▲ 정부의 6ㆍ19 부동산 대책 발표에 이어 지난 23일 김현미 국토부 장관이 취임사를 통해 주택시장 정상화 의지를 표명하고 있는 모습. <출처=국토교통부>

문재인 정부가 부동산 경기 부양을 경제 살리기의 주요 ‘포석’으로 삼지 않겠다고 선언한 상황에서 이를 뒷받침하는 조치들이 대거 시행에 들어갔다.

‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안’이 이달 19일 발표되자, 업계 전문가들은 과연 이번 대책이 정부의 기대처럼 시장 안정과 실수요자 구제에 제대로 작용할지 귀추를 주목하고 있다.

이에 본보는 이번 6ㆍ19 부동산 대책이 향후 ‘신의 한 수’로 평가될지 ‘양날의 검’으로 작용할지를 가늠해봤다.

역대 정부 부동산 정책의 성격은?

지금까지 대한민국의 부동산 정책은 큰 틀에서 보면 때로는 강력한 부양책으로, 때로는 투기 세력 단속 등 억제에 몰두했다. 아울러 부양책에서 규제로 돌아선 사례도 있었다(아래부터 ▲부양ㆍ▼규제).

전두환 정부는 부동산시장이 침체한 1980년 출범했다. 출범 초기엔 잇따라 부양책을 꺼내들었다. ▲양도소득세 면제ㆍ주택 구입 자금 지원ㆍ신도시 개발의 근간인 「택지개발 촉진법」 제정 등을 냈다. 하지만 애초 의도와 달리 투기가 과열하자 ▼분양가 규제ㆍ불법 전매 금지ㆍ종합토지세 신설 등 규제로 돌아섰다. 그럼에도 불구하고 경기 호황과 서울올림픽 특수 등을 타고 집값이 급등했다.

노태우 정부는 투기판으로 변질된 부동산시장에 극약 처방을 내렸다. 1988년 취임 첫해 내놓은 부동산 종합 대책에 ▼투기억제지역 확대ㆍ종합토지세 부과 조기 실시ㆍ1가구 1주택 비과세요건 강화 등을 포함시켰다. 1989년엔 ▼공시지가제도 도입 ▲경기도 분당ㆍ일산 등 신도시(214만 가구)를 건립하기도 했다.

김영삼 정부도 이어서 규제 기조를 이어갔다. 1995년 ▼금융ㆍ부동산실명제 도입 후 부동산 거래가 전반적으로 위축돼 부동산시장을 안정화하는데 기여했다는 평을 받는다. 이 당시 전국 아파트값은 평균 3% 오르는 데 그쳤다. 하지만 1997년 외환위기(IMF)를 맞아 부동산시장은 직격탄을 맞았다.

김대중 정부는 외환위기로 추락한 국내 경제를 소생하기 위해 부동산시장을 살려야했다. ▲분양가 자율화ㆍ양도소득세 및 취등록세 감면ㆍ전매 제한 폐지ㆍ청약요건 완화ㆍ대출 확대 등 전면적인 부양책이 등장했다. 이에 전국 아파트값(평균 38%)과 서울 아파트값(60%)이 상승했다.

노무현 정부는 과열된 시장을 넘겨받자 투기 세력을 잡기 위해 노력했다. 이른바 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포한 노무현 정부는 집값이 급등한 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ목동ㆍ분당ㆍ용인ㆍ평촌 등 7곳을 ‘버블세븐’으로 지정해 단속에 나섰다. 당시 ▼종합부동산세 신설ㆍ양도소득세 강화ㆍ분양권 전매 제한ㆍ분양가 자율화 폐지 등 강경책을 쏟아냈다. 또한 강남 재건축시장을 중심으로 역재 정부들에서 도입하지 않았던 ▼DTI(총부채상환비율)를 도입했고, LTV(주택담보대출비율)는 40%까지 낮췄다. 그러나 ‘초강수’에도 불구하고 노무현 정부 동안 전국(평균 34%)ㆍ서울(56%) 아파트값은 급등했다.

이명박 정부에서는 집권 중반기부터 ▲취등록세 감면ㆍ미분양 주택 양도세 면제ㆍ대출 규제 완화 등 부양책을 연이어 냈지만, 앞서 노무현 정부 때 워낙 강력한 규제가 나온 탓에 주택시장을 좀처럼 회복시키지는 못했다. 이명박 정부 시절 서울 아파트값은 평균 3% 뒷걸음질했다. 서울 아파트값 상승세가 꺾인 건 이명박 정부가 처음이었다.

이어서 취임한 박근혜 정부는 ‘빚내서 집 사라’는 식의 규제 완화 정책을 통해 부동산 경기 부양에 ‘올인’했다. 특히 ▲DTI 및 LTV 완화ㆍ양도세 한시 면제 등이 대표적으로 손꼽힌다. 이에 강남을 비롯한 서울 아파트값은 거품이 최고조에 달했던 2008년을 뛰어넘어 역대 최고 수준을 기록했다. 그러나 가계 부채가 급증하자 지난해 ▼중도금 대출 규제ㆍ분양권 전매 제한 등 주택시장을 정조준 한 ‘11ㆍ3 부동산 대책’을 꺼내 규제로 돌아섰다. 박 전 대통령 취임 후 올해 2월까지 전국 아파트값은 10% 올랐다.

이런 상황을 이어받아 문재인 정부는 ▼핀셋 규제ㆍ시장 재편 등 억제의 키워드를 내세운 시그널을 보낸 바 있고, 오는 8월 가계부채 종합 대책(대출 규제)이라는 추가 대응 수단도 준비 중이다.

이를 바라보는 업계 일각에서는 규제가 능사는 아니라는 주장이 나오고 있다.

한 부동산 전문가는 “역대 정부의 규제 대책은 오히려 집값 상승을 부추기거나 다른 지역까지 번지는 ‘풍선효과’를 가져온 적이 많았다”며 “특히 ‘미꾸라지’ 같은 집값을 필사적으로 잡으려 했던 노무현 전 대통령이나 집권 후반부 들어 집값을 필사적으로 살리고자 했던 이명박 전 대통령이나 정책의 효과를 임기 중 보지 못했던 것은 마찬가지”라고 지적했다.

또 다른 도시정비사업 관계자는 “규제 중심의 단편적 대응책을 남발할 경우 오히려 장기적으로 시장을 침체의 늪에 빠트리는 우(愚)를 범하기 쉽다. 수요가 있는 곳에 충분한 공급이라는 올바른 처방을 하면 시장은 안정을 되찾기 마련이다”며 “재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업을 억제만 할 것이 아니라 수요가 있는 곳에는 장려하고, 필요한 경우 임대주택 공급과 같은 공적인 기능을 접목시키는 균형 감각이 절실히 요구된다”고 피력했다.

문재인 정부, ‘억제’ 방점… 업계 “주택 정책에 한방은 없다”

그러나 6ㆍ19 대책 발표에 이어 이달 23일 김현미 국토교통부 장관은 취임 첫날 이례적으로 직접 파워포인트(PPT)까지 준비해 부동산 투기를 반드시 막겠다는 강력한 의지를 드러내 문재인 정부의 정책 기조를 뒷받침했다.

김 장관은 이날 세종시 정부청사에서 열린 취임식에서 “부동산 정책은 투기를 조장하는 사람들이 아니라 정부가 결정한다는 점을 반드시 기억하길 바란다”며 “지난 19일 부동산 대책은 수요를 억제하는 방안에 집중됐다. 그런데 아직도 이번 과열 양상의 원인을 공급 부족에서 찾는 분들이 계신 것 같다. 실제 속내를 들여다보면 현실은 다르다”고 말했다.

이에 대해 업계 한 관계자는 “시장은 장관의 의도대로 따라주지 않는 청개구리와 같을 것이다. 되레 과잉 반응하거나 콧방귀도 안 뀐 채 따로 놀기 일쑤다. 이명박 정부가 5년간 23차례, 박근혜 정부의 경우 4년간 18차례 부동산 대책을 내놨던 게 이를 방증한다. ‘엄포’와 ‘한 방’으로 안 된다는 교훈은 이미 노무현 정부 때부터 얻었다”며 “투자자와 실수요자를 선 긋고, 주택 문제의 표적지를 투기ㆍ전쟁으로 몰아 부동산시장과 정책의 극한 대치가 이어진다면 자칫 ‘노무현 정부 시즌2’를 맞이할 수도 있다”고 우려했다.

이처럼 문재인 새 정부의 부동산 대책은 올해 하반기에 부동산시장이 맞닥뜨릴 공급 증가, 금리 상승 등 양대 리스크와 함께 업계의 눈과 귀를 집중시킬 전망이다.

조현우 기자  koreaareyou@naver.com

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