이후 1300조 원을 초과한 가계부채 관리를 위해 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 강화나 총부채원리금상환비율(DSR) 조기도입 가능성이 제기된다.

엎친 데 덮친 격으로 도시정비시장은 더욱 초과이익환수제 직격탄을 피하기 어려울 전망이다. 지난 5월 조기대선으로 정권이 바뀐 것은 물론, 2006년 초과이익환수제를 직접 만든 김수현 세종대 도시부동산대학원 교수가 청와대 사회수석으로 임명됐기 때문이다. 이에 올해 연말까지 유예된 초과이익환수제가 예정대로 실시될 것이라는 전망에 크게 무게가 실린다.

2000년 중반 노무현 정권 당시 국내 주택시장은 투기장이라고 불릴 정도로 과열돼있었다. 이에 정부는 각종 부동산 규제 등으로 부동산시장의 열기를 식히려는 노력을 보였다. 그리고 그 중심에는 김수현 사회수석이 있었다.

김 수석은 노무현 정부 당시 대부분의 시간을 대통령비서실에 근무하며 주택정책과 관련된 업무를 담당한 도시ㆍ주택 전문가다. 그는 2003년 국정과제비서관 재직 당시 주택정책에 일부 관여했고, 이후 국민경제비서관, 사회정책비서관으로 있으면서 주택정책을 주 업무로 다뤘다.

노무현 정부의 부동산 정책 화두는 개발이익 환수였다. 이를 위해 주택건설업체나 개인이 가격 급등으로 갖게 되는 이익을 줄이는 것이 사전에 투기를 막고 주택의 가격을 안정화시킬 것으로 예상하고 다양한 환수제도를 만들었다.

그리고 2006년 3월 김 수석이 사회정책비서관으로 부임하고 얼마 뒤 주택시장 합리화 방안에 따라 ‘초과이익환수제’가 등장했다.

당시 초과이익환수제에 대해 정부에서는 “재건축으로 인해 개인노력과 무관한 요인으로 일반 아파트에 비해 집값이 큰 폭으로 상승하고 있고, 재건축 아파트에 투기 수요가 유입돼 인근 집값을 자극하고 다시 재건축 아파트 값이 오르는 악순환이 반복된다”고 평가한바 있다.

이런 상황 속에서 국토부에서도 ‘초과이익환수제 폐지는 없다’며 제도 시행 가능성에 잔뜩 무게를 실었다. 지난 3월 20일 국토부는 “2014년 국회에서 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이 개정돼 올해 말까지 관리처분인가를 신청하는 사업장에 대해 재건축 부담금이 면제된다”면서 “재건축 부담금에 대한 폐지 또는 추가 유예 등에 대해 검토된바 없다”고 못 박았다.

발만 동동 애타는 재건축 단지들… 업계 “조급한 마음에 뛰어들기 보다는 냉정한 판단 필요”

그런데 최근 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 내년부터 시행될 예정인 초과이익환수제의 파급 효과를 검토하겠다고 밝혀 도시정비시장의 희망으로 작용할 수 있을지 이목이 집중된다.

김 후보자는 지난 5일 국회에 제출한 인사청문회 서면 답변에서 “초과이익환수제에 대해서는 부동산시장 상황, 유예 종료 시 파급영향 등에 대해 주무부처인 국토부 및 관계기관과 충분히 검토해 결정하겠다“고 설명했다.

김 후보자는 현재 공공택지에만 적용되고, 민간택지에는 원칙적으로 적용되지 않는 분양가상한제에 대해서도 검토하겠다고 밝혔다. 그는 “분양가상한제도 국토부 및 관계기관과 충분히 검토해 결정하겠다”며 “청약시장을 건전하게 관리할 개선 방안 등도 관련 부처와 함께 협업해 지속적으로 강구하겠다”고 덧붙였다.

하지만 업계 전문가들은 이 같은 김 후보자의 정책 방향은 국토부 장관 내정자 김현미 의원과 반대되는 방향이 커 섣부른 기대보다는 단호하게 부동산시장을 판단해야 한다고 조언하고 있다.

한 업계 관계자는 “예상보다 강한 부동산 관련 규제가 발표될 경우 시장이 순식간에 얼어붙을 수 있어 조급한 마음에 과열된 시장에 편승하기보다는 한걸음 물러나 냉철하게 부동산시장을 판단해야한다”고 조언했다.

이처럼 새 정부의 내각이 점차 윤곽을 드러냄에 따라 부동산시장에 불어올 변화, 그리고 초과이익환수제 유예 여부에 대한 관심이 지속적으로 커질 전망이다.

▲ 대선 등의 영향으로 분양 일정이 조정됨에 따라 지난 4월 분양 승인 물량이 전년 동월 대비 큰 폭으로 감소했다. <제공=국토교통부>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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