▲ 이달 19일 국토부가 발표한 정책 및 대응 방안. <제공=국토교통부>

지난 19일 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안’이 발표됨에 따라 이와 관련한 국민들의 관심이 높아지고 있다.

이에 본보는 ‘6ㆍ19 부동산 대책’에 대한 이해를 돕고자 Q&A 형식으로 관련 내용을 구성해 봤다. - 편집자 주

Q. 이번 대책의 조정대상지역의 선정 기준은?

A. 주택가격ㆍ청약 경쟁률 등 정량지표를 충족하는 지역 중, 지역 경제여건, 도시정비사업, 공공택지 개발 등을 고려해 과열 우려가 높은 지역을 조정대상지역으로 선정했다. 구체적으로 ▲주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상 ▲청약 경쟁률이 5:1을 초과(국민주택 규모 이하는 10:1) ▲주택보급률ㆍ자가주택비율 전국 평균 이하 등이다.

Q. 이번에 추가된 조정대상지역(광명ㆍ부산)의 지역별 선정 기준은?

A. 경기 광명시, 부산 기장군ㆍ부산진구는 모두 앞서 밝힌 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족했고 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이며, 최근 주택전매가 증가하는 등 투자 수요가 집중돼 과열 우려가 존재했다. 특히 부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있어 공공택지도 조정대상지역으로 포함했다.

Q. 이번에 선정된 조정대상지역은 언제 제외될 것인지?

A. 시장 상황을 지속적으로 모니터링해 조정대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다.

Q. 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는?

A. 우선 하반기 미국 기준금리 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장 상황에 따라 단계적으로 대응하기로 했다. 이번 조치에도 불구하고, 향후 과열 지속 시 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획이다.

Q. 맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지. 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인지?

A. 개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 이달 19일 입주자모집공고분부터 적용된다. 이날 이전에 입주자모집공고를 한 주택에는 적용되지 않으므로 이미 분양계약을 했거나 현재 분양 공고 중인 주택에는 적용되지 않는다. 1순위 제한ㆍ재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 이후 입주자모집승인신청분부터 적용된다.

Q. 조정대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있는 경우는?

A1. 조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되나, 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조제2항제7호다목 등에 따른 것이다. 이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 다만, 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영돼야 적용할 수 있다.

A2. 구체적인 제한 사례는 다음과 같다.

① 기존에 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원

→ 59㎡+91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있다.

② 기존에 84㎡+84㎡ 2채를 소유한 조합원

→ 59㎡+109㎡까지 분양받을 수 있다.

Q. 재건축 조합원 주택 공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은?

A. 「도시 및 주거환경정비법」 개정이 필요한 사안으로, 곧 법 개정안을 발의해 하반기 중 시행할 예정이다. 개정안 시행일 이후(오는 9∼10월께) 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다.

Q. 이번 LTVㆍDTI 규제 강화의 특징과 기대효과는?

A. LTVㆍDTI 규제를 강화한 것은, 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다. 조정대상지역에 대해서 전체 업권 LTVㆍDTI를 동일하게 강화(LTV 70→60%ㆍDTI 60→50%)하는데 이는 은행권ㆍ제2금융권 대출을 동일하게 규제함으로써 2014년 8월 조치 이전에 문제가 됐던 풍선효과를 방지하기 위함이다. 또한 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대함으로써 차주 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성을 유지했다. 다만 서민ㆍ무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTVㆍDTI 규제 비율을 유지한 이유는 부실 가능성이 상대적으로 낮은 실수요자에 대해서 자금 공급 규모를 유지함으로써 내 집 마련을 지원하고 실수요 위주의 시장 구조 조성을 지원하기 위함이다.

Q. 조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 것은 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닌지?

A. 조정대상지역 내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다. 조정대상지역은 높은 청약 경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격 변동 리스크에 취약해질 가능성이 있다. 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용해 중도금대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출 건전성을 제고하려는 목적이다. 다만, 과열 지역에 대한 선별적 대응으로 서민층 무주택 세대에 대해서는 DTI 10%p 상향 적용(60%) 및 정책모기지 공급을 통해 자금 애로 발생을 최소화할 계획이다.

Q. 마지막으로 실수요자 자금 애로에 대한 대응 방안은?

A. 조정대상지역에 대한 맞춤형 금융 규제를 강화하되 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다. ▲부부 합산 연소득 6000만 원 이하(생애 최초 7000만 원) ▲주택가격 5억 원 이하 ▲무주택세대주 등은 조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화된 LTV와 DTI 규제 비율을 적용하지 않고 현행 수준으로 적용(LTV 70%, DTI 60% 적용)한다. 또 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제 비율은 10%p 상향해 완화 적용(60%)한다. 더불어 서민ㆍ실수요자들의 내 집 마련 기회 제공을 위해 정책모기지(디딤돌대출ㆍ보금자리론ㆍ적격대출)를 공급할 계획이다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>