▲ 재건축초과이익환수제도 도입이 오늘부로 ‘D-172’를 맞았다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=유준상 기자] 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) 시행이 반년이 채 안 남았다. 초과이익환수제란 물맷돌이 도시정비업계에 어떤 파장을 일으키고 있는지 분석해봤다.

빠른 사업 추진 위해 ‘시공자 선정’ 돌입… 공동시행방식 채택

초과이익환수제 시행이 임박하면서 강남 재건축을 필두로 한 재건축 단지들이 사업 속도를 높이기 위해 일제히 시공자 선정이란 카드를 뽑아들었다. 특히 하반기 시공자 선정에 돌입하며 공동시행방식을 채택한 단지들이 점차 많아지고 있어 건설사 입장에선 강남권 아파트 브랜드 점유를 위해 주력할 것이란 전망이 함께 나온다.

서초구가 대표적이다. 우선 반포동의 반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구는 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 빠른 정비계획 변경 절차를 밟았다. 그 결과 지난 6월 9일 재건축 정비계획 변경(안)이 통과, 조합은 조만간 시공자 선정에 박차를 가한다는 구상이다.

한때 조합과 상가 입주민 간의 소송전으로 사업이 무산될 위기에 놓였던 신반포15차도 올해 말까지 관리처분인가를 신청하기 위해 탄력적인 사업 추진을 계획하고 있다. 지난 5월 30일 사업시행인가를 받은 이곳은 현재 시공자 입찰을 진행하고 있다.

반포동에 이어 방배동도 마찬가지다. 방배5구역은 기존 시공자와의 갈등을 빚었으나 다시 새로운 시공 파트너를 찾기 위해 신속한 입찰을 추진할 계획이다. 지난달(6월)부터 입찰을 추진한 방배13구역도 마찬가지다. 현장설명회에서 대형 건설사들이 대거 참여한 이곳은 이달 24일 입찰을 마감할 예정이다. 서초동 신동아아파트도 이달 28일 입찰을 마감한다. 이외에 신반포14차, 방배14구역도 사업 속도를 높이기 위해 공동시행방식으로 전환해 사업을 진행할 방침이다.

“한때 50층 꿈꿨지만”… 강남권 다수 단지, 초고층 줄줄이 포기

그동안 건축심의 전 단계에 있는 대다수의 강남 주요 재건축 대단지들은 ‘층수 상향’ 등 사업성 제고를 위해 의지를 갖고 관련 제반 절차를 밟아왔다. 서초구 ▲반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구 ▲신반포3차(반포경남과 통합재건축 추진) ▲송파구 신천동 진주아파트 ▲신천동 미성타운아파트(이하 신천미성)-크로바맨션 ▲잠실주공5단지 ▲강남구 대치동 은마아파트 등이 대표적인 사례다. 하지만 초과이익환수제 시행이 임박, 정부가 부동산 규제 정책을 발표하면서 이 같은 분위기가 반전되고 있다. 서울시와 층수 제고 사안을 놓고 다퉈온 강남 재건축 아파트들은 시의 35층 층수 제한을 수용하는 입장으로 선회하고 있는 모양새다.

지난달 27일에는 서초구 한신4지구와 반포주공1단지3주구가 35층으로 재건축 정비계획을 제시하면서 서울시 건축심의를 각각 통과했다. 이에 앞서 반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구도 건축심의를 조건부 통과했으며, 당초 최고 45층을 계획했던 서초구 신반포3차도 서울시 35층 기준을 수용하면서 지난 5월 16일 건축심의를 통과한바 있다.

초과이익환수제 적용 여부 따라 단지 간 ‘가격 등락’ 희비 교차

초과이익환수제 적용 여부에 따라 강남권 단지 간에도 희비가 엇갈리고 있다. 최근 유관 업계에 따르면 강남권 재건축 단지 중에도 초과이익환수제 적용을 피한 단지는 지난 6ㆍ19 부동산 대책 여파가 지나가면서 떨어졌던 가격이 회복세를 보인 반면 초과이익환수제 적용 가능성이 큰 단지는 주춤한 분위기다.

강남구 개포주공1ㆍ4단지는 초과이익환수제 적용을 피한 대표 단지다. 주공1단지는 이달 말 관리처분총회를 개최, 4단지는 다음 달(8월) 초 이주를 시작할 예정이다. 올해 재차 가격이 급등한 개포주공1ㆍ4단지는 6ㆍ19 부동산 대책 전 시세로 거의 회복된 상태다. 강동구 둔촌주공도 이달 이주를 앞두며 제도 적용을 피했다. 이곳은 대책 발표 이후 단지 시세가 최대 4000만 원까지 하락했지만 최근 최대 2000만 원 정도 오르며 회복세를 탔다.

반면 같은 강남권 재건축 단지라도 초과이익환수제 적용 가능성이 큰 곳의 분위기는 확연히 다르다. 부동산 업계에 따르면 지난달 초까지 아파트 값이 오르고 거래도 꾸준했던 송파구 잠실주공5단지는 연내 관리처분인가 신청 가능성이 낮아지면서 주춤하고 있다. 오는 19일 서울시 도시계획위원회 심의 상정이 물 건너가면서 이 같은 분위기가 굳혀지는 형국이다.

서초구 반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구는 건축심의를 통과했음에도 불구하고 대형 단지라는 태생적 제약이 연내 관리처분인가 신청이란 목표 달성의 발목을 잡을 것으로 판단되면서 시세의 오름폭이 주춤하고 있다고 전해진다.

일반분양 앞둔 단지들 ‘채찍질’… 3분기 도시정비사업 분양 물량 ‘증폭’에 일조?

올 3분기에만 서울에서 도시정비사업 물량 8700가구가 분양시장에 쏟아져 나올 계획이다. 지난해보다 8배 이상 많은 물량이다. 최근 한 부동산 리서치 기관에 따르면 오는 7월 둘째 주~9월 말까지 서울에서 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업을 통해 19곳 8751가구가 일반분양 된다. 지난해 3분기 1055가구(4곳)에 비해 8.3배나 많다. 정비사업 물량이 크게 늘어난 것에 대해 부동산 전문가들은 최근 2~3년간 이어진 분양시장 호조로 도시정비사업의 분양성이 개선된 것이기도 하지만 초과이익환수제 덕이란 목소리에도 힘이 실리고 있다. 재건축의 경우 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 일정을 앞당겼기 때문이고 ‘반사이익’을 본 재개발에 탄력이 붙을 것이란 전망이 가세한 것이란 분석이다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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