지난달(6월) 한국자산신탁이 여의도 시범아파트 재건축 사업시행자로 지정되며 신탁 방식 재건축이 다시 업계의 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 최근 소식통 등에 따르면 아직까지 신탁 방식 재건축으로 사업을 완료한 전례가 없어 표준화된 기준이 없는 등 해결해야 할 문제점들이 산재해 있기 때문이다.

먼저 일부 전문가들은 신탁 방식 도입 초기인 현재, 신탁계약서 작성을 전적으로 신탁사에 일임하는 것은 문제가 있다고 지적한다. 특히, 신탁 방식에 있어 신탁계약은 조합이 아닌 토지등소유자 개인이 신탁사와 하기 때문에 일정 부분 국토부의 통제가 필수적이라는 것이다.

이에 대해 한 전문가는 “신탁계약서나 신탁 관련 법령 등은 아직 토지등소유자들도 제대로 이해하고 있지 못하고 있다”며 “문제가 생기기 전에 국토부가 빨리 표준계약서를 만들어야 한다”고 주장했다.

그 다음으로 전문가들이 하나같이 문제를 제기하는 것은 신탁해지에 관한 것이다. 한국자산신탁이 여의도 시범아파트에서 사용한 신탁계약서 제21조1항(신탁해지 및 책임부담)에 따르면 “위탁자는 시행규정 및 관계법령에 따라 본건 사업이 폐지 또는 중단되거나, 수탁자, 수익자 등 이해관계인 전원의 동의가 있는 경우를 제외하고는 수탁자의 귀책사유 없이 신탁계약을 해지할 수 없다”고 규정돼 있다.

신탁계약 성립을 위해서는 75% 이상의 소유주 동의가 필요하지만 신탁계약 해지 시에는 전원 동의가 필요하다는 것이다. 한 법조계 전문가는 “현실적으로 ‘전원동의’는 이뤄질 수 없다”며 “시범아파트 신탁계약서 특약사항 제3조에 명시된 전체 토지등소유자 4분의 3도 지나친 비율이며 3분의2 정도면 신탁해지가 가능하도록 해야 한다”고 말했다.

이와 더불어 사업 초기에는 토지등소유자 전원이 신탁계약을 체결한 상태에서 사업 추진되는 것이 아니기 때문에 해지 시, 신탁계약서 제24조제3항ㆍ제4항에 의거해 그동안 투입비용을 상환하지 못하면 일부 토지등소유자들이 비용을 부담해야 한다. 때문에 계약해지에 따른 책임소지도 명확히 해야 한다는 지적도 나오고 있다.

또한 전문가들은 기존의 조합 방식의 신탁등기나 토지신탁 등에 사용되는 신탁계약서가 준용됐기 때문에 청산자에 대한 법률상 확실한 근거조항 마련이 필요하다고 제언한다.

도시정비업계 한 관계자는 “신탁을 하게 되면 압류 등 강제집행을 할 수 없기 때문에 나중에 분양 미신청을 이유로 현금청산 및 매도청구 시 매매대금 확보를 위한 부동산 가압류가 되지 않는다”며 “신탁계약서 제3조(신탁기간)에 ‘분양미신청시에는 신탁계약 시 해지되고 분양신청기간 마감일 다음날에 시가에 따른 매매계약이 체결된 것으로 의제한다. 시가 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 시행령 제48조에 따른 방법에 의하거나 법원에 매도청구소송을 제기하는 방법으로 한다’는 내용을 추가 하는 등 청산자에 대한 법률관계를 명확히 해야 한다”고 밝혔다.

마지막으로 주민 권리 보완의 필요성을 해결해야 할 문제로 지적하며 사업이 주민들이 원하는 방향으로 갈 수 있도록 전체회의에 대한 시행규정의 기준을 명확히 해야 한다는 것이 전문가들의 중론이다.

여의도 시범아파트의 시행규정에는 사업시행자만이 회의를 소집할수록 정해져 있는데, 이를 두고 업계 전문가들은 도시정비사업에서는 전체회의가 중요한 의사결정을 하기 때문에 전체회의 운영방안을 일방적으로 사업시행자가 정할 수 있도록 하는 것은 바람직하지 않다고 입을 모은다.

또 다른 법조계 전문가는 “조합원 총회와 마찬가지로 ‘토지등소유자 1/5 이상의 요구에도 불구하고 사업시행자가 전체회의를 소집하지 않는 경우에는 발의자대표가 따로 법원허가를 얻어 전체회의를 개최할 수 있다. 이 때 소집과 진행에 있어서는 발의자대표가 의장이 된다’는 조항을 삽입해야 한다”며 “의장도 신탁사가 아닌 토지등소유자 중에서 선정을 해야 하는 등 이에 대한 명확한 규정이 필요하다”고 지적했다.

그는 이어 “신탁사의 횡포에 휘둘리지 않게 주민대표기구 설립을 의무화 하고 신탁사의 대변인 역할을 하지 않도록 현재 조합의 임원해임과 마찬가지로 도시정비법 제23조제4항을 준용해 해임할 수 있는 장치가 필요하다”고 덧붙였다.

김진원 기자  figokj@hanmail.net

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