▲ 서울 강남 재건축이 이른바 ‘삼중고(재건축초과이익환수제도, 국지적 LTVㆍDTI 규제, 재건축 1가구 1주택 규제)’ 위기에 봉착했다. <사진=아유경제 DB, 편집=박진아 기자>

이른바 ‘삼중고(재건축초과이익환수제도, 국지적 LTVㆍDTI 규제, 재건축 1가구 1주택 규제)’ 제약이 서울 강남 재건축 사업지들의 행보를 가르고 있다. 층수 제고에 대한 꿈을 접고 지자체의 계획에 순응한 사업장들이 스멀스멀 생기는 반면 몇몇 사업장들은 ‘그럼에도 불구하고’ 층수 제고의 꿈을 포기하기 않고 있어서다. 본보는 재건축을 겨냥한 ‘규제’ 폭탄이 강남 재건축에 어떤 영향을 주고 있는지 들여다봤다.

‘초과이익환수제’도 벅차 죽겠는데… ‘6ㆍ19 부동산 대책’에 몸살 앓는 강남 재건축

정부가 과열된 시장의 분위기를 식히기 위해 부동산 대책을 내놓은 뒤 도시정비업계, 특히 재건축 사업지들의 분위기는 일제히 위축됐다.

이번 정책은 ▲과열 지역에 대한 선별적 대응(지역별ㆍ주택유형별 시장에 대한 정밀한 분석을 토대로 과열 지역을 선별ㆍ추가해 조정대상지역으로 관리) ▲투기수요는 억제ㆍ실수요자는 최대한 보호하는 방향으로 조정대상지역 제도의 실효성 제고(조정대상지역 내 청약규제 강화, 과도한 투자수요 유입 차단을 위해 조정대상지역에 맞춤형으로 LTVㆍDTI 규제를 연계하고 재건축 관련 규제도 신규 도입 추진, 서민층 무주택 가구는 실수요자 보호 차원에서 배려하는 한편 서민층의 내 집 마련을 위한 정책모기지를 차질없이 공급) ▲건전한 주택시장 질서 확립(주택시장 불법행위를 근절해 실수요자에 대한 보호를 강화하고, 건전한 시장 질서 확립 유도) ▲향후 시장 과열 지속ㆍ확산 시 추가 조치 강구 등을 골자로 한다.

특히 이 중 도시정비업계에 가장 직접적인 타격이 될 것으로 보이는 내용은 재건축 조합원에게 공급되는 주택 공급수가 1가구 1주택으로 제한된 것과 맞춤형 LTVㆍDTI 규제를 실시한 것이라는 분석이 많다.

먼저 주택 공급 축소는 이르면 오는 9월 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정 후 최초 사업시행인가를 신청하는 단지부터 적용될 방침이어서 강남4구 내 사업 초기 단계의 대형 재건축 단지들이 주요 타깃이 될 것으로 보인다.

이어서 LTVㆍDTI 규제는 내달 3일부터 시행되는 대출분부터 적용될 예정으로 거의 대부분의 재건축 단지들이 직ㆍ간접적인 타격을 받게 될 것이라고 업계 전문가들은 설명한다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 “이번 정책은 거주용 집을 장만하려는 실수요자들에게만 피해가 가는 것으로 생각하는 경향이 있다. 하지만 착각이다. 도시정비사업 집단대출은 원칙적으로는 LTVㆍDTI의 적용을 받지는 않지만 보증기관에서 보증을 서고 감정가를 평가 기준으로 은행권에서 집단대출을 일으켜줄 때 암묵적으로 LTV 범위를 넘어서지 않는 한에서 이뤄지는 것이 현실이다. 이번 규제로 사업비ㆍ이주비 등을 받기 위한 집단대출 또한 적지 않은 타격을 받을 것으로 보인다. 특히 집단대출은 감정가에 비례해 산출되기 때문에 감정가가 낮은 강남권 이외 지역이 타격이 클 것으로 예상된다”고 우려했다.

이에 사업 초기에 있는 재건축 단지들은 발등에 불이 떨어졌다. 타이머가 올해 말로 설정된 ‘시한폭탄’ 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)에 대한 부담에 더해 이달 정부가 새로운 부동산 규제를 내놓아 시한폭탄 두 개를 더 안으면서 압박감이 3배 늘어났기 때문이다.

시간표가 명확한 만큼 이런 삼중고를 맞은 조합 입장에서 피해를 최소화하기 위해서는 당장 시행이 눈앞에 다가온 LTVㆍDTI 규제는 포기하더라도 오는 9월 전 사업시행인가 신청을 하고 속전속결로 연말까지 관리처분인가 신청까지 마쳐야 하는 과제를 떠안게 된 것이다.

개별 사업장마다 상이한 대응… “이제 그만 ‘층수’ 포기” vs “반드시 관철시킬 것”

주목할 점은 이 같은 현실에 대한 반응과 대응에 있어서 개별 재건축 사업장별로 미묘한 온도차가 느껴지기 시작했다는 것이다.

그동안 건축심의 전 단계에 있는 대다수의 강남 주요 재건축 대단지들은 ‘층수 상향’ 등 사업성 제고를 위해 의지를 갖고 관련 제반 절차를 밟아왔다. 서초구 ▲반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구 ▲신반포3차(반포경남과 통합재건축 추진) ▲송파구 신천동 진주아파트 ▲신천동 미성타운아파트(이하 신천미성)-크로바맨션 ▲잠실주공5단지 ▲강남구 대치동 은마아파트 등이 대표적인 사례다.

이들 중 몇몇 단지들은 똘똘 뭉쳐 초과이익환수제에 대한 부담과 서울시의 완강한 반(反) 정비사업 기조에도 불구하고 일제히 층수 제고를 위해 한목소리를 내왔다. 용적률 1%, 층수 1개 층 제고에 따라 사업성이 확연히 달라지는 점을 고려하면 시간을 들여서라도 층수 제고를 이뤄내는 게 현명하다는 판단에서였다.

하지만 초과이익환수제 시행이 임박하고 정부가 이번 부동산 규제 정책을 발표한 가운데 각 단지마다 ‘더 이상 사업을 지체할 수 없다’는데 중지가 모아지면서 이 같은 분위기는 반전되고 있는 실정이다. 특히 서울시와 층수 제고 사안을 놓고 다퉈온 강남 재건축 아파트들이 서울시 35층 층수 제한을 수용하는 입장으로 선회하고 있는 상황이 포착된다.

먼저 서울시의 최고 층수 35층 요구를 수용한 뒤 건축심의를 통과한 사업장들을 꼽을 수 있다. 지난 27일에는 서초구 한신4지구와 반포주공1단지3주구가 35층으로 재건축 정비계획을 제시하면서 서울시 건축심의를 각각 통과했다. 한신4지구는 도시정비법 개정안이 오는 9월 시행되는 것과 초과이익환수제가 내년부터 시행될 것을 고려해 다음 달(7월) 8일엔 사업시행인가를 신청, 올해 관리처분인가를 신청할 수 있도록 관련 절차를 탄력 있게 추진하고 있다고 전해졌다.

반포주공1단지3주구는 지난 4월 건축심의, 지난달 건축소위원회 심의의 지적사항을 반영해 층수 등 서울시 요구를 준수한 정비계획을 제출한바 있다. 이번 심의를 통과한 것은 물론 서울시 우수디자인 단지로 지정받아 발코니 설치 제한 비율을 면제받게 됐다. 가구별 실사용 면적이 증가한다는 이야기다.

이에 앞서 반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구도 건축심의를 조건부 통과했으며, 당초 최고 45층을 계획했던 서초구 신반포3차도 서울시 35층 기준을 수용하면서 지난달(5월) 16일 건축심의를 통과한바 있다.

신반포3차 조합 관계자는 “초과이익환수제를 피하기 위해 35층 제한을 받아들이는 등 시의 심의 기준과 요구사항을 적극 수용했다. 오는 12월 관리처분인가를 신청하려는 계획이 차질이 없을 것으로 보여 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 본다. 또한 사업시행인가 신청도 늦어도 다음 달께 진행할 예정이라 재건축 분양 주택 수 제한도 적용받지 않는다. 조합원 이익 제고를 실현했다”고 전했다.

▲ 서초구 신반포3차(반포경남과 통합재건축 추진)는 서울시 35층 기준을 수용, 지난달(5월) 16일 건축심의를 통과하면서 정부의 잇따른 규제 대책을 피할 수 있을 전망이다. <사진=아유경제 DB>

반면 이 같은 삼중고 여파에도 불구하고 층수 제고에 대한 확고한 의지를 더욱 확고히 한 몇몇 단지들이 눈길이 쏠린다.

잠실주공5단지가 대표적 사례다. 단지 내 50층 동 계획이 번번이 서울시에게 퇴짜를 맞음에도 불구하고 더욱 당찬 기백으로 맞대응하고 있다. 단지 중앙 최고 층수 ‘50층’을 포기하고 ‘35층’으로 한 걸음 물러서 수립하더니 최근엔 50층 건물을 기존 계획보다 3개동 추가해 총 7개 초고층 동(棟)을 짓기로 했다.

은마아파트도 49층의 꿈을 굽히지 않고 있다. 최근 은마아파트 재건축 추진위는 서울시의 완강한 반대에도 불구하고 다시 49층 재건축 정비계획 변경(안)을 시에 제출했다.

‘삼중고(초과이익환수제ㆍ대출 규제ㆍ1가구 1주택 규제) 부담’에 유연성 요구 목소리 ↑
업계 “급한 불(규제)부터 끄고 향후 변경인가를 통한 ‘사업성 제고’도 방법”

한편 최근 도시정비업계에 몰아닥치고 있는 이 같은 외부적인 바람에 다수 전문가들은 좀 더 유연한 결정을 내려야한다고 주문하고 나섰다.

우선 근본적인 이유로는 가시적인 규제 정책들이 사업지들을 옥죄고 있는 현실이 꼽히고 있다. 앞서 밝혔듯이 초과이익환수제 시행이 확실시되고 있는 상황에서 이번 6ㆍ19 부동산 대책 발표로 인한 ‘삼중고(三重苦)’가 사업지들의 부담을 가중시키고 있어서다.

업계 소식통에 따르면 잠실주공5단지 재건축 조합과 서울시 도시계획위원회(이하 도계위) 간의 이견이 좁혀지지 않으면서 이달 21일 개최된 도계위 본회의에도 정비계획 변경(안)이 상정되지 못했다. 심의가 오는 7월로 미뤄졌지만 정상적인 경로를 밟는다 해도 연말까지 관리처분인가 신청을 하는 건 물리적으로 불가능한 상황이다.

잠실주공5단지 주변의 한 공인중개사 사무소 관계자는 “잠실주공5단지의 초과이익환수제 회피는 물 건너갔다. 과거 내부적인 문제로 사업이 가뜩이나 지체되던 사업장이 50층 층수 제고 문제로 서울시와 힘겨루기를 해오면서 시간을 너무 끌었다. 최근 매수ㆍ매도 문의도 줄어들고 호가가 낮아지고 있는 상황”이라고 말했다.

은마아파트도 사정은 마찬가지다. 업계에 따르면 강남구는 지난 28일 ‘은마아파트 재건축 정비계획 변경(안)’을 서울시 도계위에 제출했다. 지난달 제출했던 정비계획을 서울시가 보완이 필요하다며 돌려보낸 지 약 2주 만이다. 이번에 낸 정비계획 역시 49층 높이 아파트 4개동을 포함해 30개동 5940가구로 재건축하는 내용이다. 기존 계획을 그대로 유지, 초고층 재건축 의지를 재차 드러낸 셈이다.

이 같은 행보를 지속하는 가운데 문제점은 피해의 정도가 기하급수적으로 늘어난다는 데 있다. 서울시가 층수 완화 조건으로 제시한 ‘디자인 혁신 방안’에 따라 150억 원가량의 설계 용역비를 투자하고 아직도 조합을 설립하지 않은 상황에서 사업이 정체만 되고 있어서다. 계속해서 지체하다간 향후 사업 행보에 타격이 불가피할 것이라고 업계는 우려하고 있다.

결국 이들의 심의가 하반기로 미뤄질 가능성이 높아지면서 반년도 채 남지 않은 초과이익환수제 시행을 피하기에는 시간상 역부족이라는 평가가 사실상 많다. 사업시행인가에서 관리처분인가 신청까지만 1년 가까이 소요되는 게 업계의 중론인데다가 대형 단지임을 고려하면 사업시행인가, 시공자 선정과 조합원 분양신청, 관리처분총회 등을 순탄하게 거친다는 보장도 할 수 없어서다.

도시정비업계 전문가들은 서울시 층수 규제에 순응한 몇몇 사업장이 건축심의를 통과, 삼중고 모두를 피해갈 여건을 만들어낸 것을 보면 잠실주공5단지와 은마아파트가 꼭 이 단계에서 층수 제고를 이루는 것만이 ‘능사’는 아니라고 목소리를 높이고 있다.

그 이유 중 하나가 이 같은 규제 일변도 정책이 계속될 것이란 전망이 우세하기 때문이다. 다수 매체에 따르면 문재인 정부는 한국 경제 뇌관인 가계부채를 안정시킬 회심의 카드를 뽑기 위해 오는 8월까지 가계부채 관리 방안을 마련할 예정이다. 김현미 국토교통부 장관 역시 LTVㆍDTI 규제를 완화한 것이 1400조 원에 육박한 가계부채 문제를 낳은 주된 요인이라고 최근 발언한 바 있어 이 같은 전망에 힘을 실어준다.

업계 한 전문가는 “잠실주공5단지와 은마아파트를 비롯해 몇몇 대형 재건축 단지들이 ‘열 번 찍어서 안 넘어가는 나무 없다’는 심정으로 계속해서 층수 제고란 나무만을 도끼로 찍고 있지만, 최근 직면한 규제 정책과 앞으로의 정부 정책 향방을 가늠해보면 그 나무가 넘어가기 전에 손에 든 도끼날이 빠질 가능성이 높다고 본다. 우선 급한 불(규제)부터 끄고 시공자 선정, 사업시행인가 이후 변경인가를 통한 사업성 제고를 노려보는 차선책을 선택하는 게 현명할 수 있다”고 조언했다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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