[아유경제=지선화 기자] 전국에서 재개발ㆍ재건축 아파트에 관심이 집중되고 있는 가운데 아파트 투자하는 방법 중 조합원 입주권ㆍ분양권 어떤 차이가 있는지 알아봤다.

먼저 입주권과 분양권은 시세차익, 세금 등이 다르기 때문에 선택에 신중을 기해야 한다. 정부가 발표한 ‘6ㆍ19 부동산 대책’에 따라 서울 전역, 경기도 7개시와 세종시는 소유권 이전 등기 시까지 분양권 전매 거래가 제한된다. 반면, 입주권 등 조합원 지위 양도는 여전히 자유롭다. 

여기에 지난 3일부터 청약 조정대상지역의 경우 입주권과 분양권 전매 시 강화된 LTVㆍDTI 규제가 적용된다. 또한 입주권을 포함한 분양권 거래 신고일이 이달 3일 이후인 경우가 대상이다.

입주권은 재개발ㆍ재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리이다. 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가 시점에서 발생하며 기존 주택의 철거 여부와 상관없이 조합원에게 주어진다. 주택이 완공되고 나서 사용 검사를 끝내고 임시 사용 승인을 받으면 입주권은 주택으로 바뀐다.

분양권은 관리처분계획인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양 받은 사람이 갖는 권리다. 입주권은 재개발ㆍ재건축 조합원 자격을 얻어야 하지만 분양권은 조합원이 아닌 사람이 청약통장을 사용해 당첨됐을 때 받을 수 있다. 일반적으로 계약한 것이기 때문에 평형과 동ㆍ호수가 확정돼 있다.

최근에는 조합원 입주권에 관심을 가지던 재개발ㆍ재건축 아파트 투자자들이 일반분양으로 돌아가고 있다. 이는 조합원 입주권과 분양권의 세금 차이가 나기 때문이다.

입주권은 실제 주택이 아니지만 주택 수를 계산할 때는 포함이 된다. 따라서 1주택과 1입주권을 보유하고 있다면 결국 2주택으로 보아 주택을 처분할 때 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없다. 입주권을 나중에 취득해 일시적 2주택자가 되어 비과세 적용이 되는 경우에도 입주권을 팔면 양도세를 내야 한다. 만약 다른 주택 없이 입주권만 가지고 있다면 입주권 상태에서 처분해도 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

반면, 분양권은 입주권과 달리 주택 수에 포함되지 않아 주택 처분 시에 영향을 미치지 않는다. 계약금과 중도금만 납부된 상태이기 때문에 주택이 완공돼 잔금을 내고 등기를 해야 주택으로 바뀐다. 특히 분양권 보유기간 동안에는 세금도 부과되지 않는다. 단, 분양권을 처분할 때 매매 차익에 대한 세금을 내야 한다.

투자자들이 재개발ㆍ재건축 아파트 분양권에 관심을 가지는 이유 중에는 조합원 분담금도 포함된다. 사업이 지연되고 건설 원자재 가격이 상승하거나 주택경기가 침체되면 조합원 분담금은 늘어난다. 재건축을 앞둔 단지에서 추가 분담금과 직결되는 일반분양가 산정에 난항을 겪고 있는 것을 보면 잘 알 수 있다.

사업시행인가를 받은 단지들도 입주까지 최소 4∼5년의 시간이 소요된다. 초기 단계인 경우 최소 7년의 기간이 걸린다.

이와 관련해 한 건설사 관계자는 “조합원 입주권은 저렴한 가격이 장점이지만, 주택으로 취급되기 때문에 세금 문제를 잘 따져봐야 한다”며 “사업 기간도 길어질 가능성도 있어 자산운용계획을 면밀하게 세워야 한다”고 말했다.

지선화 기자  s_un_s_un@naver.com

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