▲ [표] DTI(총부채상환비율) 변화 추이(~2016년 6월 현재). <자료=아유경제 DB>

부동산 경기는 활황기와 침체기 국면을 반복하며 거대한 순환 곡선을 그리는 게 특징이다. 정부가 ‘규제’와 ‘완화’ 카드를 적기에 사용하면서 통제를 하기 때문이다. 본보는 이때 규제 카드의 핵심인 LTVㆍDTI 정책에 대해 다뤄봤다.

LTVㆍDTI 정책 향방에 따라 시장 열기 ‘오르락내리락~’

LTV(Loan To Value ratioㆍ주택담보인정비율)는 주택을 담보로 대출을 얼마나 할 수 있는지에 대한 비율을, DTI(Debt To Incomeㆍ총부채상환비율)는 매년 총소득에서 대출 원금 및 이자가 차지하는 비율을 말한다.

이 두 정책은 내용과 도입 시기에 있어서 차이가 있지만 대출 규제를 통해 부동산 과열 투기를 막고 아파트 가격 안정 효과를 꾀한다는 측면에서 동시에 묶여 시행돼 온 게 특징이다.

LTV는 2002년 9월 처음 도입됐을 때부터 과열 지구에 확실한 효과를 보여왔다. 당시 비율을 60%로 시행, 3개월 동안 아파트값 상승률은 서울 1.2%, 수도권 1.8% 상승했지만 강남3구 재건축단지는 0.1% 하락했다. 정부의 LTV 발표 직전 3개월간 서울 9.8%, 수도권 8.4%, 강남3구 재건축단지 14.9% 상승률을 기록한 점을 고려하면 규제 효과가 분명했다.

2003년 역시 비슷한 흐름을 보였다. 정부가 투기 지역 내 만기 10년 이하의 대출을 LTV 50%에서 40%로 내리자 시행 직전 3개월 동안 14% 오른 강남3구 재건축단지가 시행 직후 3개월은 4.6% 하락했다. DTI 역시 확실한 효과를 보이며 LTV가 가는 곳은 모두 따라다니며 적용됐다. 강남3구 재건축단지는 2005년 8월 처음 DTI가 도입한 당시 9.2% 상승에서 1.1% 하락으로, 2006년 3월 DTI를 40%로 강화했을 당시 16.3% 상승에서 5.2% 상승으로 감소했다.

박근혜 전 정부 들어서는 LTVㆍDTI는 그 반대급부로 쓰였다. 박 전 대통령은 2008년 미국 발(發) 금융위기 이후 침체된 경기를 회복시키기 위해 ‘부동산’을 카드로 뽑아들었다. 박 전 대통령은 집권 초기인 2014년 8월, 전국 은행권에서 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존에 50~70%인 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 일괄 상향 조정했다.

이에 서울은 부동산시장의 ‘풍향계’ 역할을 하는 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)를 필두로 곳곳에서 매매가격이 오르고 그와 함께 전세가격도 치솟았다. 불길은 경기ㆍ인천 등 수도권으로, 다시 지방 5대 광역시 등으로 확산됐다. 게다가 당초 발표와 달리 일몰을 앞두고 2015년과 2016년 4월 한 차례씩 연장하면서 가계부채 증가를 부추기는 직접적인 요인이 되고 있다는 지적을 받기도 했다. 하지만 그 반대급부로 시장의 온도는 계속해서 뜨거워졌다.

이같이 부동산 경기는 활황세를 구가했지만 경쟁이 치열해지면서 정작 가계부채가 우리 경제의 뇌관이 되고 ‘내 집’ 마련을 위한 실수요자들의 입지가 좁아졌다는 지적이 나왔다. 불법 청약통장 거래(분양권 전매)가 성행을 하면서 ‘투기 수요’가 기승을 부리고 집값이 하늘 높은 줄 모르고 솟구쳤다. 이에 지난해 말부터 정부는 조금씩 부동산 규제 카드를 꺼내들기 시작했고 이달 19일 품 안에 감춰두던 LTVㆍDTI 카드를 꺼내들기에 이르렀다.

정책 발표 후 담보대출 신청 증가… 정부, ‘선(先) 수요 대출’ 은행 창구 지도로 억제
엇갈리는 전문가 반응 “시장에 긍정적 효과” vs “풍선효과ㆍ반사이익 가능성 높아져”

최근 금융업계에 따르면 정부가 부동산대책을 발표한 다음 날인 20일, KB국민ㆍ신한ㆍKEB하나ㆍ우리은행 등 4대 은행이 접수한 개인 주택담보대출 신청 건수는 한 주 전과 비교해 10.6％ 확대됐다.

이에 대해 6ㆍ19 부동산 대책 여파가 본격적으로 나타나기 전에 실수요자들이 내 집 마련을 위해 대거 나선 것이란 분석이 많다. 내달 3일 이전 대출금액 상담을 완료하고 대출이 승인(전산상 등록)되면 대출 실행일이 LTVㆍDTI 규제 강화 이후일지라도 종전 기준에 따른 대출이 허용되면서 미리 대출 승인을 받으려는 주택 계약자들의 신청이 더 늘어날 전망이다. 다만 금융 당국은 대출 규제를 피하고자 미리 돈을 빌리는 이른바 ‘선(先) 수요 대출’을 은행 창구 지도로 억제하겠다는 방침이다.

몇몇 전문가들은 이번 정부의 정책이 국지적인 규제임에도 시장의 적정 수준의 파급효과를 가져다줄 것이라고 전망한다.

무디스의 소피아 리 부사장은 이번 정책을 “2014년 8월 주택담보대출에 대한 LTVㆍDTI를 완화한 것을 되돌리는 것이다. 주택담보대출의 자산 건전성을 강화할 것”이라고 평가했다.

함영진 부동산114 리서치센터 본부장은 “국내외 경제상황과 금리변동, 입주물량 등 다양한 변수가 작용하므로 LTVㆍDTI 규제만으로 효과를 봤다고 단정할 수는 없다”면서도 “강남권처럼 재건축 투자수요가 몰리는 지역의 경우 부동산 가격을 진정시키는데 영향을 끼칠 것으로 보인다”고 분석했다.

이와 반대되는 의견도 있다. 김부성 부동산부테크 대표는 “강남권과 단기 급등 한 특정 지역 일부로 타깃, 핀셋 규제를 검토하는 것으로 보이며, 이렇게 되면 오히려 이들 타깃 지역 외 지역들로 풍선효과가 나타날 가능성이 높아 보인다. 또한 최근 정부에서 집단대출에까지 DTI 규제를 검토하는 상황에서는 DTI를 적용받지 않는 기존 분양된 집단대출 물량들(분양권)과 그동안 못 오르고 안 올랐던 지역들 또한 반사이익 가능성이 높다”고 조언했다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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