▲ 부산과 울산 등 영남권 부동산 투자자들은 6ㆍ19 부동산 대책 이후 지역 주택시장에서 가장 유망한 투자처로 ‘재개발’을 꼽고 있다. 사진은 부산 수영구 광안리 해변 일대. <사진=아유경제 DB>

2분기 말 정부가 과열된 시장의 분위기를 식히기 위해 부동산 대책을 내놓은 후 재건축 투자 수요가 자연스레 재개발로 몰리는 현상이 일고 있다는 소식이 들려온다.

지난달(6월) 19일 정부가 관계부처 합동으로 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안(이하 6ㆍ19 부동산 대책)을 발표한 이후 전국 유망 부동산 투자자들은 ‘재개발’을 주택시장의 가장 유망한 투자처로 꼽았다. 6ㆍ19 부동산 대책 이후 도시정비업계, 특히 재건축 사업지들의 분위기가 일제히 위축됐기 때문이다.

우선 이번 정책 중 재건축사업에 가장 직접적인 타격이 될 것으로 보이는 내용은 재건축 조합원에게 공급되는 주택 공급수가 1가구 1주택으로 제한된 것과 맞춤형 LTVㆍDTI 규제를 실시한 것이라는 분석이 많다.

먼저 주택 공급 축소는 이르면 오는 9월 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 개정 후 최초 사업시행인가를 신청하는 단지부터 적용될 방침이어서 강남4구 내 사업 초기 단계의 대형 재건축 단지들이 주요 타깃이 될 것으로 보인다.

이어서 LTVㆍDTI 규제는 내달 3일부터 시행되는 대출분부터 적용될 예정으로 거의 대부분의 재건축 단지들이 직ㆍ간접적인 타격을 받게 될 것이라고 업계 전문가들은 설명한다.

반면 전문가들은 재건축으로 몰리던 투자 수요가 자연스레 재개발로 몰리면서 재개발이 곽광을 받을 수 있다고 전한다. 부동산 투자자들 역시 정부의 6ㆍ19 부동산 대책 이후 재개발지역 투자에 관심을 두는 것으로 나타났다.

재개발에는 규제가 당분간 적용되지 않을 것이란 관측 또한 이 같은 흐름에 힘을 실어준다.

일각에서 재건축초과이익환수제도가 재개발에는 적용이 안 돼 형평성 문제가 있다는 지적에 대해 최근 박선호 국토부 주택토시실장은 “재개발사업은 서민의 주거환경개선을 목적으로 이뤄진 경우가 많다. 재개발과 재건축을 일률적으로 볼 필요는 없다고 생각해 재개발 규제는 검토하지 않았다”고 밝힌바 있다.

이에 따라 6ㆍ19 부동산 대책의 영향권에서 벗어난다는 ‘혜택’에 더해 지역적 특성과 개발 호재를 덧입어 주목받는 서울 강북 재개발 사업지가 있다.

대표적인 재개발 핫플레이스로 주목받는 곳이 성동구 성수동 일대다. 서울 강남 재건축을 포함한 관내 정비사업지들이 ‘2030 서울플랜(도시기본계획)’에 의거, 제3종일반주거지역의 층수가 35층 이하로 제한된 상황에서 성수재정비촉진지구(성수지구)는 예외 적용이 돼서다.

성수지구의 한 재개발 조합 관계자는 “우리 성수지구는 전무후무한 입지적 혜택을 받은 곳으로 한강변을 끼고 있는 50층 이상 초고층 건물로 지어진다는 게 가장 큰 메리트다. 소규모 빌라를 기준으로 3.3㎡당 평균 8000만 원을 웃도는 가격대가 형성되고 잔여 매물을 찾아보기 힘든 상황은 이를 입증하고 있다”고 호평했다.

강북 지역 중 입지로 둘째가라면 서러운 동네가 있다. 예로부터 대한민국 대표 부촌으로 손꼽히던 용산구 한남동 일대가 그 주인공이다.

한남동은 입지적 가치를 제고하는 여러 가지 특수성을 갖고 있다. 서울 한복판에 위치해 ▲강남ㆍ북으로의 진입이 수월한 교통의 요충지이며 ▲뒤로는 남산, 앞으로는 한강이 위치한 배산임수 지형에다가 ▲최상위 등급의 한강 조망 확보지라는 천혜의 입지 조건을 갖춘 곳이어서 일찍이 유관 업계와 당국의 관심을 한 몸에 받아왔다.

한 업계 관계자는 “노후 주택이 밀집한 한남동은 주거ㆍ교육 여건이 강남에 비해 아쉬운 게 사실이다. 하지만 자연환경이나 조망권, 교통 등 입지성이 우수하고 개발 호재 및 잠재력이 커 투자자들이 발걸음을 재촉하고 있는 게 현실”이라고 평가했다.

부산과 울산 등 영남권 부동산 투자자들도 6ㆍ19 부동산 대책 이후 지역 주택시장에서 가장 유망한 투자처로 ‘재개발’을 꼽고 있다는 전언이다. 규제 대책 이후 지방에선 전매제한과 대출규제의 영향이 클 것이란 판단에서다. 아울러 재건축되는 아파트와는 달리 재개발 지분의 경우 대출 규제에서도 벗어나 있으며, 재건축초과이익환수제도까지 피할 수 있어 유망한 투자 상품으로 인식된다.

한 부산 공인중개사사무소 관계자는 “부산ㆍ울산ㆍ경남지역 재개발사업은 대부분 입지 조건이 좋은 도심에 있는 데다 대출 규제와 재건축초과이익환수제도까지 피할 수 있어 투자자들이 인기 상품으로 인식하고 있다. 또한 대단지 브랜드 아파트가 상당수 포함돼있어 미래 투자가치가 높은 것으로 판단된다. 반면 규제가 집중된 재건축아파트나 분양권에 대한 관심은 떨어지고 있는 게 현실”이라고 조언했다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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