▲ [표] 오늘부터 강화되는 주택대출 규제.

‘6ㆍ19 부동산 대책’ 시행에 따라 조정대상지역으로 지정된 서울, 부산 일부, 세종 등 40곳에 대한 대출 규제가 강화돼 오늘부터 대출 가능 금액이 줄어든다.

금융 당국은 이 같은 내용의 6ㆍ19 부동산 대책이 오늘(3일)부터 시행할 수 있도록 행정지도 공문을 전 금융권에 발송한 것으로 알려졌다.

재계에 따르면 조정대상지역 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 60%로, 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 50%로 하향된다. 이외의 지역들은 종전대로 적용을 받게 된다. 다만 청약조정대상지역이 아니면서 수도권이 아닌 경우에만 DTI 심사를 하지 않는다.

구체적으로 보면 조정대상지역 40곳의 실수요자 중 서민 대상 정책모기지인 디딤돌대출 자격 요건을 충족하는 이들은 6ㆍ19 부동산 대책에도 기존의 금융 규제를 적용받게 된다. 집값이 5억 원 이하이고, 부부 합산 소득이 6000만 원 이하(생애 최초 주택 구입자는 7000만 원 이하)인 무주택 가구주는 조정대상지역 주택을 구입하더라도 종전의 LTV(70%), DTI(60%) 규제를 적용받는다. 생애 최초 주택 구입자는 연봉 7000만 원 이하까지 강화 이전의 LTV, DTI 규제를 적용받는다.

다만 신규 분양아파트 단지의 경우 이날 입주자모집공고를 낸 곳부터 대상에 포함된다. 이 아파트에 청약할 때는 향후 입주 시점에 잔금대출에 DTI가 적용된다. 디딤돌대출 요건을 충족하는 이른바 ‘서민ㆍ실수요자(정부 표현 기준)’는 강화 이전의 비율(60%)을 적용받는다.

집값이 5억 원 초과~6억 원 이하인 경우 상황에 따른 맞춤형 대출을 선택할 필요가 있다. 5억 원 초과의 경우 원칙적으로 규제 강화 예외 대상은 될 수 없다. 따라서 LTV 60%와 DTI 50%로 각각 강화된 규제를 적용받는다. 하지만 이 중 생애 최초 주택 구입자면서 구입하려는 주택의 가격이 6억 원 이하인 경우 보금자리론에 한해 60%의 DTI를 적용받을 수 있다. 보금자리론은 LTV 규제와 무관하게 대출한도가 3억 원이다.

따라서 2~3억 원이 있는 이들은 보금자리론을 통해 DTI를 60%로 올릴 수 있다. 일반 시중은행 대출을 받으면 DTI 50%가 적용된다. 이는 종잣돈이 있지만 나이가 많아 대출 만기를 길게 잡는데 부담이 있는 생애 최초 주택 구입자들은 보금자리론이 유리하다는 것을 알려준다. 반면 소득이 넉넉하거나 나이가 젊어 DTI 규제 부담은 작지만 종잣돈이 없는 이들 중 5억 원 초과~6억 원 이하 아파트를 구입하려는 실수요자는 시중은행 대출이 이익이란 분석이다.

집값이 6억 원을 초과하거나 연봉이 7000만 원을 초과하는 이들은 6ㆍ19 부동산 대책에 따른 금융규제 강화를 피할 수 없다. 신규 분양아파트 기준 원분양가, 기존 아파트 기준 일반 평균가의 60% 범위에서 대출을 받을 수 있고, 연간 원리금상환액이 연봉의 50%를 넘어설 수 없다.

LTV가 70%에서 60%로 강화되면 7억 원 아파트 기준 대출한도가 4억9000만 원에서 4억2000만 원으로 줄어든다. 해당 금액 아파트 분양을 희망하거나 같은 금액 아파트 매매를 앞둔 이들은 7000만 원의 차액을 별도 신용대출로 조달하면 된다.

향후 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 도입을 대비한다면 마이너스통장 방식의 신용대출 대신 원금을 나눠갚는 방식의 신용대출을 고려해볼 만하다. 또 대출만기를 10년에서 20년, 20년에서 30년, 경우에 따라서는 30년에서 35년으로 늘려 잡으면 연간 원리금상환액이 줄어들기 때문에 그만큼 DTI가 줄어드는 효과가 있다. 

한 재계 전문가는 “오늘 입주자모집공고분 아파트 잔금대출부터 DTI 규제가 도입된다. 디딤돌대출 자격 요건을 충족하는 이들은 DTI 60%, 그렇지 않은 이들은 DTI 50%를 적용받는다”면서 “잔금대출은 입주 시점에 이뤄지지만 청약 단계부터 자신이 DTI를 충족하는지 따져볼 필요가 있다. 은행에 따라 1차 중도금 납입 시점에 사전 소득심사를 해 중도금대출 취급 자체를 거절하거나 한도를 줄일 수 있기 때문”이라고 설명했다.

이어서 그는 “대출규제 본격 시행으로 시장도 경각심을 놓지 않고 있는 추세다. 특히 집단대출에 대해 DTI 규제가 시행되면 중도금보다는 잔금 대출에 대한 부담감이 커질 수 있다”며 “잔금대출이 막히면 투기 수요뿐 아니라 실수요자들도 자금 마련이 어려워져서다. 다만 서울의 공급 부족 현상은 여전하기 때문에 서울과 지방 간 양극화 구도가 당장 해소되기는 어렵다는 의견을 배제할 수 없는 상황”이라고 진단했다.

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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