▲ 2026년 상반기부터 부동산 관련 제도 전반에 변화가 예고되고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 2026년 병오년(丙午年) 새해가 밝았다. 이재명 정부 출범 이후 일관되게 강조해 온 ‘실용적 주거 안정’ 기조가 올해부터 제도 전반에 걸쳐 구체화되면서, 시장에 미치는 실질적 효과가 가시화될 전망이다. 정부는 과열된 투자 수요를 억제하기 위해 대출 규제와 거래 관리 기준을 한층 정교화하는 한편, 노후 도심 정비를 통한 공급 확대에 속도를 내는 ‘규제’와 ‘공급’ 병행 전략을 구사하는 모양새다.

특히 올해는 단순한 규제를 넘어 거래 과정의 투명성을 확보하고, 서민들의 주거비 부담을 경감하기 위한 세제 혜택 연장 등 민생 중심의 제도적 변화가 대거 예고돼 있다.

이에 본보는 2026년 새해를 기점으로 시행되는 부동산 관련 주요 제도적 변화와 시기별 핵심 내용을 알아보고자 한다.

■ 1월
거래 증빙 의무화 및 대출 건전성 관리 강화

당장 이달부터 부동산 거래 투명성을 높이기 위한 신고 관리가 대폭 강화된다. 그간 공인중개사가 실거래 신고 시 별도 증빙자료를 제출할 의무가 없어 ‘자전거래’나 ‘집값 띄우기’ 등의 시장 왜곡 행위가 계속돼왔다는 지적에 따른 것이다. 이에 따라 앞으로는 매매 신고 시 계약서와 계약금 입금 증빙자료 제출이 의무화돼 허위 신고에 대한 압박이 거세질 전망이다.

이와 함께 자금조달계획서 제출 의무도 확대된다. 불법 자금 유입을 차단하기 위해 투기과열지구만 아니라 토지거래허가구역 내 주택 거래 시에도 증빙서류를 반드시 제출해야 하며, 계획서 양식 내에 대출 유형은 물론 금융기관명을 명확히 기재해야 한다.

은행권 주택담보대출(이하 주담대) 관리도 강화된다. 주담대에 적용되는 위험가중치 하한이 기존 15%에서 20%로 상향되면서, 은행의 대출 여력이 축소되는 구조다. 당초 올 4월 시행 예정이던 조치를 1월로 앞당겨 적용한 것으로, 가계부채 증가 속도를 억제하고 부동산시장으로의 자금 쏠림을 완화하려는 취지다.

서민 주거 지원도 확대된다. 무주택자를 위한 월세 세액공제 대상이 넓어져 주말 부부 등 주거지가 다른 무주택 가구도 합산 공제가 가능해지며, 3자녀 이상 가구는 공제 대상 주택 규모가 전용면적 100㎡ 이하 또는 시가 4억 원 이하로 상향된다.

재건축사업 이주자에 대한 주거 금융 지원이 확대된다. 그간 재개발사업에 한해 적용되던 버팀목 전세자금대출이 재건축 이주 세입자까지로 대상이 넓어지면서, 부부합산 연소득 5000만 원 이하 가구의 이주 부담이 완화될 것으로 보인다. 다자녀 가구와 신혼부부에 대해서는 소득 기준이 각각 6000만 원, 7500만 원으로 상향 적용된다.

■ 2월
도시정비사업 인센티브 확대 및 외국인 투기 차단

다음 달(2월)부터는 소규모주택정비사업 노후 저층 주거지의 정비 속도가 빨라질 것으로 보인다.

먼저 신탁업자의 사업시행자 지정 요건이 완화된다. 기존에 요구됐던 ‘사업 면적의 3분의 1 이상 토지 신탁’ 조건이 폐지되고, 토지등소유자 과반 추천 등 일정 요건을 충족하면 신탁 방식으로도 사업 추진이 가능해진다. 재산권 행사의 제약을 우려해 신탁을 기피했던 토지등소유자들의 참여를 유도하기 위한 조치다.

아울러 사업지 내에 정비기반시설이나 공동이용시설을 제공할 경우 법적상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있는 특례가 신설돼 사업성도 대폭 개선될 전망이다.

외국인 부동산 거래에 대한 감시망은 촘촘해진다. 같은 달 10일부터 외국인이 토지거래허가구역 내 주택을 매수할 경우 자금조달계획서와 입증 서류 제출이 의무화되며, 국내 체류자격 및 거소 여부도 반드시 신고해야 한다.

임대차시장 관리가 강화돼 주택임대관리업 등록 기준이 단독ㆍ공동ㆍ준주택을 합산하는 방식으로 개편된다. 공동주택 100가구 이상(자기관리형) 또는 300가구 이상(위탁관리형) 관리업체는 의무적으로 등록해야 하며, 이는 임차인 보호와 임대차시장의 투명성 확보를 목적으로 한다.

■ 4월
주택신용보증기금 출연요율 차등 적용 본격화

오는 4월부터는 대출 금액이 클수록 주택신용보증기금 출연요율을 높게 적용하는 차등제가 시행된다. 기존에는 대출 유형에 따라 요율이 결정됐으나, 앞으로는 대출 금액과 연동돼 대출 금액 자체가 기준이 된다.

기본적으로 평균 대출액 이하는 0.05%를 적용하는 반면, 평균을 초과해 2배 이내일 경우 0.25%, 평균의 2배를 초과하는 대출에는 최대 0.3%의 요율을 부과한다. 해당 제도는 고액 대출자의 금융비용 부담을 늘려 가계부채의 과도한 쏠림 현상을 완화하려는 것이라는 게 업계의 중론이다.

■ 연내 및 주요 제도 연장
부동산감독원 출범 및 민생 세제 혜택 연장

연내 가장 큰 변화 중 하나는 ‘부동산감독원(가칭)’의 설립 추진이다. 특별사법경찰을 포함해 최소 100명 이상의 전문 인력으로 구성될 이 기구는 부동산시장의 불법 행위를 실시간 모니터링하고 직접 수사하는 역할을 맡게 된다. 정부는 이를 통해 시세 조작 등의 교란 행위를 뿌리 뽑겠다는 강력한 의지를 내비치고 있다.

주택건설사업자가 취득한 토지에 대해 천재지변 등 정당한 사유가 있을 시 종합부동산세 추징을 제외하는 예외 규정도 신설될 예정이다.

도시정비업계 관련 지원책으로는 조합의 초기 사업비 융자 한도가 최대 60억 원으로 상향되고, 추진위 단계에서도 최대 15억 원까지 2.2%의 저리로 대출을 받을 수 있게 돼 지지부진했던 사업지들의 활기가 돌 것으로 예상된다.

아울러 기존 한시적으로 운영되던 세제 혜택들도 대거 연장된다. 우선 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제 조치가 오는 5월 9일까지 연장 적용된다.

서민과 청년층의 주거 사다리 지원을 위해 주택청약종합저축 소득공제 및 청년 이자소득 비과세 혜택 기한도 2028년 말까지 3년 더 연장됨과 동시에 대상 범위도 무주택 세대주에서 배우자까지 확대된다.

이 외에도 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 역시 2030년 12월 31일까지 5년 대폭 연장돼 지역 균형 발전을 뒷받침할 전망이다.

▲ 2026년 달라지는 부동산 관련 제도. <출처=부동산114>

■ 한국세무사회 ‘2026 달라지는 세금제도’ 공개

한편, 한국세무사회는 2026년부터 달라지는 주요 세법 내용을 국민 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 정리한 ‘2026 달라지는 세금제도’를 한국세무사회 홈페이지 팝업을 통해 별도 절차 없이 누구나 무료로 열람할 수 있도록 했다.

그동안 회원 전용으로 제공하던 전문 세무 정보를 국민 눈높이에 맞춰 개방했으며, ‘세법은 세무사에게’라는 전문가의 사회적 책임을 국민 서비스로 확장한 것이란 게 한국세무사회 설명이다.

이에 따르면 ‘부동산 세금’ 관련해서 비수도권 준공 후 미분양 주택에 대한 양도세와 종부세 중과 배제 기간이 2026년 12월 31일까지 1년 연장된다. 또 인구감소지역 주택 취득 시 1가구 1주택 특례 가액 요건이 수도권 4억 원, 비수도권 9억 원으로 상향된다.

‘지방세’ 관련 내용의 경우 비수도권 및 인구감소지역 기업에 대한 차등 감면 확대, 지방 미분양 아파트 취득세 감면, 빈집 철거 후 토지재산세 및 신축 시 취득세 감면, 신혼부부ㆍ청년층 생애 최초 주택 취득세 감면 연장 등의 변화 등을 골자로 한다.

구재이 한국세무사회 회장은 “세법을 잘 몰라서 정당한 권리와 혜택을 누리지 못하는 납세자가 없도록 하는 것이 세무사의 역할이다”라며 “‘2026 달라지는 세금제도’가 국민에게는 든든한 절세 가이드가 되고, 기업에는 세무 리스크를 관리하는 필수 지침서가 되길 바란다”고 설명했다.

▲ ‘2026 달라지는 세금제도’ 부동산 관련 주요 내용. <출처=한국세무사회 홈페이지>

▲ ‘2026 달라지는 세금제도’ 부동산 관련 주요 내용. <출처=한국세무사회 홈페이지>

▲ 2026년 새해부터 달라지는 지방세제. <출처=한국세무사회 홈페이지>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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