▲ 지난 19일 정부가 재건축초과이익환수제도 유예 연장은 없다고 못 박음에 따라 반포주공1단지를 비롯한 강남 재건축 일대가 직격탄을 맞을 전망이다. <사진=유준상 기자>

업계의 뜨거운 감자인 재건축초과이익환수제도 유예가 또다시 연장될 수 있다는 유관 업계의 실낱같은 희망이 땅에 떨어졌다. 정부가 사실상 유예 조치를 다시 하지 않겠다고 못 박아서다.

업계에 따르면 지난 19일 박선호 국토교통부 주택토지실장은 서울청사에서 부동산 대책 관계부처 합동브리핑 이후 “재건축초과이익환수제도는 올해 말에 유예기간이 종료되는 것이고, 이를 연장하는 안에 대해서 정부가 검토하는 것은 없다”고 발언했다.

‘재건축초과이익환수제도’는 부동산 열기가 극에 달했던 2006년 도입됐다. 강남 재건축을 중심으로 형성된 부동산 투기를 방지한다는 목적에서다.

하지만 이후 금융위기를 겪으면서 부동산경기가 침체기에 접어든 2012년부터 올해까지 한시적으로 시행이 유예된 상태다. 특별한 변수만 없다면 내년 1월 1일부터 본격 시행될 예정으로 올해 12월 31일까지 관리처분인가 신청 이전 단계인 모든 재건축 사업지가 이 제도의 적용을 받게 된다.

관련법인 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 초과이익환수법)」에 따르면 재건축초과이익환수제도란 재건축 추진위구성승인일부터 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원 이상일 경우 초과 금액의 10~50%를 세금으로 차등 부과해야 한다.

이 같은 부담 때문에 다수 사업지들은 환수제를 피하기 위해 사업 속도를 높이는 전략을 구사해왔다. 최근 정부의 부동산 규제 기조가 시작돼 시장이 침체 국면에 접어든 상태에서 이 제도마저 시행되는 것은 최악의 시나리오이기 때문이다.

반면 일각에서는 올해 들어 급격한 부동산시장 침체 국면으로 접어든 상황에서 정부가 쉽사리 ‘대형 규제’란 칼을 뽑아들기란 쉽지 않을 것이란 전망을 내놓기도 했다. 여기에 시행을 앞두고 대다수 단지들이 사업 속도를 높이면서 정부가 굳이 이 제도를 시행하지 않을 것이란 전망이 겹쳤다.

이에 몇몇 단지들은 ‘빈틈 수혜’를 노리고 정책적 추이를 살펴가며 사업 속도에 신경을 쓰지 않았던 게 사실이다. 급기야는 이 같은 전망이 안정된 기대감으로 이어지며 집값이 되레 오르는 현상이 발생하기도 했다. 특히 서울 송파구 잠실주공5단지와 장미아파트, 강남구 대치동 은마아파트와 압구정 일대 재건축, 서초구 반포주공1단지 등이 대표적 사례로 어제 발표된 국토부 측의 입장은 이들의 발등에 불이 떨어지게 만든 셈이다.

몇몇 단지들은 사업 속도를 높이는 대신 서울시와 층수 제고를 놓고 갈등을 벌여오기도 했다. 잠실주공5단지가 대표적 사례로 재건축초과이익환수제도의 최대 피해 단지가 될 것으로 보인다. 잠실주공5단지는 층수 50층 실현을 두고 올해 초부터 재건축 정비계획 변경 절차에 돌입, 계속되는 서울시의 보류 판정 속에서도 계속해서 층수 제고의 의지를 굽히지 않아왔다.

업계에 따르면 최근까지 잠실주공5단지 재건축 조합 측과 서울시 도시계획위원회(이하 도계위) 간의 이견이 좁혀지지 않으면서 오는 21일 개최될 도계위 본회의에도 정비계획 변경(안)이 상정되지 못할 것으로 보인다.

결국 심의가 하반기로 미뤄지면서 반년도 채 남지 않은 재건축초과이익환수제도 부활을 피하기에는 시간상 역부족이라는 평가가 사실상 많다. 사업시행인가에서 관리처분인가 신청까지만 1년 가까이 소요되는 게 업계의 중론인데다가 대형 단지임을 고려하면 시공자 선정과 조합원 분양신청, 관리처분총회 등을 순탄하게 거친다는 보장도 할 수 없기 때문이다.

한 유관 업계 관계자는 “잠실주공5단지와 같이 재건축초과이익환수제도의 피해 대상지로 분류되는 사업지들은 올해 초 좀 더 신중한 행보를 보였어야 했다. 일각에선 부동산시장 침체 국면 속에서 정부가 쉽사리 제도 시행을 하지 못할 것이란 전망이 나왔기도 했지만 대선으로 인한 정권 교체라는 강력한 변수가 겹치면서 이 같은 전망은 보기 좋게 빗나갔다. 제도가 일단 시행되는 것으로 판단하고 우선적으로 사업 속도를 신경을 썼어야 했다. 정비계획은 나중에 얼마든지 변경할 수 있는 사안”이라고 꼬집었다.

한편 재건축초과이익환수제도가 적용되는 부과율은 이익에 따라 차등 적용된다. 초과이익환수법 제12조(부과율)에 따르면 우선 조합원 1인당 평균이익이 ▲3000만 원 이하는 면제 ▲3000만 원 초과 5000만 원 이하는 3000만 원을 초과하는 금액의 1/10 × 조합원 수 ▲5000만 원 초과 7000만 원 이하는 200만 원 × 조합원 수 + 5000만 원을 초과하는 금액의 1/5 × 조합원 수 ▲7000만 원 초과 9000만 원 이하는 600만 원 × 조합원 수 + 7000만 원을 초과하는 금액의 3/10 × 조합원 수 ▲9000만 원 초과 1억1000만 원 이하는 1200만 원 × 조합원 수 + 9000만 원을 초과하는 금액의 4/10 × 조합원 수 ▲1억1000만 원 초과는 2000만 원 × 조합원 수 + 1억1000만 원을 초과하는 금액의 1/2 × 조합원 수 등으로 차등 부과된다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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