▲ 문재인 정부가 부동산 정책의 첫 장을 넘겼다. 정부가 꺼내든 ‘6ㆍ19 부동산 대책’ 카드가 중강도의 세기라 정부의 목적인 투기 세력과 전쟁을 치르기도 전에 약발이 다할 것이란 우려의 목소리도 나오고 있는 가운데, 오는 8월 추가 대응 대책이 예상돼 관심이 모아지고 있다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

정부의 첫 번째 부동산 정책이 세상에 나왔다. ‘6ㆍ19 부동산 대책’은 부동산시장 이상 과열, 그로 인한 각종 불법행위 근절을 위해 마련된 것이라 사실상 투기 세력과의 전쟁을 선포한 것과 다름없다는 의견이 많다.

이에 본보는 전반적으로 이번 대책을 살펴보고, 발표된 지 12일이 지나면서 시장에는 어떠한 변화가 일어났는지, 개선이 필요한 부분이 있는지 등을 짚어 봤다.

‘투기 과열 진압ㆍ실수요 보호’ 목적… 단계적 전략 먹힐까?

정부는 지난 19일 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안’을 발표했다. 여기서 ‘선별적ㆍ맞춤형’이란 단어로 규제 대상이 최소화됐다는 것을 파악할 수 있다는 게 업계 전문가들의 지적이다. 따라서 이번 대책은 국소 범위를 집어내는 이른바 ‘핀셋 규제’로 불리고 있는 형국이다.

6ㆍ19 부동산 대책의 핵심 규제는 ▲조정대상지역 확대 ▲전매제한 강화 ▲주택담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 10% 축소 ▲재건축 조합원 주택 공급 수 제한 등 크게 네 가지로 나눌 수 있다.

이 같은 규제를 내놓은 정부의 목적은 ‘투기 과열 억제와 실수요자 보호’다.

지난 20일 김태년 더불어민주당 정책위원회 의장은 “정부의 첫 부동산 대책은 투기 세력 진압과 실수요자를 보호하는데 초점이 맞춰져 있는 맞춤형 대책이다”면서 “시장이 큰 충격을 받지 않도록 단계적으로 시장을 안정시킬 수 있는 현실적인 방안”이라고 주장했다.

그러면서 김 의장은 “추후 비수도권 지역도 투기과열지구 지정 없이 전매제한이 가능하도록 「주택법」을 개정할 필요가 있다”며 “또 분양권 전매ㆍ실거래가 신고 위반 등 건전한 시장 질서를 위반하는 탈법적인 투기를 제압하기 위해 합동점검반의 실효성을 제고해야 할 것”이라고 덧붙였다.

그러나 주택시장은 점점 얼어붙고 있는 추세다. 부동산 대책을 접한 실수요자들이 시장의 흐름을 예의주시하며 관망세를 유지하고 나섰기 때문이다. 이에 6ㆍ19 부동산 대책 발표 이후 제2, 제3의 대책이 발표될 수 있다는 가능성을 열어두며 정부가 택한 ‘단계적 전략’이 시장에 긍정적인 변화를 불러일으킬 수 있을지 의구심을 키우고 있다.

업계 “‘핀셋 규제’ 대규모 개선 불가능”… 악순환 반복 우려 ↑

“핀셋만으로는 수술할 수 없다”

메스 대신 핀셋을 선택한 정부에 대한 업계의 우려 섞인 심정을 한마디로 요약한 말이다. 이는 정부가 급격한 부동산시장 위축을 고려해 투기과역지구 지정 등의 ‘한 방’이 빠진 저ㆍ중강도의 규제를 내놓은데 따른 것으로 풀이됐다.

일부 부동산 전문가들은 이번 대책이 그동안 부동산시장의 골칫거리였던 투기 세력을 잡을 수 있을지 물음표를 던지고 있으며, 한쪽에서는 아직까지는 6ㆍ19 부동산 대책의 여러 효과가 나타날 때까지 지켜볼만 하다고 설명한다.

한 부동산 전문가는 “정부의 이번 부동산 대책은 급증하는 가계대출, 시장의 만연한 집값 불안 등을 모두 잠재울 수는 없을 것”이라면서 “하지만 정부가 오는 8월 가계부채 종합대책을 추가적으로 발표한다는 구상이라 후속 부동산 대책에 의외의 한 방이 있을 것으로 보고 있다”고 진단했다.

그러나 업계의 다른 한쪽에서는 앞으로도 정부가 고강도의 부동산 대책을 내놓지 않고 저ㆍ중강도의 대책을 반복할 경우 시장에 내성이 생겨 ‘부동산 대책을 내놓고 이후 집값이 상승하면 또 새로운 부동산 대책을 내는’ 악순환이 반복될 것이란 의견도 제기되고 있는 실정이다.

같은 맥락에서 한 부동산 전문가는 “시장의 체질을 보완ㆍ개선하지 않고 과열 지역에 대한 핀셋 규제와 국지적 대응은 되레 풍선효과를 발생시키며, 투기 세력들의 내성을 쌓이게 해주는 일등공신이 될 것”이라며 “후속 대책에서 이를 바로 잡지 않으면 올 하반기부터 늘어나는 입주 물량과 임박한 가계부채, 금리 인상 등이 시장에 악영향을 미칠 수도 있다. 경각심을 갖고 대책 보완에 나서야 한다”고 지적했다.

■ 전문가 제언

이처럼 6ㆍ19 부동산 대책의 보완점이 하나둘씩 제기되고 있는 가운데 정부의 추가 대응에 귀추가 주목되고 있다. 정부는 늦어도 오는 8월 말까지 추가 대응책을 내놓겠다고 발표해 투자자와 실수요자 모두 향후 시장이 어디로 흘러갈지 쉽사리 방향을 잡지 못하고 있는 상황이다.

이에 본보는 부동산 전문가(▲김부성 부동산부테크 대표 ▲함영진 부동산114 리서치센터 본부장 ▲심형석 영산대학교 부동산금융학과 교수)들로부터 6ㆍ19 부동산 대책 관련, 소신 있는 평가와 후속 대응책 규제 예측 등에 대해 들어 봤다.

- 6ㆍ19 부동산 대책에 담긴 각 규제를 평가한다면/

▶ 김부성 대표

대한민국 부동산시장이 ‘시계(視界)제로’에 빠지고 있다. 시장이 과거처럼 주로 지역적 차별화 현상 없이 전체적으로 움직이는 추세가 사라지고 지역별, 단지별, 수급별 차이가 두드러지고 있는 추세가 된데다 정부의 대책도 상당한 변화가 예상되는 규제가 주를 이루고 있기 때문이다. 앞서 정부가 과거 참여정부시절의 전방위적이고도 고강도의 규제책이 시장에 부작용을 양산한 점을 학습효과로 알고 있어 이번에는 그러한 정책적 실책을 최소화하기 위해 정밀성을 한층 높여 전국적으로 무분별ㆍ무차별적인 대책 대신 지역별로 나눠 부작용까지 보완할 수 있는 세밀한 ‘타켓팅 대책’을 내놓을 것으로 예상한바 있다. 투기가 성행하거나 우려되는 지역을 중심으로 이에 맞는 처방전을 내리는 ‘맞춤형’일 것이란 것 또한 예측한대로다.

▶ 함영진 본부장

6ㆍ19 부동산 대책은 과열 지역의 가수요를 차단하되 실수요자 중심의 주택시장은 살리는데 방점이 찍혔다. 조정대상지역에 대해선 청약, 대출, 재건축 규제를 모두 강화하면서도 한편으론 투기과열지구 지정과 같은 강력한 카드를 꺼내지 않고 실수요자 보호책을 동시에 내놓는 등 규제의 강도나 수위 조절에 고심한 흔적이 역력하다. 우선 이번 대책으로 서울, 부산, 세종시 등 최근 집값이 단기 급등했던 지역의 가격 상승세와 거래량이 둔화될 것으로 보인다. 전매 차익을 목적으로 한 청약 수요가 이탈하고 재고 아파트 시장의 추격 매수에도 제동이 걸릴 전망이다. 제도 시행을 위한 입법 기간에 틈새가 있을 수 있고, 재건축 규제에서 벗어난 사업시행인가 단계의 재건축 사업장 등에 일부 풍선효과 우려가 있으나, 시장 영향력이 큰 LTVㆍDTI 강화와 함께 분양권 전매 금지를 서울 전역으로 확대했기 때문에 지난해 11ㆍ3 부동산 대책에 비해 부작용이 제한적일 가능성이 높다.

▶ 심형석 교수

조정대상지역 확대는 지역 간 시장의 온도차가 너무 크기 때문에 마련된 고육지책으로 특정 지역에 집중해 통제하겠다는 신호로 읽힌다. ‘부동산이 잡히지 않으면 투기과열지구도 불사하겠다’는 의지도 표출해 여전히 특정 지역에 중점을 두고 있음을 암시했다. 전매제한 강화의 경우 분양시장의 과열을 둔화시키겠다는 의미일 것이다. 전체 분양 물량이 기존 주택에서 차지하는 비중은 3% 내외지만 새 아파트이고, 가격을 선도하는 역할을 하는 분양시장을 잡지 않으면 부동산시장 전체를 진압할 수 없다는 생각이 반영돼서다. 특히 가장 적은 금액으로 높은 수익을 보장하는 분양시장이 투기화 하는 것을 막겠다는 입장을 표명한 것이다. LTVㆍDTI 축소는 투기 세력과 함께 저금리와 유동성 확대로 늘어나는 가계부채를 잡기 위한 대책이다. 이는 현재 가계부채 증가로 인해 불가피한 대책으로 보인다.

- 이번 대책의 가장 우려스러운 점과 그 해결책에 대해 말해 달라/

▶ 김부성 대표

서울 강남권ㆍ부산 일부 지역 등 정부가 콕 꼬집어서 규제하려고 하는 특정 지역은 단기간 급증했던 금액이 정부의 부동산 대책으로 인해 단기간에 빠져버릴 수 있어 추격 매수에 주의해야 한다. 또 정부가 시급히 해결해야 할 문제점은 대책이 시행됨으로서 실수요자 및 투자자들의 혼란이 가중됐다는 것이다. 정부는 시장의 부작용을 신속히 파악해 정확한 진단을 내리고 그에 맞게 보완해 대혼란의 시기를 하루빨리 종식시켜야 한다.

▶ 함영진 본부장

오는 8월 정부의 가계부채 종합대책에 앞선 중강도 대책이었기 때문에 시장에서 정부의 투기수요 억제 정책과 관련된 정책 의지를 정확히 읽어내지 못하는 ‘정보 굴절 현상’과 ‘정책 내성 현상’이 우려된다. 이에 따라 향후 정책 방향에 대한 일관성과 지속적 시그널이 필요하다. 특히 규제를 피할 수 있는 사업시행인가 이후 단계의 재건축 단지는 주택 공급 수 제한을 벗어나면서 일부 풍선효과가 예상돼 조속한 후속 입법이 필요한 시점이다. 마지막으로 여신을 규제하더라도 전세가율이 70% 이상이라 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자(전세가격과 매매가격과의 차이가 매우 적은 아파트를 매입해 단기간에 전세가격을 올려 매매가격 상승을 유도하는 투자 방식)’를 원천 봉쇄하기 힘들다는 점도 아쉽다. 정부는 다주택자 임대주택 등록제, 자금 출처 조사를 실시해야 할 것이다.

▶ 심형석 교수

현재 시장 상황에서 취할 수 있는 정책이라고 평가한다. 전국적으로 시장의 온도차가 다르고, 부동산을 잡겠다고 경기를 침체시킬 수 없기 때문에 특정 지역을 대상으로 대책을 펴는 것은 바람직하다고 볼 수 있다. 다만 조정대상지역에 선정되지 않은 곳으로 그 풍선효과가 번질 수 있고 공급 대책이 빠져 근본적으로 부동산시장을 잡는 것이 어려울 수 있다. 따라서 수도권을 중심으로 공급 대책(택지지구 지정 등)이 필요하고 시중에 풀린 자금들이 생산적인 곳으로 흘러갈 수 있도록 유도하는 정책도 필요하다.

- 부동산시장에서는 정부의 추가 대응에 촉각을 곤두세우고 있다. 현 시장 상황에 맞게 추가돼야 할 규제가 있다면 어떤 것들이 있을지/

▶ 김부성 대표

금융권이 대출금리 인상과 보조를 맞추지 않고 1%대 저금리 예금을 고집하는 금융권의 지도 감독을 철저히 해야 하는 것을 포함시켰으면 한다. 예금금리 1% 초중반대 금리로는 시중의 1000조 원이 넘는 유동성을 흡수하기 불가능하고 결국 돈의 흐름이 부동산시장으로 흘러들어갈 수밖에 없는 구조적인 환경을 양산해놓고 있는 상황이기 때문이다. 정부의 현명하고 신속한 대책으로 대혼란에 빠져드는 시장을 안정시키고 징벌적 규제 일변도가 아닌 시장의 정상화와 실수요 중심으로 하되 적어도 3년 이상을 갈 수 있는 대책이 나오길 기대해본다.

▶ 함영진 본부장

청약시장의 가수요를 잡기 위한 청약 1순위 요건 강화(1순위 기간 축소)와 투기적 가수요를 잡기 위한 주택거래신고지역 도입(자금 출처 소명)이 필요하며, 총부채원리금상환비율(DSR) 도입으로 인한 여신규제 강화를 통해 복수 대출자 및 한계 차주 추가 발생을 억제시키는 것도 또 하나의 방법이다.

▶ 심형석 교수

정부는 이번 대책을 ‘하나의 예고편’이라고 공개하고 추가 대책이 있을 것이란 여지를 남겼다. 다음에도 투기과열지구 지정이 가장 강력한 대책이 될 가능성이 높으며, 이는 현재의 분양시장과 도시정비업계에 상당한 영향을 미칠 것으로 사료된다. 분양권 거래가 상당기간 불가능하며, 재건축 조합원 지위 양도 또한 불가능해지기 때문이다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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