[아유경제=지선화 기자] 전국에서 재개발ㆍ재건축사업이 급물살을 타면서 세금 절약에 관심이 집중된다.

재개발ㆍ재건축은 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말한다. 이 사업은 주변 정비기반시설 노후 여부에 따라 재개발 또는 재건축으로 분류된다.

재개발ㆍ재건축은 진행 과정에서 청산금 지급(수령)과 대체 주택 취득 등 다양한 문제가 제기된다. 특히 과도한 세금 문제로 어려움을 겪을 수 있으니 양도소득세와 비과세 여부를 사전에 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 따라 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공, 일반분양, 준공, 이전 고시, 청산 및 조합 해산 등의 절차를 거친다. 여기서 눈여겨볼 것은 ‘관리처분인가’다. 이 시점을 기준으로 조합원의 조합원 입주권 취득과 청산금 지급(수령)액이 확정된다.

조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 1가구 1주택 양도로 취급해 비과세가 적용된다. 비과세 조건은 1가구 1주택자인 원 조합원이 그 주택으로 취득한 조합원 입주권을 양도하거나 주택이 관리처분인가 기준일과 주택 철거일 중 빠른 날 현재 비과세요건(2년)을 충족하는 경우다. 또 양도일 현재 다른 주택이 없거나 양도일 현재 당해 조합원 입주권 외 1주택을 소유한 경우로 주택 취득 날로부터 3년 이내 조합원 입주권을 양도해도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

조합원 입주권 양도 시엔 양도소득세가 과세되는데 입주권 양도일까지 보유기간이 1년 미만이면 44%(지방소득세 포함), 1년 이상이면 기본 세율(6.6~44% 누진세율)을 적용한다. 이 경우 원 조합원은 조합원 입주권 양도 시 보유 기산 시점이 종전주택의 취득일로 적용된다.

주의해야 할 것은 조합원 입주권과 주택을 보유한 1가구가 주택을 양도한 경우이다. 조합원 입주권은 일반 분양권과 달리 주택의 비과세 판단 시 주택 수에 포함되기 때문이다.

기존 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원 입주권을 취득하고 그 조합원 입주권을 취득한 날부터 3년 내 기존 주택을 양도하는 경우 일시적 2주택에 해당하는 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

재개발ㆍ재건축사업 시행 기간에 이주 목적으로 취득한 대체 주택을 양도할 때도 비과세가 가능하다. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택의 재개발ㆍ재건축사업 시행 기간 동안 거주하기 위해 대체 주택을 취득한 경우나 사업시행인가일 이후 대체 주택을 취득해 1년 이상 거주할 경우다.

또 주택개발이 완성된 후 2년 내 그 주택으로 가구 전원이 이사해 1년 이상 거주하고 재개발ㆍ재건축 주택 완성 전 또는 완성 후 2년 내 대체 주택을 양도해야 한다. 이처럼 주택개발 전 과정에서 1가구 1주택 비과세 논리는 그대로 적용된다. 비과세를 받을 수 있음에도 제대로 알지 못해 세금을 납부하는 과실을 범해서는 안 된다.

지선화 기자  s_un_s_un@naver.com

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