▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시정비사업은 공공성이 강조되다 보니 사업성은 도외시되는 측면이 강하다. 하지만 사업시행자는 사업을 영위해 나가기 위해 도시정비사업지의 사업성을 중요하게 다룰 수밖에 없고, 사업성은 곧바로 사업을 지속할 수 있는 지표가 되는 것이다. 그런데 정책을 강구하는 이들(이하 정부)은 사업에서 발생하는 기업의 사적 이익을 도외시하면서 재건축사업의 경우 재건축초과이익환수제도를 적용하여 이익에 대해 이중으로 과세를 하려 하고 있다.

사업시행자는 사업성을 높이기 위해 각종 규제의 완화 및 폐지를 요구하고 있으나 정부는 도시정비사업에서 파생될 수 있는 부의 효과를 최소화하기 위해 도시정비사업을 시장에 맡겨두기보다는 직접 개입하여 통제하려 하고, 통제의 방법으로 직접적인 방법과 간접적인 방법을 병행하고 있다. 정부가 통제를 목적으로 최근 활기를 띠고 있는 일부 지역 등에 대한 부동산 규제 정책을 시행하였고, 그것이 지난 6월 19일에 발표된 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’이다. 즉 6ㆍ19 부동산 대책인 것이다.

정부는 6ㆍ19 부동산 대책에서 도시정비사업지의 사업성보다는 시장 안정과 실수요자 구제에 초점을 맞추어 향후 부동산시장의 과열이 지속 및 확산되는 경우 투기과열지구의 지정 등에 대한 추가 조치 강구 가능성을 발표한바 있다. 그리고 정부의 부동산 대책에서 조정대상지역의 추가 지정, 전매제한기간 강화, 맞춤형 금융규제 강화 및 재건축 규제 강화 등의 주요 내용을 담고 있다.

그런데 사업시행자가 공급을 임의적으로 조정을 할 경우 수요와 공급의 차질이 생기고, 시장은 다시 왜곡될 수도 있다. 하지만 정부가 공공주택 등을 통해 공급의 조정에 개입할 수 있다는 전제하에, 수요자의 통제를 통해 시장을 관리하는 정부의 부동산 정책을 살펴보는데 중점을 두려 한다.

정부는 정량적인 지표 등을 통해 11ㆍ3 부동산 정책의 후속에 가깝다 할 수 있는 조정대상지역을 추가 지정하여 과열된 주택시장을 안정적으로 관리하고자 하고 있다. 하지만 조정대상지역에 대한 실효성을 확보하기 위한 정책들이 강력하게 적용되는 경우, 조정대상지역은 안정적으로 관리될 수 있을지 모르나 다른 지역에 대한 풍선효과를 무시할 수 없는 바, 시장의 왜곡을 방지할 수 있는 실효성 확보 방안도 함께 강구되어야 한다. 그런 측면에서 전매제한기간을 서울 전 지역에 소유권 이전등기까지로 제한한 것은 문제가 있다 할 것이다.

일반적으로 도시정비사업에 적용되는 규제 등은 ‘조합 설립이나 사업시행인가 신청 이후 등’에 적용하도록 하고 있어 이미 진행된 사업지에 대해서는 통제의 효과가 없게 되고, 규제를 적용받는 사업지는 사업의 지연 등으로 인하여 사업성이 악화되어 악순환만 반복되는 결과를 초래하고 있다. 이는 「도시 및 주거환경정비법」이 시행된 이후 지속적으로 반복되어 온 것일 뿐만 아니라 정부의 부동산 정책이 실패에 이르게 된 주요인이라 할 수 있다. 따라서 정부의 정책은 일관성을 유지하여 지속성을 갖도록 하여야 한다는 것이다.

따라서 전매제한기간은 시장을 직접 통제하는 것이므로 그 적용의 확대에 대해서는 더욱 신중하여야 한다. 다만, 간접 통제인 금융정책은 지역별로 차등화하여 맞춤형으로 적용을 하여야 한다고 판단된다. 그리고 정부의 부동산 정책에서 주택담보대출비율과 총부채상환비율을 강화한 것은 타당하다고 본다. 다만, 일회적인 정책으로 강구하기보다는 심각한 가계부채를 감소시킬 수 있도록 전국에 산재되어 있는 도시정비사업지에 대한 정리가 선행되어야 한다. 도시정비사업지가 무분별하게 산재되어 있다 보니 경기의 변동에 따라 금융부담이 널뛰기를 하고, 호황시 금융부담이 더욱 증가되어 결국 불황 시에 위기 상황을 초래하게 되는 것이다. 따라서 정부는 직접 통제보다는 간접 통제 방법을 더욱 적극적으로 모색하여 주택시장의 악순환을 막아야 하는 것이다. 그런데 정부는 도시정비사업지의 왜곡이 어디에서 초래되었는지에 대한 판단보다는 모든 문제가 도시정비사업지에서 야기되고 있는 것처럼 접근하여 정책을 강구하고, 그에 따른 책임을 사업지의 토지등소유자에게 돌리고 있는 것이다.

정부는 과열이 지속 및 확산되는 경우 투기과열지구 지정 등을 통해 통제를 더욱 강화하겠다고 으름장을 놓고 있지만 규제를 위한 규제가 되는 경우 과거 반복되었던 부동산 정책과 같이 실패하게 될 확률이 높고, 그 부담은 고스란히 국민의 몫이 되어버릴 것이다.

결론적으로 정부의 부동산 정책은 직접적인 개입과 간접적인 개입을 통한 통제라 할 수 있으며, 최근 발표된 6ㆍ19 부동산 정책은 국지적인 효과를 기대할 수 있으나 풍선효과에 의해 악화가 양화를 구축하는 형국이 되어버릴 것이라 예측된다. 따라서 정부는 부동산 정책을 강구할 시 몇 가지 사항을 고려하여야 한다.

정부는 부동산 정책을 강구할 때 그 적용에 의한 부작용을 회복시키는데 시간이 많이 걸리는 사항에 대해서는 적용에 있어 보다 더 신중하여야 한다. 전매제한기간의 경우, 소유권이전등기까지 전매를 제한한다는 것은 거래가 실수요자 중심으로 형성되리라 예상되지만 전세가격의 상승이나 거래의 단절로 기초 경제가 붕괴될 수 있는 부작용도 고려하여야 한다. 만약 일정 기간이 지난 후 다시 완화한다 하더라도 그 강화의 의미가 퇴색될 뿐만 아니라 다른 정책들과 조화를 이루지 못하는 경우 주택시장의 절벽현상이 지속될 수도 있기 때문이다.

따라서 직접 통제는 정비사업지에 대한 근본적인 접근 방법의 변화를 통해 문제를 해결하도록 하여야 한다. 그리고 간접 통제는 정부가 최근 추진하고 있는 바와 같이 금융통제를 집단대출에 적용하여 정비사업지의 사업 시기를 조절하여야 한다. 다만 정부의 책임도 무시할 수 없는 바, 사업 시기 조절에서 오는 손실은 정비기반시설의 설치비용 등의 보조 및 감액 등을 통해 보전하여야 한다.

결론적으로 사업성을 제고하려는 사업시행자와 규제를 통해 호황기에 부동산 시장을 관리하려는 정부와의 사이에 대두되는 문제는 금융 규제와 같은 간접 통제를 통해 해결하여야 하며, 6ㆍ19 부동산 대책도 불황기에 나타나는 주택시장의 절벽현상을 근본적으로 해결해 주지 못하는 점을 고려하여 불황기에도 적용될 수 있는 맞춤형 정책을 강구하는데 초점을 맞추어야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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